今天小編分享的财經經驗：深圳多個公寓5折甩貨，75萬能拿下一套小戶型，有項目一個月賣超300套，歡迎閱讀。
本文來源：時代周報 作者：梁争譽
從西到東，商務公寓打折浪潮席卷深圳全城。
據時代周報記者了解，近期深圳多個商務公寓項目打折出貨，單價低至每平方米 2 萬元出頭，總價不到 100 萬元就能拿下一套小戶型部門。
由于開發商大幅 " 割肉 "，加上小戶型部門在租賃市場頗受歡迎，一舉拉高了投資回報率，部分商務公寓回報率達 3%-4%，而住宅產品的出租回報率僅為 1% 左右。
不過，由于市場長期調整，投資需求退潮，即便開發商賣力吆喝，整體成交尚未有明顯起色。
開發商 " 讓 " 出的回報率
" 比股票靠譜，比理财靠譜 "，中原地產銷售經理趙敏告訴時代周報記者，得益于開發商主動讓利，深圳部分商務公寓的投資回報率在 3% 及以上，" 這還是租賃市場下行背景下的回報率。"
中原地產是京基宸悅府的代理銷售商，趙敏負責其公寓產品的銷售工作。京基宸悅府于今年 8 月中旬開盤，趙敏透露，目前已售出 300 多套商務公寓。
熱賣原因在于開發商大幅打折拉高了投資回報率。
據時代周報記者了解，京基宸悅府商務公寓折後均價約 4.5 萬元 / 平方米，最低 150 萬元即可購入一套建築面積約 38 平方米的單間。
可供對比的是，京基宸悅府的住宅產品備案均價約 8.89 萬元 / 平方米，同片區一公寓樓盤三年前曾開出近 9 萬元 / 平方米的價格，京基宸悅府商務公寓的售價對比折價近五成，因此又被業内稱為 " 價格炸彈 "。
一套總價 150 萬元的 38 平方米部門，按照目前梅林片區整體的租金水平，保守測算可以租到 4000 元 / 月，投資回報率為 3.2%，高于大多數銀行的三年期存款利率。
在建中的京基宸悅府，時代周報攝
" 福田目前沒有一個這樣小面積、低單價、低總價的產品，老板直接在價格上做了讓步，小戶型又很适合投資客戶，投入比較低，所以成交很活躍。" 趙敏表示。
京基為快速出貨，不僅在價格上做了讓步，更對客戶的到訪路線作出細致的規劃，建議渠道方帶客看房時要特别經過地鐵站和公園的路線，客戶到訪還可抽取近期熱門 3A 遊戲《黑神話 · 悟空》的激活碼。因為位置臨近榮耀辦公室，京基還以 " 做榮耀人的房東 " 作為宸悅府的賣點宣傳。
" 項目營銷造勢做得好，加上價格很有優勢，得到很多福田、南山、羅湖很多本地客戶的認可，也有外地客戶過來購買，成交了十多套。" 趙敏告訴時代周報記者。
" 要回款就要讓步 "
深圳商務公寓降價出貨并非個例，打折潮已蔓延全城。從寶安、福田、龍華、羅湖到龍崗，均有公寓項目打折賣房。
寶安一尾盤在售的商辦項目，在售的大平層折後最低單價 4.2 萬元 / 平方米，而備案均價超過 8 萬元 / 平方米；龍華一成屋公寓，最低單價每平方米約 3 萬餘元，原備案均價超過 6 萬元 / 平方米，一套建築面積約 92 平方米的部門總價 300 萬元出頭；羅湖一在售小戶型公寓的樓盤，" 拋售價 "2 萬元 / 平方米，代理方經紀人透露，建築面積 38 平方米的單間最低總價約 75 萬元。
" 不是我們要打到這麼低，現在的市場就是特别低價才能走貨，開發商要不要回款？要回款就要讓步，這是現在真實的市場情況。" 趙敏表示。
低價策略并不是萬能的，由于投資客 " 消失 "，市場仍未走出下行通道，相當于住宅售價五折甚至四折的商務公寓去化雖局部活躍，但整體仍然萎靡。
深圳克而瑞統計數據顯示，今年 8 月，深圳商務公寓成交量升價跌，成交面積約 2.82 萬平方米，環比上升 4.61%，同比下降 2.2%；成交均價約 4.6 萬元 / 平方米，環比下降 24.47%，同比下降 33.69%。
深圳中原研究中心認為，從供應看，8 月商業供應大幅下滑，辦公連續兩月零供應，商辦供應持續處于低位，加上大環境影響，商辦市場成交還将保持低迷态勢。
近年來，由于市場下行，投資需求驟降，商務公寓的供應規模已大幅收縮。上海等城市于 2017 年停止審批公寓式辦公項目，深圳從 2020 年 7 月開始在全市範圍内停止新的商務公寓項目的規劃審批和用地出讓方案審批，廣州則在今年 4 月宣布在全市範圍停止新的公寓等類住宅項目的規劃審批。
深圳中原研究中心監測數據顯示，自 2020 年深圳停止審批後，商務公寓供應規模衝高回落，今年上半年僅 2 個公寓項目獲批，供應面積 6 萬平方米，僅為去年全年的 20.7%；成交方面，全市公寓成交 1337 套，同比下降 62.4%，成交面積 7.4 萬平方米，同比下降 68.2%，成交面積僅為 2020 年高峰期的 1/10。
圖源：深圳中原研究中心
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，已經誕生的商務公寓等類住宅項目，價格下跌幅度比住宅大很多，對不動產價格體系產生巨大的衝擊，去化難度較大。
