今天小編分享的社會經驗：開年的深圳樓市有點讓我太意外，歡迎閱讀。
蛇年第一個對樓市提出要求的大城市，來自深圳。
圖源：深房網
措辭也帶着一股力透紙背的迫切感：房地產投資盡快恢復增長。
擺明了就是要提振樓市且勢在必行，這也是 2025 年樓市開年打響的第一槍。
去年至今全國樓市情緒一直不高，一二線冷靜與觀望、三四線萎靡不振。
包括深圳本身，整年來看其實也不算理想。
一手方面，很多樓盤都是大跌的。
2024 年深圳一手成交均價 5.4 萬 / 平，創了 2019 年來的最低紀錄。
甚至福田區的京基宸悅府直接買一送一，買一套住宅送一套 100 多萬的公寓。
包括二手降價也很厲害，到 9 月底二手成交均價來到 5.87 萬 / 平，更是三年新低。
這種情況從去年 10 月開始好轉，到今年 1、2 月，更是迎來了一個徹底反轉。
數據來源：深房網
這個往年沒什麼人的市場淡季，如今不僅延續了年底翹尾的熱度。
1 月一手成交甚至超過了前三年。
再來看 2 月 6 号的這一槍，雖然突然，細想又是意料之中。
不過當我買了張最早的機票，真正踏上這片土地，才對這份溫度有了更真實的觸感。
落地第一感受，這個城市的冬天不太冷。
深圳福田區某核心新盤
而根據中介發來的信息，你會發現這裡的樓市更是火熱。
這份撲面而來的熱度，也是深圳能喊出 " 盡快恢復增長 " 的信心所在。
01
這一槍的底氣，來自深圳樓市的開年 2 把火。
第一把火，非核心區一手直接紅透半邊天。
尤其龍華區，中介帶我看的一個新盤中洲迎玺。
中洲迎玺售樓處現場
緊靠深圳北站，三期的 80 多平小三房總價至少 530 萬。
上周末模範間開放第一天，早上 5 點不到，門口就有很多排隊看房的人。
這份火爆持續到工作日也絲毫不減。
周二我去看盤當天，車子只能停在一個路口開外，步行到售樓處感覺像到了菜市場。
甚至上午十一點左右的高峰期，直接出動了交警到售樓處門口維持道路秩序。
很多案場銷售高舉二維碼，對人群大喊：加微信、發資料。
大部分人進售樓處也只能 " 蹭 " 銷講，因為銷售壓根兒接待不過來。
模範間直接拉起隔擋限流，門口隊伍排成長龍。
除了非核心區這個标籤，這個項目也并不是成屋。
甚至還有個硬傷：就是 92 年拿地，如今產權已經過去 33 年。
但即便如此也妨礙不了它的火爆。
包括 2025 年首個日光盤，龍崗的深鐵閱雲境。
離市區 CBD 足足 35 公裡，但開盤僅 1 小時全部售罄，當天銷售額超過了 7 億。
這份熱鬧讓人想起早幾年的高峰期，随随便便一個盤都能賣出精彩、賣出火爆。
第二把火，來自福田核心區的二手市場。
一整天我跟着中介看了七八套房子，心裡其實有點震撼。
首先就是現在客戶看房熱情非常高漲，哪怕有硬傷的二手，開年以來帶看也很頻繁，比如離福田口岸不遠的益田村。
49 棟一樓的 77 平小 3 房，挂牌總價是 450 萬。
過午 2 點，客廳内照不進一絲陽光，只有走出陽台才能看見太陽。
這樣的房屋條件，放在前兩年就是交易鏈最底端的存在。
但今年情況很不一樣。
據鏈家中介說，開工以來不到一周，僅他一個人就有 8 批帶看。
這還沒算上整個片區的其他同事，大概會是一個更誇張的數字。
第二就是二手房東心态越來越穩了，甚至出現臨時加價。
樂有家中介透露，梅林片區的旭飛華安園。
部分房東從年前開始明顯不着急了，看房也不如去年配合了，客戶看房要根據他的時間來安排。
旭飛華安園 52㎡兩房
總價 298 萬，談價空間也非常非常小。
包括上梅林的另一個房源，戶型差不多，也是這個中介成交的。
就在年後開工的第三天，成交當天，房東臨時反水加價 20 萬。
去年 10 月到年底，深圳樓市也在回暖，但當時在我們的認知裡還屬于政策市。
只是誰也沒想到，這股暖流一直持續到今年年初的 1、2 月，甚至帶着點自發且強勢的霸道感。
從我現場看盤的 2 天體感來說，很多房東的态度都和之前高峰期有點像。
02
但為什麼年初會有這麼明顯的反轉。
看盤過程中我也采訪了樂有家、鏈家的中介，他們告訴我 3 個明顯的信号。
一個是此時深圳已經來到了價格底線，也就是開頭一二手的成交價格創下新低。
樂有家中介告訴我接下來明顯不可能再低了，目前的市場情緒就是即将觸底反彈，所以很多房東在交易桌上躍躍欲試。
但他說這場博弈也才剛剛開始，等我月底再來看房，競争對手可能又有變化，
其二就是去年 9 月底以來的各種政策疊加，該有的大部分也都到位了。
圖源：騰訊網
不僅首付來到了新低，只需要 15%。
按我看的一套龍華區清湖附近的 470 萬房源，如今首付只需要 70 萬，就能在深圳安家了。
貸款利率也低到往年不常有。
圖源：廣東發布
首套商貸利率已經下降比公積金二套還低了。
第三個，也是深圳獨有的一個畫面，這波熱度背後有一股潮流叫做港人北上，從去年到今年幾乎一直沒停過。
對此我也有同感，因為還沒走出航站樓就看到這樣一個畫面。
而且這股熱潮比本地政策來得更早。
去年一整年北上的港人，有來旅遊消費的，自然也有來投資買房的，還是組團買房。
根據香港文匯報數據，截至 7 月底，2024 年深圳二手成交客戶中港人占了4%左右。
個别新盤的占比情況，甚至超過了 30%。
數據來源：香港文匯報、公開數據
福田口岸附近的新盤比如灣尚國際，小戶型買家中港人也占了 2 至 3 成。
鏈家的中介黃生告訴我情況确實如此。
去年夏天為了搶客戶他們店全員出動，直接去福田口岸攔截香香港觀光客戶。
包括梅林片區的一個新盤，京基宸悅府。
開盤後最小 40 平左右的公寓，幾天之内被一掃而光。
黃生說有個香港同胞去年一出手就是一整棟，買下來之後交給管家代運營，年租金回報達到 4 個點。
聽見這個數字我有些意外，畢竟去年以來的租金行情大家是有目共睹的。
但黃生已經習以為常：福田的這個地方租金一直很穩，這很正常。
我打開地圖看了看，發現果然如此，梅林雖然老但勝在成熟。
北邊是產業園、南邊是蓮花山，附近的大型商場一個頂倆，2 個地鐵站也都在附近 500 米。
這些小公寓雖然在福田核心區，但不限購不限貸。
再加上政策刺激，投資客們很難不被吸引。
氣氛已經烘到這了，深圳就差最後臨門一腳。
從 2 月 6 号官方打出的這一槍開始，子彈已經正式出鞘。
至于接下來具體要怎麼做。
所有人心知肚明，只是要等。
03
這一腳對于深圳來說，也是勢在必行。
從一些背後數據就能看得出來。
我們把視野拉高一些，歸根結底，深圳的策略并不是為了單純刺激樓市，而是基于城市經濟的整體考量。
作為特區，這個一線經濟體在全國一直是領先地位，去年深圳 GDP3.68 萬億，增速也來到了 5.8%，在一線城市中排名第一。
圖源：深圳發布
但今年正值 " 十四五 " 收官年，深圳給自己定下的目标是 4 萬億。
如果确保完成目标，今年增速的水準要達到 8% 左右。
去年 GDP 增長的支點其實是貿易進出口，受關稅影響今年這個支點将會成為一個不穩定的變量。
那麼要完成這 4 萬億，誰會是确定、可控的因素？
有一個數據足以揭開答案，7.4%。
去年 1-11 月，深圳房地產開發投資同比确實下降了 12.5%。
但與之對應的，房地產 GDP 比重達到了 7.4%。
一般來說一個行業占比 5% 就可以算作支柱產業。
而 7.4% 的深圳房地產業，如今依然存在支柱地位的事實。
此時只有讓房地產市場先活躍起來，才能吸引更多的人才和資金流入。
這也是 2025 年城市經濟增長的活水。
第二，市場本身也給出了很大的信心支撐。
就是連續 4 個月、旱地拔蔥式的回暖上漲。
去年 10 月開始，跌了三年的深圳二手終于再次重回 6 萬 / 平。
數據來源：樂有家
成交量來看，四季度深圳一手賣了全年的超過五成銷量。
底圖來源：樂有家
二手也賣了四成左右，可以說量價齊升。
哪怕超淡季的 1 月，今年也成了特例。
深房協數據顯示，1 月深圳一手網籤 5090 套，同比增長 97.3%；二手網籤 4554 套，同比增長 31.5%，都在持續回暖。
當然最重要的還是，深圳樓市對全國來說一直意義非凡。
四個一線城市中，如今廣州樓市已經疲态盡顯。
經過這兩年的行業調整，這座擁有地產總部較多的城市，受到的波動也是最大的。
包括北京、上海也有其特殊定位，房價更不可能輕易上漲。
此時深圳就體現了它的帶頭作用。
也只有深圳，從始至終敢為人先。
對二三線城市來說，只有像深圳這樣的一線領漲了，它們才可能會有逐漸恢復的信心。
當然，這個傳導最終能有幾成熱，也要看各城市自身的硬條件如何了。
04
為什麼第一聲槍響總是發生深圳。
走訪三天，我對深圳最大的感受就是這裡非常有活力。
這兩個字不僅體現在樓市上，更是整座城市的底色。
包括在龍華區踩盤過程中，路邊一個老站牌後，随機都能看到這樣一個畫面。
無奮鬥不龍華。
這句口号也不只是龍華的特色，對深圳來說，每個時期都有濃縮式的精神口号。
而我腦海裡最深刻的那句，就是 " 來了就是深圳人 "。
深圳這座城市向上的拼勁兒，也是其他城市很少見到的。
也因為這份城市活力，樓市可以在短短 3 個月内拉回持續三年的下跌。
所以大家依然會對這裡的樓市抱有最大期待。
以上為正文，來自餘奔雷
這是真叫盧俊公眾号的第5882篇原創文章
