今天小編分享的财經經驗：“二手房搶購潮”來襲：賣家割肉，買家撿漏，歡迎閱讀。
二手房市場的搶購熱潮，如同今夏的熱浪，席卷了全國。
盡管整體樓市仍然處于谷底期，二手房的成交量卻出現了逆勢增長。據 " 諸葛研究院 " 調研數據顯示，2024 年 7 月份重點城市二手住宅成交 120316 套，創下多月以來新高：北京二手房網籤量 1.5 萬套，廣州二手房網籤宗數達到萬宗水平，深圳的二手住宅過戶量也超過 4000 套。
諸葛數據研究中心重點監測的 14 個城市中，10 個城市二手房成交量環比上升
二手房成交量攀升的同時，價格不斷降低，成交周期明顯縮短，" 以價換量 " 是市場現階段的大勢所趨（以價換量：以較低的價格來換取較高的成交量）。據統計，2024 年上半年，全國大中小型城市的二手房挂牌均價呈現下跌态勢。
剛需購房族購置二手房的熱情被點燃，有人透過雜亂無章的天線網，找到心儀的婚房；有人從不見天日的群租房搬進了屬于自己的溫馨小窩；也有人趁着房價低位撿漏，在 30 歲前買下了溫暖的避風港。
二手房像是同時裝載着過往與未來的人生容器，購房者們經過了細致的觀察、走訪、比價和協商後，尋覓并構建起自己的新生活。
一、剛需買房族 ，湧向了性價比二手房
來自安徽的獨生女陳夏，大學畢業後到北京工作，5 年攢下數十萬積蓄，今年 6 月，她在距離北京五六十公裡外的河北廊坊，花五十萬買下了一套二手房。
陳夏買房的念頭始于母親，考慮到女兒未來長期在北京工作，陳媽想住得離她近一點，母女倆合計了手中存款，即使再攢幾十年，在北京買房也是奢望，于是她們将目光轉向了河北廊坊，在這座與北京僅需二十分鍾高鐵車程的小城，房價僅為北京的零頭。
每天有不少班從北京開往廊坊的高鐵，圖片由受訪者提供
那是 2020 年，全國房價高居不下，母女倆的積蓄即使在廊坊也只夠買套老破小，陳夏實地看過幾套房源，小區上方有密密麻麻如蛛網交織的電線，樓房外的牆皮嚴重脫落，電動車随意擺放，沒有一套讓陳夏母女感到滿意。
購房計劃被一度擱置，直到今年，陳夏從手機的新聞推送上發現二手房房價大跌，在賣房軟體上，曾經賣一百多萬的房子，如今挂牌價六十萬。
2024 年上半年，三四線城市房價跌幅最大，環比下跌 7.7%，均價跌至 1 萬元 / 平方米以下。但對于剛需購房者，二手房房價大跌，也成了撿漏的好時機。
二手住宅價格持續下跌中，數據來源：中指數據
陳夏選擇了全款購房，經濟下行的背景下，她的工作和收入都不穩定，擔心如果未來失業，難以承受還房貸的壓力。而在她的購房決策中，新房價格高，又擔心遇到爛尾樓、下房本慢等問題，性價比更高的二手房成為首選。
二手房的優點是所見即所得，價格更受市場影響。據中指研究院出具的數據報告，今年重點城市二手房市場活躍，整體成交表現好于新房市場。
同樣作為大城市打拼一族的阿琳，今年也做出了購買廣州二手房的決定。然而，她身邊的人都不太看好這個決定，同事們不明白阿琳為何要在房價持續下跌的時候入手房產。
身邊朋友紛紛勸她再等等，他們認為房價目前還在半山腰，有進一步下跌的空間。另外，廣州的新樓盤層出不窮，沒必要買一間二手房作為小夫妻的婚房。
原本阿琳并不着急買房，但她發現微信群裡都在轉發樓市政策的新聞，才得知購房限購政策放寬，貸款利率進一步下調，将買房提上了日程。
4 月，她與丈夫共同貸款，買下一間 77 平方米、有 30 年樓齡的三居室。在阿琳眼裡，雖然這個小區比較老舊，但位于城市中心，周邊配套成熟，生活非常便利。
阿琳買的三居室，圖片由受訪者提供
另一位購房者劉夢也有着自己的打算。她買二手房的初衷，是為了緩解孩子的教育壓力，她原本在一線城市生活，為了孩子搬到新一線城市成都，賣掉一線城市的房產，在成都買了兩套二手房。
盡管二手房的挂牌價在持續下跌，由于買賣決策是在同一時期進行，劉夢并不覺得自己吃了虧。
剛來成都時，劉夢一家租住在學校附近的郊外農村。後來她跟随校址遷移到三環，在同學家長的推薦下選擇了如今的小區。劉夢最滿意這套房的通勤距離，步行 10 分鍾就能到達孩子學校。小區裡聚集了很多同學，他們來自全國各地，共同依偎在這個社區裡。
二、好戶型難找 ，二手房的優缺點都明顯
一間二手房不僅僅是栖身之所的物理坐标，它更意味着叩開了另一種生活的大門。
購房者尋找着經濟負擔與居住質量之間的微妙平衡，房屋的每一個角落都映照出他們對未來生活的期盼。
在沈陽從事電商銷售工作的羅欣，目标是買套 40 萬以内的一居室。她希望新家能靠近公司所在的市中心，同地段的新房價格遠超她預算的三四倍，于是專注二手房市場。此外，她注意到沈陽的新房市場大多是大戶型住宅，幾乎不存在一居室選項，這更堅定了她購買二手房的決心。
羅欣喬遷新家，裝點門楣
羅欣最初通過大型連鎖中介找房，這些中介手上房源很多，但位置分散不集中，她看中的小區在大中介那裡只有一兩套二手房源。于是，羅欣又試着去找小區附近的小型中介。
" 通過大中介找小區，通過小中介鎖定房子。" 連續看房幾次後，羅欣得出結論。
面對同一套二手房，不同中介的報價大相徑庭。為了全面了解并比價，羅欣喜歡讓不同的中介帶她看房，每套房平均會看三次，檢查房屋本身外，也會檢查公共區網域的樓梯和走廊。
選購二手房需要更謹慎地檢查種種細節，并學會辨别中介的賣房話術真偽。看房過程中，羅欣發現了不少 " 貨不對板 " 現象：
中介宣傳的 " 近地鐵房 " 生活并不便利；而部分看上去很美好的 Loft 公寓，實際商住兩用，樓内行人魚龍混雜；有些挂牌價低的房子，靠近物流園區，24 小時都有車輛鳴笛和裝卸貨物的噪音；還有些小區樓道放滿了菜缸，散發一股濃濃的酸臭味道 ……
為了買到心儀的房子，阿琳也來來回回看了至少二十多套房，有時與丈夫同行，有時會獨自看或與父母一起前往。
她看重房屋的朝向和通透性，因此會特意選擇陰天看房，還會留意房間裡的窗簾是否能被風吹起來，以此來檢查房屋的通風情況。對于年代較久的房子，她會更仔細地查看下水道和電路系統，并将電線老化可能引發的電壓不足等問題，納入未來的裝修成本計算中。
阿琳曾考慮購入市區中心的一套二手房，那套房有寬敞的露台，非常适合她養的五只貓咪。但房屋外立面老舊不堪，電線如同亂麻般橫穿頭頂，公共區網域裡垃圾和雜物堆積如山。在她帶着父母和公婆看房後，幾位長輩紛紛表示，沒必要住這樣的房子委屈自己。
阿琳前後看了不少套房，圖片由受訪者提供
選購二手房是一門權衡與取舍的藝術，幾乎不存在完美的二手房。追求中心地段往往意味着不得不忍受噪音和較為老舊的生活環境；而追求更高的居住舒适度，則可能需要在地理位置上作出妥協。
陳夏希望未來的家能夠南北通透，戶型方正，既不要頂層也不要一層，房屋内部不能過于老舊，" 最好刷牆就能入住 "。她優先考慮的是靠近高鐵站的地段，這樣周末回家會更加方便。她曾看過一套房源，站在廚房裡居然能看到高鐵站。她笑着調侃說 " 别人都買海景房，我差點買了‘鐵景房’。"
但陳夏沒有選擇這套房子，原因是客廳的采光不足。
陳夏看房時看到的高鐵 " 鐵景房 "，圖片由受訪者提供
通過實地看房的經歷，陳夏形成了自己對不同類型二手房的看法。
她将看過的二手房抽成幾類：樓齡 25~30 年的 " 老破小 "，地理位置有優勢，缺點是裝修成本高；樓齡 15 年左右的房子半新半舊，有談價空間；而樓齡 10 年的房子性價比最低，配置不如新房，原房主在房價高位時入手，如今賣房高于市場均價，且談價難度大。
她提醒想買二手房的購房者，一定要注意產權問題。部分房屋已經被過戶多次，名義上是 " 二手房 "，但實際上成了 " 三手房 " 甚至 " 四手房 "。如果過去的某一任房主曾經設立了居住權，那麼這可能會成為不易察覺的產權隐患，為未來埋下一顆潛在的定時炸彈。
三、好房永遠需要搶，談價是場心理戰
最終，陳夏買了一套樓齡 17 年的步梯中層兩居室。雖然地段不在高鐵站附近，但房主将屋子維護得很用心，地板沒有起皮現象，牆面也僅有輕微泛黃，衛生間跟廚房整潔而明亮，還有一面開闊的落地窗。
相比之下，她之前看過的其他房子要麼多年無人居住，像座被人遺忘的孤島；要麼仍在出租，留有租客雜亂的生活痕迹，" 感覺是别人不要的東西給你了 "。
陳夏買的二手房，較為幹淨整潔，圖片由受訪者提供
房主是位禮貌細心的中年人，他在這所房子裡經歷了人生的重要時刻——結婚、生子，兒子現在已經十多歲了。他還帶領陳夏參觀了家裡的地下室，這是父子倆的秘密基地，擺放着兒子珍藏的動漫手辦和收藏品，整潔又溫馨。
最打動陳夏的是房主說的一句話：" 房子不只是商品，而是代表着一個家。"
她決定買下這套房，價格談判的過程也比較順利，陳夏進行了小幅還價，對方也接受了。籤約時，依然有購房者打進電話想要和房主談價。陳夏慶幸自己的決策足夠果斷：" 雖然現在是買方市場，但價位、地段、朝向比較合适的房子永遠不愁賣 "。
辦理二手房過戶當天，陳夏拿到了房產證，圖片由受訪者提供
不同于陳夏在談價階段的順利，阿琳在這個過程中遇到了一些波折，她低估了談價的難度。
" 我只想探個底，看房主願意多少錢賣給我 "，但中介們不願電話溝通，常說 " 我們當面聊 "，然後在線下開啟了一輪又一輪漫長而復雜的價格戰，通常以數小時起步，有時甚至拖到深夜，雙方都在看誰能堅持到最後，誰會先妥協，松口答應另一方的條件。
阿琳抗拒面對面一再拉扯，她明白業主有自己的利益要守，不想為難别人，但購房預算有限，她也不希望自己吃虧。她選購的房子最初報價為 138 萬，經過中介的努力協商降低至 135 萬元。實地驗收時，因為父親敏銳地發現了地板老化問題，最終價格被壓到 133 萬。
其實阿琳更喜歡對面那套三面采光的通透房型，但總房款比她看中的這套高出 15 萬，由于業主并不急于出售，講價未能成功，" 總不能為了那一面光，平白多掏 15 萬吧。" 阿琳覺得這樣做未免太過奢侈。
四、在二手房裡踐行的一手人生
在買房普遍不被看好的當下，每位購房者都經歷過一番激烈的内心鬥争。而每一次對于改善居住體驗的渴望，又會促使他們最終下定決心籤購房合同。
羅欣原本沒想過買房，她是東北人，畢業後曾去青島工作，租住在幾百元的群租房裡，原本的兩室一廳被二房東劃抽成了六個小隔間，羅欣住的房間由廚房改造，僅能容納一張床，床頭緊鄰着鏽迹斑斑的水龍頭。
租來的房間沒有窗戶，冬天也沒有暖氣。她時刻需要忍受肮髒的衛生間和頻繁堵塞的馬桶，并與另外五名室友争奪它的使用權。有時，羅欣奔波在青島的大街上，看着兩旁的房屋，心裡羨慕卻不敢多想。
羅欣新家的卧室，舒适又整潔，圖片由受訪者提供
回沈陽工作 3 年，羅欣終于下決心買房，刨去首付後，她每月要還一千多塊錢房貸。原本她擔心還貸會有壓力，而這種壓力很快轉化為動力，她利用工作之餘的時間來選品、開發客源、維護與工廠的關系，收入成倍增長。
對于劉夢來說，換一個城市生活意味着更多改變。她不需要像過去那樣拼命卷孩子教育。在劉夢兒子曾就讀的小學，學生們的考試成績和排名都是公開的。有一次，孩子沒考好，在全班同學面前被老師批評，這件事給他留下了很深的心理陰影。
劉夢不希望兒子承受太大的學業壓力，當他們搬到成都後，這座城市的慢節奏生活讓一切變得不同，孩子開始接觸到更個性化的教育方式，她還驚喜地發現孩子在遊泳方面的天賦和興趣。
阿琳和丈夫在廣州奮鬥的這些年，都住過城中村的 " 握手樓 "，外牆斑駁，紅磚裸露，天空被一棟棟緊密相連的房子切割得支離破碎，采光也很差，" 那時才意識到，原來廣州的陽光要另外收費 "。由于商水商電，阿琳在某個月還支付了 600 塊高價電費。
後來他們帶着五只貓，租下了一百多平方米的三房兩廳，每月租金三千，阿琳對采光有很高的要求，但幾次租房下來，出租屋的朝向和光線都不盡人意。
好在新買的二手房南北通透，當她帶着長輩看房時，每個人都對戶型贊不絕口，" 一走進去，就覺得很舒服 "，房子與人之間存在着一種難以言喻的緣分。
新買的房子有個大大的陽台，圖片由受訪者提供
阿琳深受父親的 " 居住哲學 " 影響。從小，父親就經常跟她探讨不同房屋的戶型，啟迪她思考布局對生活的影響。比如他會指出：" 有些廚房做飯時不會感到特别曬，是因為它的朝向巧妙地避開了直射的太陽光。" 或者拉着阿琳站在窗前，讓她親身感受風是如何吹進來的，并告訴她通風的方位與居住舒适度之間的聯系。
對于剛買的房子，阿琳想裝修成中古風，她相信越是經典的設計就越耐看。最近正忙着裝修的她，經常奔波于建材市場，挑選合适的板材、陶瓷、地磚 ...... 前後花費了不少時間和精力，她卻樂此不疲。
阿琳最喜歡家裡那扇寬敞的落地窗，每天清晨，陽光傾瀉進房間，灑滿整個地板。雖然買下的是一套二手房，但這裡将會成為她與丈夫共同經營的新家。
（為保護隐私，文中受訪者均為化名。）
