今天小編分享的财經經驗：真實的深圳樓市，歡迎閱讀。
8 月過後，深圳樓市似乎又回到了原點。
公寓跳水
最近，深圳的公寓衝上了熱搜。
位于南山大學城板塊的京基 · 御景峯被爆出 5 折拋售 157 平、228 平商辦公寓產品，在售房源中最低單價約 3.8 萬元 / 平，總價約 585 萬 / 套。
而項目開盤之初，備案均價約 7 萬 / 平，最低備案單價約 6 萬 / 平，228 平戶型備案價總價 1300 萬元左右一套，157 平戶型備案價為 1000 萬左右一套。
如今御景峯的二手住宅，最新成交單價也在 5.7 萬 -6.6 萬 / 平。
雖然，過去深圳的商辦公寓產品一直價格低于普通住宅的價格，也不是市場成交的主流產品，一直處于滞銷的狀态，但是要知道，這次出現在熱搜的京基 · 御景峯是位于南山西麗的項目。
項目位于 5 号線長嶺陂地鐵站口的位置，1 站可到達深圳北站，4 站到達留仙洞總部基地，9 站能到達寶安中心，還能直達前海灣、羅湖，周邊景觀能遠眺塘朗山和長嶺陂水庫，屬于位置地段都不算差的了。
但也不足以支撐住項目的價格。
而根據中原數據顯示，2024 年上半年全市公寓成交 1337 套，同比下滑 62.4%；成交面積 7.4 萬平，同比下滑 68.2%，成交面積為去年全年成交的 22.1%。公寓成交均價 51437 元 /㎡，于近幾年中，僅高于 2022 年。即使公寓供應已經大幅下降，但成交量也跌至谷底。
開發商如今選擇将這樣的大戶型資產割肉拋售，足以見深圳的公寓市場有多冷清，開發商有多迫切回籠資金。
據了解，社交媒體平台上，有網友爆料，由京基牽頭改造的多個項目出現不同程度停發過渡費的情況。
如位于羅湖羅芳村的拆遷項目，由京基集團牽頭 7 月過渡租金出現了停發的情況；如同樣由京基牽頭的位于寶安石岩的舊改項目也出現了過渡租金停發兩個月的情況；如位于羅湖蔡屋圍清慶村從今年 6 月份已經停發過渡費；如位于龍崗布吉的木棉灣舊改項目，原本預計延遲 15 天結果一直遲遲沒付。
住宅遠離高峰
公寓出現 " 骨折 " 并不是唯一，如今深圳二手房的調整，同樣也可以這樣形容。
8 月深圳二手房網籤套數為 3804 套，為 5.17 新政後成交低位，新房成交套數為 2537 套，則相對平穩。
雖然網籤數據有延遲的客觀情況，但也說明了一個問題，利好政策經過 3 個月左右，已經被市場全部消化。
這一點從深房中協統計跟蹤的更及時的數據也表現出了同樣的信号。
深房中協統計的數據以二手房買賣合同發起時間為口徑，說明數據的延遲性大大降低，更能反映出當下的深圳樓市。
根據深房中協統計8 月深圳全市二手房錄得 4671 套，環比下降 13.2%，同比增長 50.0%。
同時也說明一個值得重視的問題——深圳二手房住宅依舊在 " 以價換量 "。
并且從 7、8 兩個月的數據顯示，二手房住宅 " 以價換量 " 的幅度進一步拉大。
最近深圳人的朋友圈流出一份二手房小區相比高峰（2021 年 2 月前後）成交回撤了多少的數據。
登記的小區超過 300 個，排除一些公寓性質的數據，整體回撤幅度基本在 30% — 50% 區間。
其中，根據目前深圳各大中介平台數據顯示，相比住宅的成交高峰期，調整幅度超過 50% 的小區就達到了 27 個。
如曾經一度傳出拆遷概念的月亮灣花園，成交均價調整了約 55%，曾經名校落地 + 拆遷加持的鵬盛年華成交均價調整了約 56%，曾經的熱選小區光明一号成交均價調整了約 50.7%。
也就是說，如果說去年年底，深圳樓市還是小範圍回到 2019 年，到今年 8 月基本上絕大部分已經回到了 2020 年暴漲以前。
不過當初深圳樓市基本用了不到一年的時間便漲了 30% — 50%，甚至短短半年便漲了一倍。
如果對 2020 年有印象，便會發現如今潮水退去，經歷 3 年有餘市場價格才回到 2019 年左右。
如 2020 年位于寶安的花樣年花鄉，一年時間左右成交均價便從約 9.5 萬 / 平躍升至約 12.8 萬 / 平；位于福田的八卦嶺宿舍一年時間左右成交均價從約 7.5 萬 / 平躍升至約 13.6 萬 / 平；位于南山的衝城市花園一年時間左右成交均價從約 11.46 萬 / 平躍升至約 16.7 萬 / 平 .
可見，相比之下，收縮階段的深圳樓市已經算比較堅韌的了。
作者 | 飛天小女警
