今天小編分享的科學經驗：這種房地產，垮了，歡迎閱讀。
以下文章來源于非凡油條 ，作者豆沙包
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今年以來，大城市的商業地產行情并不景氣，尤其是寫字樓，出現空置率和租金雙重承壓。購物中心得益于餐飲業的爆發式增長，止跌企穩。究其原因，商業地產的不景氣是租戶需求萎縮和市場供給過剩導致的。為了留下租戶，大城市采用了租金優惠、加大渠道、放寬日常管制等措施。而在寫字樓的背後，是全球經濟下行的現狀，未來也不容樂觀。
商業地產兩大業态，遭遇下行危機
房地產分為兩種：銷售型的住宅地產、租賃型的商業地產。
住宅地產具有高杠杆和高周轉的特性，且事關人民生活水平，在政策調控下，最近兩年下行較快。
商業地產的現金流穩定，受政策的幹擾較小，但在消費復蘇不及預期的影響下，仍然出現下行的趨勢。
商業地產分為兩大業态，寫字樓和購物中心。前者反映了 B 端企業的活躍情況，後者反映了 C 端居民的消費情況。
然而，今年以來這兩類業态的租賃經營狀況未見明顯復蘇。
首先是寫字樓市場，空置率持續上升，租金有所下行。
根據仲量聯行監測的 40 城寫字樓市場數據，今年二季度，七成城市的寫字樓市場指數下探，而指數上漲的城市漲幅較小。
其中，20 個重點城市的租金環比降幅在 0.3% — 2.6% 之間，降幅環比擴大；寫字樓的空置率也環比增加。
一線城市寫字樓空置率再度上漲。今年二季度，北上廣深的寫字樓空置率分别為 18.3%、18.6%、17.5%、24.5%。均出現不同幅度的上漲。
其中，北京的空置率達到近 13 年來的新高，廣州的空置率為歷史最高水平。
一線城市寫字樓的租金環比下跌。今年二季度，北上廣深的寫字樓市場租金分别環比下跌 1.5%、0.8%、0.6% 和 0.9%，同比來看跌幅則更大。
寫字樓市場還有一個專業指标——淨吸納量（新租面積 + 擴租面積 - 退租面積），主要用于衡量市場對于寫字樓的需求。
北京的吸納量長期為正，可是目前已連續三個季度出現負的吸納量。今年上半年，北京的淨吸納量為 -1.67 萬平方米。這是北京有統計以來首次出現半年吸納量累計為負值的情況。
上海、廣州和深圳的寫字樓市場需求有所復蘇，二季度的淨吸納量為正，但仍在較低水平。
其次是購物中心板塊，從數據上看有企穩復蘇的迹象，但細究起來，是得益于餐飲類業态的爆發式增長，後續增長動力恐怕不足。
北京購物中心的租金水平止跌企穩，核心商圈于二季度環比微升 0.1%，但當前的租金水平距離 2021 年仍有 5% 的差距。
上海購物中心的淨吸納量由負轉正，今年上半年合計為 14 萬平方米，空置率環比下降但同比上升，租金水平則同環比均下降。
廣州購物中心的空置率連續四個季度上升之後，回落至 7%。
在這些弱復蘇的數據背後，是餐飲在拉動。
今年上半年，北上廣深購物中心新開業的業态中，接近半數是餐飲業，而其他業态的租戶卻持續縮店和關店。
這一現象與全國社會消費品零售總額的結構性增長如出一轍。
今年 6 月，全國社會消費品零售總額同比增長 3.1%。其中，餐飲收入同比增速 16.1%，而商品零售的增速僅為 1.7%。
總的來說，今年的購物中心還有餐飲業一枝獨秀，而寫字樓面臨幾乎全行業租戶都在退租、縮租的壓力。
無論是寫字樓還是購物中心，商業地產租賃市場的提振，核心在于宏觀經濟的修復預期、企業對未來的信心預期，以及消費者就業和收入的提高。
寫字樓供過于求，購物中心流失客戶
一線城市寫字樓空置率大幅上升，最直接的原因主要是很多企業開始收縮戰線，導致對寫字樓的需求明顯下降，尤其是互聯網企業。
過去，互聯網企業是寫字樓市場出手最闊綽的金主。但随着行業紅利見頂，疊加反壟斷治理，互聯網企業從快速擴張轉為降本增效。
而随着公司業務和人員優化整合之後，互聯網企業對于辦公場所的需求也就快速萎縮。
在北京，字節跳動、微軟和愛奇藝等企業都選擇從中關村退租，美團也從望京地區提前退租了 3 萬平方米。目前，中關村和望京地區的空置率已明顯高于北京的平均水平。
在深圳，騰訊公司受經濟下行壓力加劇，消費增長放緩等因素影響，提前退租了朗科大廈。
另一方面，需求大幅萎縮的同時，寫字樓的供應卻沒有同步減少，甚至還有可能繼續增加，這無疑會讓寫字樓市場的空置率繼續上升。
長期以來，土地出讓端在出讓住宅土地時，需要搭配商業地塊，因此商業地產的存量市場早已是供應過剩了。
如果按照國家統計局的最新數據來計算總待售面積和單月銷售面積的存銷比，那麼住宅地產的比值為 2.84，而商業地產的比值高達 16.86。
這意味着商業地產的存量消化壓力遠遠超過住宅地產。
北京方面，近 18 個月以來甲級寫字樓市場呈現出供過于求的走勢，市場承壓有增無減。
今年上半年，北京的寫字樓新增供應體量已與 2022 年全年相當，下半年還有近 50 萬平方米新增供應入市。
上海方面，目前擁有國内最大的甲級寫字樓存量，面積達到 1600 萬平方米。
今年下半年，上海寫字樓市場還有約 95 萬平方米的新增供應入市，該供應量是近十年來的最高水平。
寫字樓市場空置率越來越高，會帶來什麼樣的影響呢？
首先，将會拖累全社會固定資產投資。
今年前 5 月，我國固定資產投資同比增長只有 4%，在三大投資主力當中，基建和制造業都實現了正增長，而房地產投資負增長 7.2%。
而在房地產投資當中，辦公樓的投資增速下降了 6%。
如果未來寫字樓的空置率繼續上升，相應的投資增速還會繼續放慢，拖累房地產的整體投資增速。
其次，還會給購物中心帶來一定衝擊。
在北上廣深，高級寫字樓裡金領和白領們的強大購買力，成為周邊購物中心最重要的支撐。
例如，北京 CBD 的周圍，僅僅是 SKP 和國貿這兩大商圈，年銷售就均超過了 200 億元，比倫敦哈羅德百貨的營業額還高。
但是，如果頂級寫字樓的空置率不斷上升，周圍的商圈也會受到影響。
有關數據顯示，今年北京的主要寫字樓區網域，壓力最大的就是中關村和 CBD 區網域，今年二季度，CBD 的租金平均下降超過 5%。
當頂級寫字樓的空置率越來越高，最富消費能力的人群紛紛離開，對周圍商圈而言，也就意味着購買力的流失。
商業地產變買方市場，賣方出招留下租戶
在需求萎縮和供給過剩的情況下，寫字樓和購物中心變成了 " 租戶市場 "。
業主方為了維持出租率，不得不通過各種手段提高產品競争力和運營能力，力圖吸引并留住租戶。
首先，在租賃成本方面給予優惠。
北京的寫字樓業主為争取租戶，直接在合同中降低租金，或通過增加免租期來間接降低租金成本。
此外，有業主保留此前租戶的遺留裝修來降低成本，有業主甚至向租戶提供定制裝修來增加自身競争力。
上海的購物中心為争取租戶，開啟了 " 純扣模式 "。
" 純扣 " 指的是運營商或業主方以租戶每月營業額為基準，按比例收取浮動租金。
這意味着運營商或業主方需要為租戶共擔部分經營風險。
通常是 ZARA、優衣庫等大型快消品牌因租賃面積較大而可能采用純扣模式，其他品牌一般都是收取固定租金。
今年以來，上海的部分購物中心運營商開始向其他小型租戶推出純扣模式，讓利吸引租戶入駐或留下。
其次，在渠道方面加大傭金力度。
在過去，北京寫字樓市場比較火熱的時候，業主方支付給代理商的傭金普遍是一個月淨有效租金。
如果代理商能招到 " 世界 500 強 "" 獨角獸公司 " 等優質租戶，傭金才可能多至近兩個月淨有效租金
但是在當下，代理費已普遍達到兩到三個月的淨有效租金。
不僅是北京，上海的寫字樓市場的傭金水平也普遍是兩個月的淨有效租金，較以前有增加。
而且，上海的業主方在傭金支付方面更加積極了。以前是到起租日才支付中介傭金，現在是招租合同籤訂、租戶保證金一到就支付傭金。
除了以上措施之外，近期地方政府也開始對商業地產項目放松管制。
北京以往對商業地產項目外擺、集市的管理十分嚴格，今年以來對此類管制有所放寬。
2023 年 1 月，北京市發改委、商務局聯合印發《清理隐性壁壘優化消費營商環境實施方案》。
該方案指出，加快規範商圈廣告、外擺、展示、促銷等事項辦理流程和标準，制定實施商圈外擺經營管理規則，在重點商圈組織開展外擺試點。
上海也對商業項目的管控有所放寬。例如，一些老舊綜合體的存量改造、外立面翻修等動作，企業向政府報規報建的耗時有明顯縮短。
對商業項目的外擺管制也有所松動，在不影響周邊居民生活的基礎上可以外擺，且無需報備多個部門。
總結來看，一線城市希望通過租金優惠、加大渠道、放松管制等措施留下租戶。
其效果而言，購物中心面向 C 端居民，受到宏觀層面的消費提振，或有所上行。
然而，寫字樓面向 B 端企業，難以受到促進消費的直接提振，其需求仍然一蹶不振，而租金優惠也只是短期策略。
寫字樓市場萎縮本質上是企業對未來投資的信心不足。運營商、業主方如何讓利，也是治标不治本。
寫字樓背後的全球經濟寒意
寫字樓市場下行的背後，是全球經濟下行帶來的企業困境。
目前互聯網等行業企業仍在收縮整合，國企、央企的擴張策略趨于保守，民營企業更是在下行市場中淘汰出清，新的投融資需求與商業循環尚未成勢。
中金固收的觀點認為，當前國内經濟的主要拖累因素是房地產，盡管近預售屋地產政策調整使得市場預期有所改善，但是房地產政策放松力度相對有限，房地產市場復蘇可能仍然較慢。
市場寒意不僅僅是在中國内地，連美國和中國香港都出現了類似的情況，甚至更加糟糕。
美國方面，疫情引發的遠程辦公趨勢逐漸明顯，寫字樓市場陷入螺旋下降。
波士頓咨詢公司的數據顯示，美國寫字樓的空置率有所上升。平均而言，美國辦公樓空置率由 12% 升至 17%，利用率由 70% 大幅下降至 42%。
進一步的，租戶長租和續租的意願不強烈。疫情前，企業租賃寫字樓的平均租期為 5 至 10 年，但現在大多數租約都不滿 5 年，并且大批到期租約可能不再續籤。
除了遠程辦公，美聯儲加息也成為了美國寫字樓市場惡化的原因之一。
在美聯儲加息之前，美國實施了長達兩年的接近零利率的超低利率政策，在這個過程中埋下了不少雷點。
在信貸收縮之後，美國銀行業成為第一個暴雷的，而商業地產很可能是第二個。
天風證券報告，美國銀行業是商業地產抵押貸款的主要持有人，截至 2022 年底，美國商業地產的抵押貸款規模為 3.6 萬億美元。
中國香港方面，當下香港的寫字樓空置率為 14.7%，核心地區的空置率更是突破 25%，而曼哈頓和新加坡的空置率分别為 12.5% 和 4.6%。
作為國際金融中心的香港，寫字樓空置率明顯高于其他大城市，主要原因在于香港寫字樓 80% 是租給金融行業的，而經濟下行周期已經帶來了金融行業的衰退。
這一點從金融裁員中可見一斑。據媒體報道，摩根士丹利将裁 7% 亞太區的員工，摩根大通裁了 30 個，高盛在亞洲裁減逾 30 個投行職位，其他公司如德銀、渣打、法巴已部分搬遷到較便宜的地區。
無論是中國還是美國，寫字樓市場的下跌，是經濟衰退和辦公方式轉變所造成的結果，未來也不容樂觀。
麥肯錫近日發布的一份針對辦公空間的調查報告顯示，在中位情景下，到 2030 年全球辦公空間需求或将下降 13%，倫敦、紐約、巴黎等 9 大城市的寫字樓價值保守估計可能蒸發 8000 億美元。
麥肯錫也提出了相應的解決措施。
一方面，可以考慮商業地產的混合性用途開發，盡量避免建立以單一辦公地產為主的社區，而是容納辦公、住宅和零售空間的多樣化組合。
研究表明，在疫情中混合社區比單一類型的商業地產受到的影響更小。
另一方面，還可以根據客戶偏好建造通用的 " 多樣用途 " 建築，其設計、基礎設施和科技可以輕松改造以适應不同的用途。
總而言之，為了應對下行的挑戰，寫字樓的開發應具備多樣性和靈活性，以提高自身的抗風險能力。
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