今天小編分享的财經經驗：60億生态商圈擴容，深業商管以“深圳之脈”破局地下商業，歡迎閱讀。
當商業地產賽道陷入存量博弈，深業商管卻用一組逆勢增長的數據，開啟商業破局之道。首日客流破 18 萬的花展頂流、與深鐵聯手樞紐商業新物種、國際 IP 集群微度假目的地，三大王牌項目同步推進，以 " 生态 +" 組合拳強勢攪動行業格局。
從 " 生态流量捕手 " 到 " 城市空間導演 "，深業商管正以 " 生态資源 + 内容運營 + 超級 IP" 三維破壁，為商業地產下半場提供破解同質化的高階樣本：當空間成為價值放大器，每一寸土地都能生長出新消費叙事。
筆架山花展引爆 " 自然消費力 "
當 "2025 大灣區花展 " 百萬株花海引爆筆架山公園，首個周末客流超 34 萬人次，深業上城生态商圈迎來高光時刻。商場花展首日銷售額同比增長 59%（不含汽車零售），以 " 自然體驗 - 商業消費 " 價值閉環驗證 " 公園 + 商業 " 的硬核變現力。
圖源：項目官方、赢商網
深圳之脈重構 " 地下商業想象 "
與深鐵集團合作的黃木崗樞紐項目 - 深圳之脈正式啟動招商，作為地鐵換乘樞紐，該項目以 " 文化策展 + 體育運動 + 休閒社交 + 社群運營 " 重構地下商業 DNA，重新定義樞紐商業内涵。
灣中上城解鎖 " 微度假方程式 "
瞄準大灣區 2 小時經濟圈，深業商管在大灣區落子的第二座 " 上城 " 使出國際 IP 集群殺手锏：沉浸式樂園捆綁主題餐飲、IP 酒店，打造 "48 小時微度假 " 黃金公式，劍指年客流量千萬級賽道。
0160 億生态商圈進一步擴容"POD+TOD" 雙重加持
作為深圳福田 CBD 的延展區網域，位于兩座 " 公園頂流 "（蓮花山花園和筆架山公園年客流量均位居深圳 TOP5）之間的深業上城生态商圈近年來人氣飙升受到極大關注度。如今，這個城市新勢力商圈，因為新項目 - 深圳之脈籌備入市和深圳市體育中心煥新亮相，正迎來擴容新契機。
十年築基，60 億商圈标杆效應顯著
作為福田區重點打造的特色商圈之一，深業集團用了十餘年在此深耕細作。其以 " 蓮花山和筆架山 " 兩座頂流公園為生态基座，以深業上城綜合體帶來甲級寫字樓、購物中心、街區、星級酒店等多元空間商業内容體驗，深度探索 " 公園 + 商業 " 發展模式，構築了一個活力十足的 " 公園生态商圈 "。
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數據顯示，深業上城 2024 年銷售額達到 60 億元，年客流量達到 4600 萬人次，同比 2023 年均呈現雙位數增長。并連續第二年入圍華南商業年度主流榜，成長為深圳商業一張新名片。
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商圈的建設，離不開政府的大力支持。除了打通公園空中連廊，還在政策層面大力扶持公園商業發展。筆架山公園作為深圳 " 公園運改維一體化改革試點 "，公園在運營管理中鼓勵市場化運營模式，并結合 2025 年初《深圳經濟特區公園條例》新規發布，催化公園商業新範式：通過企業與政府的深度聯動，将傳統 " 單打獨鬥 " 轉化為 " 生态共榮 "，深度融合商業價值與社會價值 , 打造城市公園經濟更新樣本。
"POD+TOD"，助力商圈擴容
今年，伴随着深圳首家市内免稅店進駐以及黃木崗樞紐商業 - 深圳之脈啟動，百萬㎡公園生态、疊加免稅經濟和樞紐商業的雙重化學反應，深業上城生态商圈也将擴容，開啟從 " 單核驅動 " 到 " 雙引擎 " 聯動的進化躍遷。
那麼，黃木崗樞紐商業 - 深圳之脈的加入，為什麼能成為商圈擴容發展契機？
其一，項目的加入，将進一步加強商圈 "TOD 屬性 "，以 " 冬瓜嶺站（深業上城）+ 黃木崗站（深圳之脈）" 雙地鐵站點，形成覆蓋 "3 條地鐵線路 +5 主幹道 " 的超級路網，商圈輻射影響力将進一步提升。
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其二，依托筆架山公園生态串聯，東西兩座商業體形成聯動運營，将進一步擴大商圈影響力。
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商圈物理空間擴容：作為深圳地鐵 7 号線與 14 号線的換乘站點樞紐，" 深圳之脈 " 位于筆架山公園東麓，因筆架山公園與深業上城均由深業運營，深業商管通過與深鐵合作該項目，可借此打通筆架山東西兩麓商業，擴充商圈物理空間，實現地下商業體與地面生态商圈串聯，形成 " 可逛、可玩、可停留 " 的片區全網域内容聯動運營。
客群結構重塑：深圳之脈還毗鄰深圳市第二人民醫院、深圳市體育中心等重要市政設施及深圳頂流學區 " 百花片區 "，這些均屬于城市剛需公共服務超級流量外挂。尤其是煥新亮相的深圳市體育中心是深圳首個國際 A 類賽事專業足球場。疊加黃木崗地鐵樞紐流量（日均超 5 萬人次），精準覆蓋家庭客群與運動消費人群，奠定其商業差異化競争的基石。
02" 樞紐 + 體育 + 公園 " 超級鏈接深圳之脈破局地下商業
在今年 1 月，深業集團正式發布 "3+x" 商業戰略，宣布未來着重打造城市商業旗艦品牌 " 深業上城 UpperHills"、社區級商業品牌 " 深業拾集 UpperVille" 以及非标商業三大產品線。據筆者了解，深圳之脈作為地鐵樞紐商業，也将是深業商管繼深圳婦兒大廈、筆架山公園後，又一個非标操盤的項目。
在規劃上，深圳之脈希望打破了傳統地下商業 " 封閉、壓抑 " 的固有印象，以 " 綠色 + 樞紐 + 社區 " 為核心展開，構建 " 城園站體 " 超級鏈接。
場景創新：打破地下空間桎梏
在設計之初，深圳地鐵就充分借鑑了日本澀谷的 " 站城一體化開發 " 思路，邀請日本知名設計團隊 " 日建設計 " 主導黃木崗交通樞紐的空間規劃設計，在展廳設計上創新性打破地下空間局限性，如将自然光引入站台層，創造出 " 舒适快捷的步行空間 "，增加綠植規劃，讓乘客感受到從樹葉間傾瀉而下的陽光，打造 " 綠蔭下的車站 " 的公共休閒感等。
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綠色生态與自然融合：通過多個下沉式廣場強化綠色生态化設計，打造出充滿呼吸感的 " 地下綠色長廊 "，融入自然采光、綠植牆、循環水景等生态元素，營造 " 綠蔭下的車站 " 氛圍。結合地面綠軸與福田河水系串聯中心公園、筆架山公園等，形成 " 城園一體 " 的漫步系統，形成 " 地上生态 + 地下活力 " 雙循環。
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多元場景的超鏈整合：作為三線交匯（7/14/24 号線）的軌道交通樞紐，項目 17 個出入口與周邊 1.5 公裡内的深業上城、深圳市體育中心等核心地标互聯，形成 "15 分鍾生活圈 " 的超級節點。在公共空間中，采用植物系主題裝飾，如綠植零售店、自然藝術展等，将環保理念轉化為可感知的消費場景。
業态重構：精準匹配客群需求
從區位來看，整個黃木崗周邊目前并沒有成熟的在營品質商業。深圳之脈的誕生，恰好填補區網域 " 家門口品質商業 " 的消費空白。
調研數據顯示，除地鐵客群外，基于周邊豐富的市政配套，項目周邊在地消費客群頗為豐富，包括華富村等周邊社區中產家庭及逛公園客群；華富中學、深圳實驗學校等名校學生黨；深圳網球中心、深圳體育中心賽事觀眾、運動愛好者、明星應援群體等，形成 " 社區家庭 + 年輕潮流 + 運動經濟 " 為核心，輻射市第二人民醫院、市政設計大廈 / 福田區稅務局等醫療、政務、科教等垂直客群，構建 " 全齡、全時、全維 " 的客群生态體系。
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基于周邊客群畫像，以及黃木崗樞紐項目本身極具特色的空間基底，讓深圳之脈有了提供差異化商業内容的強大底氣。其劃分了三大主題區：
東區活力場：緊鄰市體育中心，布局運動零售、活力茶飲、潮玩體驗，引入運動科技館、電子競技體驗店等創新業态；
西區生活艙：聚焦醫療配套需求，組合便捷餐飲、健康保健及生活服務，打造就醫人群的 " 溫暖補給站 "；
南區療愈所：配置經絡調理、輕食健身等品質服務，成為 CBD 白領的 " 城市第三空間 "。
運營破局：激活空間流量價值
以今年的三八婦女節為例，深圳之脈發起針對女性職員的 " 綻放她力量 · 閃耀女神節 " 活動，在項目不同空間中上演鋼琴演奏、走秀、桑巴、運動等系列快閃活動，向參與者們傳遞項目所倡導的綠色、活力、人文的商業理念。而這，正是項目團隊 " 空間内容運營 " 的嘗試之一。
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區别于傳統商業，深圳之脈希望在運營上側重 " 非标商業 " 策略，強調社群互動與全場景體驗。如結合地鐵樞紐人流快速通過的特征，未來将以快閃店、主題月活動（如環保藝術季、科技運動周）保持内容新鮮度，将空間轉化為城市文化輸出的新型載體，強化 " 年輕力 " 标籤。
今年 5 月 1 日起，深圳将推行新版《深圳特區公園管理條例》，新政鼓勵市場主體積極參與 / 探索新型公園消費場景。深圳之脈亦可借力深圳公園新政，以 " 地上自然療愈 + 地下活力迸發 " 雙循環模式，聯動深業上城打造公園商業的 24 小時消費場景。
03探索 " 樂園 + 商業 " 新模式亞洲首個國際 IP 樂園集群商業來了
作為深業集團在粵港澳大灣區珠江口黃金内灣西岸布局的戰略級項目，灣中上城于 3 月 28 日舉辦品牌發布會，正式宣布其核心業态——亞洲首個國際 IP 室内主題娛樂綜合體 " 魔法世界 " 進入建設衝刺階段。
該項目位于深中通道西岸登陸區的馬鞍島核心區位，距離深圳前海僅 30 分鍾車程，憑借 " 一橋一港雙站三軌道四快線 " 的立體交通網絡，未來可 1 小時覆蓋珠三角五大國際機場及港口，成為承接大灣區東西岸 6000 萬人口微度假需求的核心樞紐。
目前，灣中上城已完成主體結構封頂，核心業态 " 魔法世界 " 進入主題場景深化施工階段。這一斥資 3 億元打造的 20000㎡奇幻空間，已與美泰、孩之寶、沃貝三大國際 IP 集團達成戰略合作，匯聚芭比娃娃、變形金剛、小豬佩奇等 10 餘個全球頂級 IP 資源，規劃建設 3 大室内主題樂園、IP 主題酒店及 2 大主題餐飲及零售店融合業态，預計将于 2025 年 7 月正式開業，提供 " 兩天一夜 " 沉浸式度假體驗。
圖源：項目官方、赢商網
目前 10 萬㎡上城水街商業招商如火如荼，吸引了六個大廚、9° 江南、清晖小苑、泸溪河、TEAMOMENT、春山煮葉、斯凱奇、九木雜物社、OPPO、愛上花溪民宿、漢仁宮等 60 餘家品牌籤約及意向進駐，更有部分為中山首店，形成 " 國際 IP+ 在地品牌體驗 " 的差異化商業矩陣。
灣中上城作為深業商管 " 商業 + 文旅 " 模式的首個異地復制項目，标志着集團從城市商業運營商向文旅產業整合者的戰略更新。依托深圳深業上城年銷售額 60 億的運營經驗，深業商管将以國際化運營策略、深度的文化 IP 賦能及創新的場景化營銷，為灣中上城構建 " 主題樂園引流、水街商業轉化 " 的閉環生态。可以預見，該項目将為大灣區探索 " 產城人文旅 " 融合發展提供新範本。
當傳統商業困于坪效内卷，深業商管卻通過重組城市基因（公園、樞紐、公共服務），探索将公共資源轉化為可持續消費動能。從企業發展維度，深業商管在 " 公園 + 商業 " 成功模式基礎之上，重構城市商業邏輯，推動城市商業從 " 單點商業 " 向 " 全網域生态 " 躍遷。在商業地產下半場，這種 " 空間價值放大器 " 的操盤思維，或許正是破解同質化困局的關鍵密鑰。
