今天小編分享的财經經驗：一夜回到九年前，萬科急了，歡迎閱讀。
飽受 " 舉報門 " 困擾的萬科，股價一夜回到九年前。一向以行業指路明燈著稱的萬科掌舵人郁亮坐不住了，連連發聲，力證萬科很 " 行 "。然而，不斷下行的銷售額和回款量擺在那兒，萬科仍須不斷拆招，給投資者以信心。
作者 | 李 逗
編輯 | 孫春芳
運營 | 劉 珊
4 月 12 日，深處輿論暴風眼的萬科董事長郁亮，高調現身成都，參加了一場萬科和新加坡政府投資公司 ( GIC ) 合作二十周年的慶典。
會後，郁亮特意發朋友圈稱贊道，" 二十年，市場起起落落。連續二十年合作，只有志同道合者才能做到 "。而在這番溫情的表述背後，萬科正在遭遇一場史無前例的輿論風暴。
▲（來源 / 郁亮朋友圈）
短短一周内，萬科接連曝出被煙台合作方舉報、萬科濟南公司負責人肖勁被公安機關帶走、集團高管傳聞被邊控等多個負面消息。萬科 A 股價一夜回到 9 年前，最新市值只剩 840 億元左右。
而諸多輿論的矛頭，一致指向了萬科引以為傲的職業經理人團隊。要知道，作為房地產行業的 " 三好學生 "，以郁亮為首的萬科管理層，靠現代企業管理體制讓萬科長期站到了行業前排。
但在這場聲勢浩大的接連暴擊下，投資者不禁開始質疑萬科的公司治理結構和内部控制機制。而在真相還未明朗前，由合作方舉報等事件誘發的恐慌情緒，持續籠罩在萬科頭頂。
關鍵時刻，郁亮的現身說法向外界釋放了一個積極信号，萬科和國際合作夥伴依舊攜手共進。但市場對萬科的債務償付能力、評級下調等種種疑慮不會輕易消除，郁亮還得連續拆招。
合作夥伴 " 掀桌子 " 了
郁亮是蘇州人，他的故鄉以精致的園林和悠閒的生活著稱，但在大多數人眼中，這位精力旺盛的掌舵者，更符合深圳奮鬥不息的企業家精神。
萬科成立已經 40 年，郁亮也已加入萬科 34 年，從一名公司董事，再到财務負責人、公司總裁，一路坐到了萬科董事會主席之位，他是地產紛亂時代裡真正崛起的職業經理人。
憑借專業的風險預判能力，郁亮總能在行業遇到危機時充當 " 吹哨人 "。但沒人預料到的是，郁亮執掌萬科 7 年時間後，萬科的命運又來到了新的十字路口。
近段時間以來，萬科不僅遇到了流動性壓力，還遭遇了合作方的接連炮轟。而前來 " 揭短 " 的煙台百潤等十家企業，都是與萬科合作多年的夥伴。其中，煙台百潤成立于 2017 年 8 月，同年 10 月與萬科合作成立煙台創盈房地產開發有限公司，萬科持股 51%，煙台百潤占股 30%。
這些聯名舉報的數十家公司背後，則是一位叫李軍的煙台企業家。那麼，攪動萬科輿情風波的李軍又是何人？煙台本地房企相關人士李霞對「市界」透露，" 李軍在煙台房地產市場很有名，許多人都聽過他的名字，江湖上傳說很厲害，但大多沒見過本人。"
據「市界」了解到，萬科和李軍合作開發地產項目已近 10 年，共合作有 7 個項目。而萬科和煙台合作方的糾紛爆發，最早始于 2023 年 8 月，煙台百潤等 10 家企業聯合舉報萬科涉嫌挪用資金，此後又于今年 1 月份舉報萬科偷稅漏稅，到近期則直指郁亮的管理問題。
在近期指控郁亮的舉報信中，煙台合作方的問題主要聚焦于 3 點：" 指控郁亮團隊成立影子銀行；以體外循環方式搞财務運作中飽私囊；涉嫌偷稅漏稅。" 樁樁件件，均指向了萬科管理層治理不規範的問題。
追本溯源來看，萬科和煙台百潤等股東的合作模式，最早源自郁亮一手打造的項目跟投制度。2014 年，由郁亮設立的項目跟投制度，讓所有萬科員工身份都發生了一個前所未有的變化。
這一制度下，員工們和企業不再只是簡單的雇傭模式，而是需要員工拿出真金白銀，從股權層面切實參與到項目利益分配中，和公司共擔利益與風險。
可以說，項目跟投制度的出現，直接把房地產公司管理水平推上了一個新高度，同行們紛紛效仿。後來，各家在這一制度的基礎上，各自演變出了不同的合夥版本，也催生了不少财富神話。
然而，市場順風順水的時候，大家有錢一起開心賺。可市場一旦進入持續下行，項目面臨虧損時，原本利益共擔的合夥人開始反目成仇，對簿公堂的更是不在少數。
" 好學生 " 萬科，同樣沒逃得掉 " 合作者倒戈 " 的魔咒。2021 年以來，萬科與煙台合作方聯合開發的多項目銷售不及預期，利潤無法達到指标。萬科發文提到，煙台合作方曾提出 16 億元的賠償訴求，後遭拒絕。
" 煙台本地市場很小，房企銷售額幾個億就能排進前十，規模都不算大。當年有錢掙的時候，不少企業還願意一起和萬科做，但現在沒錢掙了，内部矛盾就開始爆發。" 上述煙台房企人士說道。
對萬科而言，和合作夥伴的糾紛原本并不是一件急需解決的大事。然而，恰逢萬科面臨債務償付的關鍵節點，這封直指董事會主席的舉報信，一下子拉響了萬科輿情警報。
舉報信發布的第二天，國際知名金融服務公司摩根大通，将萬科企業的 A 股和 H 股評級均下調至低配。此後，萬科連續遭到了惠譽、标普、穆迪三大評級機構的下調。
股價一連跌到 9 年新低
面對合作夥伴的犀利指控，萬科曾作出過簡短回應，堅稱舉報内容嚴重失實，并稱已啟動司法程式。但市場對此卻并不買賬，萬科 A 股價直接創下了歷史下跌紀錄。
4 月以來，萬科 A 的股價走勢不僅跌回到了 9 年前 " 寶萬之争 " 的起點，更是頻頻創下公司 2015 年以來股價新低。而在輿論洶湧的關鍵時期，與多位高管相關的小道消息，再度讓投資者繃緊了神經。
先是 4 月 10 日，萬科濟南公司總經理肖勁被警方帶走，引發公眾對萬科管理層的擔憂。此後，有關萬科高管的傳言愈演愈烈，陸續傳出了萬科高管蔡平赴美不歸，集團高管被邊控等傳聞。
而這些空穴來風的消息，讓萬科的股價又一次繃不住了。受上述消息影響，截至 4 月 12 日收盤，萬科 A 股價跌至 7.1 元 / 股，市值僅為 767 億元，較 2018 年市值高點 4524 億元已大幅縮水八成。
看着崩塌 bengta 的股價走勢，萬科的股價跌勢讓不少人感到唏噓。要知道，2018 年 1 月時，萬科 A 股價曾衝上 31.92 元的高點，相應市值約為 4524 億元，同期萬科 H 股則約合人民币 3786 億元，總市值合計約為 8310 億元。
不少萬科股民記得，僅僅在 3 年前的 2021 年，有投資者曾大聲呼籲 " 珍惜 30 元以下萬科 "。但如今，這樣的聲音早已消失。截至 4 月 18 日發稿時，萬科 A 最新市值為 830 億元，即便加上萬科 H 股市值 418 億，萬科集團總市值為 1248 億元。
也就意味着，相較于 2018 年的高點 8310 億元，萬科 A+H 股已有接近 7000 億元的市值蒸發。然而，萬科的股價下跌只是房企市值蒸發的一個縮影。環顧整個房地產行業，曾經的金字招牌 " 招保萬金 " 市值都已大幅縮水，紛紛退出千億市值陣營。
而在如今的 A 股市場裡，幾乎找不出一家千億市值的房企。一家長期關注萬科的債券交易人士對「市界」表示，" 房企不行的典型信号是，償付違約或大面積停工，可萬科還沒出現這個局面，然而它的股價走勢已經提前進入了爆雷前夕，可見市場恐慌程度。"
受股價市場拖累，萬科的債券價格也出現了異常波動，進一步考驗着債權人的耐心。要知道，債券價格持續波動下，萬科的債券收益也會持續下滑，最終或将無法覆蓋包括債務在内的剛性支出。
從事萬科債券交易的陳斌對「市界」表示，" 當下萬科最需要保剛性兌付的是債券，而債券的輿情傳播性更廣，負面更容易放大，因此，保證經營節奏的穩定預期，對萬科至關重要 "。
4 月 14 日下午，為穩住跌跌不休的股價和波動異常的債券，郁亮終于決定反擊，臨時召開了一場投資者交流會。對于被煙台合作方舉報，萬科強調，稅務機關已對煙台萬科進行稽查，不存在拒不交賬的情況，亦沒有認定煙台萬科存在偷逃稅款之主觀故意等。
為了有力回擊 " 高管被邊控 " 傳言，當日萬科總裁祝九勝、朱保全等高管更是在微信群、朋友圈曬出自己的地理定位，祝九勝位于萬科香港的樓盤，朱保全位于日本東京周邊的千葉縣。
會議結束後，萬科将這份會議紀要一字不落挂到了公司官網上。文中坦誠，" 從總的經營情況來看，當前萬科的确遇到了階段性經營性困難，流動性短期承壓。"
好在，回應多個輿論熱點後市場情緒平復，萬科 A 股價微漲。然而，單靠一次聲明并不能完全穩住市場預期。截至 4 月 18 日午間收盤，萬科 A 股價跌 1.55% 至 6.99 元。
資產處置更積極了
長期以來，萬科是一家被危機感驅動的公司，這是外界對萬科一直以來的認知。但面對持續下行的市場行情，萬科依舊沒有及時踩住刹車。
這次投資者會上，萬科管理層又一次詳細剖析了過去的戰略失誤，" 太依賴慣性 "、" 在不少城市出現投資冒進和失誤 " 等。
如今，經歷了一輪的起伏和不确定性，萬科需要穩住陣腳，保持經營業務的持續穩定，而在這輪輿情風波倒逼下，萬科也加快了處置資產的節奏。
此前，郁亮曾在業績會上定下目标，今明兩年公司債務規模将下降 1000 億元，債務風險獲得實質性化解。萬科首席運營官劉肖亦曾透露，今年萬科資產交易會更大，特别是大宗資產交易。
據《财聯社》最新報道，針對近期市場上關于萬科資產處置的傳聞，萬科正從戰略角度出發，對旗下資產進行分類與結構優化。完成這一過程後，萬科将根據具體情況對資產進行處理。
一位金融機構人士陳斌亦對「市界」表示，" 之前萬科很強硬，最近态度好轉很多，情況預計會轉化很快。" 在陳斌看來，萬科當前面臨的危機屬于流動性危機，還沒到資不抵債的階段。而在當下，萬科需要進一步梳理資產，以更好和銀行尋求新的貸款合作。
不過，想要實現千億削債目标，郁亮的壓力不低。作為一家最早涉足資本市場、深交所第二家上市公司，萬科有着最為豐富的融資手段，此前更是施展過配股、發行可轉債、增發等各類招數。
而到了最近這幾年，萬科更是成為行業内唯二家建立起來 " 總對總 " 融資模式的房企。" 萬科原來的融資模式非常牛，總對總的模式下，它的資金量大價低，比其他房企便宜了不少。" 債券市場人士王偉對「市界」說道。
然而，在預售監管制度下，萬科的融資模式從 " 總對總 " 變為 " 項目制 "，這也意味着萬科的現金流無法按償債需求提取，償債壓力進一步變大。" 對萬科而言，邊際惡化的後果是不可承受的，融資和行業持續下行，需要警惕加速擠兌的風險。" 王偉說道。
好在，從債務集中到期日來看，萬科的主要債務壓力集中在今年第二、三季度，合計金額約為 224 億元。對于即将于 5 月、6 月到期的 56 億元境外債券的具體資金安排，萬科此前在投資者平台回應稱，公司已經提前啟動了相關置換和還款準備工作。
此前萬科業績會上，祝九勝曾提及萬科兩大新增融資渠道，一個是白名單輸血，另一個則是經營性物業貸。這兩項新增融資視窗也将成為萬科的重要支撐。
不僅如此，萬科也在陸續對北京、南京、上海等關鍵地區進行城市合并，重組管理區網域，任命新負責人。據「市界」了解到，上述區網域尚未出現大幅減員現象。
一直以來，郁亮對中國未來房地產市場規模的判斷都一如既往，"9 萬億 -10 萬億是正常的市場規模水平 "。也就意味着，這個市場現在遇到了超跌，但地產行業不會消失。
但在房地產行業的一輪深刻變革下，真正能活下來的企業必将是少數。對于掌舵者郁亮而言，他需要想盡辦法帶領萬科穿越風暴。
而在剛剛結束的一季度，整個房地產行業銷售行情依然很拉胯，萬科仍不可避免地受到衝擊。2024 年 1-3 月，萬科累計實現合同銷售金額 579.8 億元，同比下滑 42.8%。
（文中王偉、李霞、陳斌均為化名。）
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