今天小編分享的财經經驗：自如殺入二手房市場，“美裝”賣房，歡迎閱讀。
3 月初，國内最大的住房租賃企業：自如，宣布開啟二手房業務 " 自如美家 "，進軍存量房交易市場。
随後，自如集團董事長熊林也在朋友圈轉發了這一消息。
同一天，自如租房小程式也上線了該業務，并将其排在了自如現有核心業務租房、家服之前，進行重點推廣。
小程式截圖
目前二手房市場仍存在諸多痛點，賣房時，挂盤多客戶少，客戶要求多，房子售賣周期長；買房時，房屋老舊占比高，耗時耗力，傭金高。自如回復 36 氪表示，自如觀察到，當合作業主将房屋由出租轉向出售或平台租客產生房屋購買需求時，經過自如美化改造後的房源在買賣時帶看效率高、成交速度快，這是自如切入二手房業務的出發點。
自如美家二手房服務包括房屋托管、裝修美化、帶看、交易籤約等完整的中介服務鏈條。與傳統中介模式不同的是，自如美家會對房源進行不同程度的 " 裝修美化 "，提高房子的賣相和買家的入住便利度。
這種模式類似于國外的 " 房源美化代賣 "，代賣公司和業務談定銷售底價，代賣公司對房源進行裝修美化，再以特定的價格推向市場，代賣公司的業務核心來自于房源裝修產生的溢價。
不過 36 氪了解到，自如美家的 " 裝修美化 " 将會單獨計費，不完全參考現有的 " 房源美化代賣 " 模式。
在線下渠道方面，36 氪目前獲知的消息：自如美家在初期不會在線下大量投入去建實體門店，而是通過舉辦 Open House，也就是房源開放日活動，邀約行業的經紀人及感興趣的客戶到場參觀，自如管家現場進行講解和分析，利用經紀人網絡和全網資源來進行房源售賣。
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根據自如内部信的信息，自如美家二手房第一階段的核心動作包括三個：
1、三大產品：嚴選北京、上海等城市的優質樓盤房源，通過煥新好房、清水好房、心舍好房三大產品，幫助業主賣房，并結合自如的家裝能力，讓業主售賣的房子更好、更美、更智能。
2. 房源全網聯賣：向全網認證的合作夥伴開放自如美家房源，并憑借 13 年來積累的城市字典、房源檔案、VR 看房、視頻介紹、AI 找房等數智化能力，讓房屋買賣體驗更輕松。
3. 買賣傭金八折：推出買賣傭金特惠政策。3 月 1 日至 31 日期間，用戶在自如購買 / 出售二手房，在權益有效期内（2025 年 8 月 31 日之前）可享傭金 8 折優惠。
此外，自如還面向自如租房業務的業主推出定向優惠：籤了省心租等合同的租房業主，提前解約并在自如美家挂牌出售房屋，可享受違約金優惠。
自如小程式頁面
同時，自如美家還推出了 "10 大服務承諾 "，包括：帶看反饋超時賠百、物業欠費先行墊付、交易不成傭金全退等，全面對标鏈家。
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從產品和業務模式上來看，自如美家和鏈家又有明顯區别。
自如美家的產品包括：煥新好房、清水好房、心舍好房三種，它們之間的主要區别在于裝修美化程度。具體而言：
煥新好房：精平裝房 7 天美化煥新出售服務。專注于精裝、平裝房源的品質更新，為每一套房屋量身定制優化改造方案。通過維修整固、去舊煥新、家居煥新與氛圍煥新，把 6 分的房源提升到 10 分。
清水好房：老舊房清水化改造出售服務。專注于老舊房源的深度改造，通過 AI+ 專屬設計師優化布局，以 "18001" 高品質基礎硬裝将牆面、地面、頂面徹底翻新，水電系統全面重塑，還原最純粹的質感，為滿足客戶個性化定制精裝預留足夠空間和更多可能。
心舍好房：老舊房藝術智能整裝出售服務。按照自如心舍裝修标準改造的高品質房源，有清語、簡愛兩種風格。心舍房源具有國際化簡約美學、人性化功能定制、靈之智能家居、深呼吸環保、智藝精工等優勢。
目前，在自如官網上，已經加入二手房交易業務登錄入口，但找房菜單欄、業務板塊等部分尚未将二手房業務單獨體現。
在自如美家二手房的頁面下，點擊進入煥新好房、清水好房、心舍好房三大產品板塊，網頁無法打開，未有房源顯示。
自如在内部信中表示，" 對于‘家’我們已經可以提供買賣、租賃、智能家裝、生活服務等全周期、全鏈條的產品與服務。"
目前，自如美家二手房業務主要在北京、上海落地，并采用了市場主流的雙邊收傭模式。
北京市場按照買賣雙方各 1% 收傭，上海按照賣家 1%、買家 2% 收傭。在 8 月 31 日前的推廣期内，買賣雙方傭金均可打 8 折。
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從商業邏輯上來看，自如發展二手房交易業務是在產業鏈條上進行縱向延伸，自如手上有超 100 萬間房源，背後是近百萬業主，其中有大量業主會有 " 由租轉售 " 的需求。
另一方面，自如租房業務的核心模式是：将收過來的房源簡單裝修後出租。這讓自如積累了強大的家裝供應鏈能力，其每年實現的裝修房源約 8.3 萬套，平均裝配周期約 33 天。
在房源、美化代賣這兩個環節上，都在自如現有的能力圈之内。
但自如美家的快速發展，還要依靠挂牌房源的銷售速度。
誠然，自如家服業務有超 150 萬會員，自如租房業務累計服務租客約 500 萬人，這些存量客戶都可以進入自如美家的潛在客戶群，幫助自如消化二手房挂牌房源。
但如果自如美家的房源美化環節需要自己墊付家裝成本，這部分資金的需求量随着房源數量的增多将會是一筆不小的流動資金占用。
另外，如果挂牌房源達不到目标售價，包不住家裝成本，或者業主在别的中介公司成交了該房源，費用如何結算？結算周期多長？也會影響到自如美家的周轉速度。
04
去年底，自如曾經公開過一組綜合全網的數據：
2024 年前三季度，北京住房租賃市場挂牌量同比增長 20%，上海同比增長 25%；
出租周期來看，北京普租房源平均出租周期同比增加 16%，上海同比增加 32%，都接近 40 天；
租金方面，北京普租房源平均成交租金水平同比下降 4%，上海同比下降 1%。一二線代表城市住宅平均房租均出現同比下滑。
租賃市場在逐漸成為一個 " 苦日子 " 領網域。租房企業也在不斷開拓新業務、新模式來緩解壓力，包括鏈路上的 O2O、資本市場的 REITs 等。
而自如美家率先布局的北京、上海兩座城市，2024 年的二手房成交占比創下新高，分别為：78%、81%，是全國重點城市中占比最高的城市之二。
二手房交易的增量，對比租賃市場的下滑，自如從自身能力圈向二手房延伸的市場邏輯也就不難理解。
圖源：真叫盧俊
從長期來看，租賃市場的結構正在發生非常大的變化。十四五期間保租房籌集目标 870 萬套，其中，一線城市是保租房發展主陣地。
這些房源上市，将會對現有的市場租金、散租房源形成大規模衝擊，自如作為個人業主房源較多的租房企業，也會受到相應的壓力。
所以，自如一方面在加強集中式長租公寓，并通過 " 納保 " 來保障房源、租客穩定性；另一方面，向產業鏈上下遊延伸，開展新業務，提高經紀人、渠道和流量的復用度，降本增效。
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自如進入二手房市場，和鏈家形成業務重合。自如美家率先布局的北京、上海，也是鏈家的大本營。
鏈家早在幾年前已經進入租賃市場。目前，鏈家在上海的在租房源數量約為 6.6 萬間 / 套，在北京的租賃房源數量約 7.6 萬間 / 套。
近兩年，鏈家在大力發展租賃業務。一方面是因為可以從租賃切入二手房買賣的房源端争奪，在時間上提前一步鎖定挂牌房源；另一方面，租賃業務也成為鏈家大量培養新入行經紀人的 " 人力資源池 "，讓新經紀人可以從高頻、低難度的租賃業務上逐漸适應職場。
此外，随着鏈家降低買賣交易的傭金比例，租賃作為多元業務之一，也是鏈家平滑經紀人收入波動的必要板塊。
從鏈家的邏輯反向倒推，也可以理解自如美家這塊新業務對于自如而言的重要意義。
自如、鏈家原本同源，創始人皆為左晖。但在貝殼上市之前的一系列調整之後，自如和鏈家已經是兩家彼此獨立的企業，如今的業務布局重合度也在變高。
對于這種現象你怎麼看？在競争、互卷加劇的市場環境下，是不是會有更多的企業進入同一生态位？歡迎留言。
