今天小編分享的财經經驗：上海二手挂牌突破23萬套，這是什麼概念，歡迎閱讀。
跟這個世界一樣，樓市也有不少未解之謎，比如挂牌量，你很難拿到真正意義上全市挂牌數據，各家中介都只掌握部分市場房源、交易中心備案可查的只有中介對外展示的房源，于是你會發現這是個羅生門，有幾萬套的數據也有幾十萬套的數據，本質上統計口徑決定了答案，而非市場，如果想相對客觀搞清楚二手挂牌的全貌，最可靠的還是鏈家全網數據（外展 + 後台）。
圖源：真叫盧俊
不僅僅是對外展示的房源，不會因為有沒有對外展示而影響挂牌總量，同時70%+ 的挂牌市占也是目前市面最大體量挂牌數據，就算以每年 2% 速度遞增，這也是個相對穩定的觀察對。
而這個數據也是這兩年最讓我關注的數據，因為變化實在太大，從 2019 年到 2024 年幾乎年年在變，尤其是過去兩年。
這意味什麼、背後又有哪些我們不知道的變化，來吧重新認識下我們的挂牌市場。
圖源：真叫盧俊
01
上海正式進入 23 萬套挂牌時代。
以鏈家的 70% 的市占是很容易推算出全市數據的，比如 17 萬套的鏈家全網挂牌意味 24.28 萬套左右的全市挂牌體量，但鏈家的 70% 挂牌市占是 2020 年數據，它不是固定不變的。
以鏈家的市場影響力挂牌市占差不多以年均 2% 速度在遞增，于是我們從 2019 年以來鏈家的全網挂牌數據，可以推算出 2019 年以來全市的二手挂牌變化。
11 月 18 日這天數據停留在 176560 套，以 78% 的市占粗略計算，相當于全市二手進入接近 23 萬套的挂牌時代。
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2020 年開始以年均 2% 市占遞增計算，你會發現數據跨越最大的是在 2023 年，從年頭到年尾鏈家全網挂牌數據以 23% 速度跳增。
中間發生了什麼？
以 2023 年 9 月 -10 月數據為例，2023 年 9 月 1 日這天鏈家的全網挂牌在 144252 套，而 10 月 31 日這天數據已經來到 164486 套。
圖源：真叫盧俊，部門：套
今年的數據變化也很大，從年初的 16.0 萬套規模到 11 月的 17.66 萬套的規模，頭尾相比較，差不多 10% 的速度往上累積。
以 2024 年 2 月 -4 月數據為例，2024 年 2 月 4 日這天的數據是 155972 套，而 4 月 10 日這天已經來到 168430 套。
圖源：真叫盧俊，部門：套
注意，這還是在每月有房源不斷被去化的基礎上，也就是說政策和小陽春這類節點都會對挂牌產生較大影響。
那這個 23 萬套意味什麼？
2024 年截至目前我們的月均二手房成交套數為 1.67 萬套，意味着從此刻開始上海二手挂牌在無新增的情況下，大概需要 13.8 個月才能去化掉所有庫存。
圖源：真叫盧俊
不過我們倒無需糾結這個時間是長還是短，以全國第一的二手成交體量而言，上海的二手市場一定是全國最健康的，沒有之一。
倒是 23 萬套這個數字本身正在提醒我們一件事，關于二手市場箱體而言，我們正在進入一個近 23 萬套體量的挂牌時代。
02
23 萬套背後，變化的不僅是數量，數據觀察最有意思的地方就是加入時間縱軸的維度，尤其當這個時間維度是年的時候。
我們拉出 2019 年以來上海二手挂牌存量每月的情況，當你找到二手樓市的一些特定維度，你會發現數據背後我們的二手樓市的改變。
2019 年至今差不多五年的時間，算得上一個小小的時間周期，我們對比了 2019 年 11 月 vs2024 年 11 月的二手挂牌數據，從環線來看，外環外房源占比變高了，過去五年間内環内 / 内中環 / 中外環的房源占比都減少了，只有外環外變高了，這并不是兩個月的對比，而是一條明确的變化趨勢。
圖源：真叫盧俊
在整體挂牌量走高的背景裡，這也意味外環外走高的不僅是占比也是絕對數量，要麼是外環内去化領先全市，要麼是外環外新增挂牌太猛，我更傾向于後者，因為從各環線成交占比來看，外環外也是不斷走高的。
分區來看，五個新城裡的嘉定、青浦、松江、奉賢的挂牌量占比在走高。
同樣的，比較的不僅是這個 11 月對比 2019 年的 11 月，而是逐年遞增的發展趨勢。
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而黃浦、靜安、長寧核心區的房源占比在減少，闵行和寶山兩大居住區變化不大。
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外環内的楊浦、虹口是外環内兩個例外，完全身處外環内核心區，但挂牌量占比并無減少，相當部分月份甚至比 2019 年占比要更高——要知道連橫跨内中外的普陀房源占比都在減少。
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從這可以看到兩件事，外環外是房源量走高的很大原因，而其中幾個新城方向是更為具體的原因。
板塊來看，更具象，我将遞增和減少變化比較大的拎出來，嘉定變化最大的兩個板塊分别是南翔和嘉定新城，現在這兩個板塊在全市二手挂牌市場的占比，大概是五年前的 2 倍。
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楊浦中原、新江灣城的占比分别是同比 2019 年的 56%、94% 漲幅；有沒有減少的，浦東的金橋、靜安的彭浦、浦東的世博應該排全市前 3。
在房源總量不斷走高的背景裡，這些板塊的房源占比卻在快速減少，其他板塊房源絕對量的提升是個因素，但板塊自身的去化速度也是因素，由此你也能看到過去五年中上海新崛起的一批高流速板塊。
03
800 萬、50 平、2010 年，這是過去五年挂牌市場的三個标志性數據。
首先從價格段來看 300 萬以下、300-500 萬價格段的房源在清晰減少，500-800 萬價格段變化不大但也在減少。這背後的變化你不能說就是低總價房源減少，也存在房價上行帶來的房源分布改變。
圖源：真叫盧俊
但 800 萬是個知道 MARK 的數據，這是近五年各價段房源分布的分水嶺，800 萬以下挂牌房源占比在減少、800 萬以上各價段的房源占比無一例外都在提升，相比其他城市上海的二手挂牌價箱體似乎天生具備高門檻。
面積段的分布也有個有趣數字，以 70 平為界，30 平以下、30-50 平、50-70 平房源占比在清晰減少，而 70-90 平、90-120 平、120-150 平、150-200 平都在提升，除了 200 平以上。
圖源：真叫盧俊
兩頭的面積段占比都在減少，但同果不同因，比如 50 平以下戶型，這樣的面積段往往是一條糕狀的戶型、或者緊湊小兩房，市場進入改善時代後，這戶型不太能滿足市場主流需求，而 200 平占比的減少更多是因為面積段稀缺。
寶山某兩房戶型，圖源：上海鏈家
我同事喬不絲統計了 2017 年以來 200 平以上成交占比，較穩定固定在 2% 上下，換句話說供應減少的情況下，需求卻一直那麼多，相對程度上的供不應求。
圖源：真叫盧俊
屋齡端也有個明确變化，有些屋齡段的房子在清晰減少，這個分界線不是 1990 年、也不是 2000 年，而是 " 進化 " 到 2010 年。
你會發現 2019 年以來減少的不光是 1970 年以前的房子、也不光是 2000 年以前的房子、2010 年以前的房子都在減少，而 2010 年以後的房子是在快速增加的。
圖源：真叫盧俊
為什麼這個數字還比較讓我吃驚呢？
我們在統計 2016 年以來二手房成交趨勢的時候發成屋齡的分水嶺還在 2005 年，也就是說二手市場更多屬于養成系，成交都是很末端的體現，更早的變化來自挂牌。
至此，無論是物理層面還是參數層面你都能感受到一條清晰的市場變遷軌迹。
04
現在的挂牌價回到 2021 年，其實挂牌價關注的不多，這主要是房東心态體現，而不是市場體現，但漸漸的你會發現當網籤價格有點失真的時候，挂牌價之間的相對變化倒是可以作為一種市場指标的參考。
這個 11 月二手市場的挂牌均價來到 66603 元 / 平米。我拉出 2019 年以來挂牌價，這個價格差不多回到 2021 年 3 月，你會發現 2019 年以來挂牌價走出了兩個 " 駝峰 "：2021 年年中、2022 年年中，這個峰值跟市場還是能對應起來的。
圖源：真叫盧俊
也就是說現在這個回到 2021 年的價格也是一個可以參考的市場指标，這個回歸該怎麼理解？
其實現在房東心态跟 2021 年完全不同，這個我想我不用展開各位也都有共鳴，那你就會看到價格波動背後一個很有趣的規律，就是價格被頂上去後，下來就比較慢，這背後慢的不是市場，而是房東心态，你可以理解為人性，由奢入簡難。
05
今天要說的倒不是 23 萬套的事。
理論上只要市場不斷推進，體量的突破就只是時間的問題，但前提是我們得統一市場語境，就是我們得知道我們所處的這個市場到底是怎樣的，不然就是各說各話了。
其次有件事也比較重要，對房東比較重要，就是賣房子的時候我們得做點什麼，你不能說 20 萬套跟 10 萬套的時代還同一套打法，如何和中介合作、如何獲取流量、客戶出什麼價格可以松口 ...
哪怕在買房的時候，你都可以從中參考，市場正在抛棄什麼、市場正在進入一個什麼樣的時代。
本文來自微信公眾号 " 真叫盧俊 "，作者：真叫盧俊團隊，36 氪經授權發布。
