今天小編分享的财經經驗：任澤平：存量房貸利率該調降了，預計本輪下調60-80bp，歡迎閱讀。
文：任澤平團隊
導讀
如能降低存量房貸利率，将大大減輕居民負擔，提振市場信心，涉及 38 萬億房貸，很多居民背不動了。從善如流，回應民眾呼聲，善莫大焉。
我們在 2023 年 12 月，提出 " 三招可救地產 "（參考《三招可救地產》），并多次呼籲持續降息，包括降低二套房存量房貸利率。
2024 年以來，存量與新增房貸利差繼續擴大，居民提前還貸和被迫斷貸現象增加，調降存量房貸利率呼聲高漲。
2023 年，第一輪存量房貸利率調降效果明顯，但政策空間仍存。2023 年 8 月 31 日，中國人民銀行聯合國家金融監督管理總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，明确符合條件的存量首套房借款人可與承貸金融機構協商降低利率。2024 年 7 月，央行發布《中國區網域金融運行報告（2024）》，以專題形式回顧了 2023 年存量房貸利率下調的政策效果。
2024 年，存量房貸利率下調預期再起。2024 年下半年工作會議中，中國人民銀行提出要 " 把着力點更多轉向惠民生、促消費 "。2024 年 8 月以來，中國人民銀行在公開采訪中提到 " 推動企業融資和居民信貸成本穩中有降 "、" 研究儲備增量政策舉措 "。諸多政策信号出現，再次引發了市場對存量房貸利率下調的關注。
下調存量房貸利率必要性上升，有助于幫助居民減輕還貸壓力，度過暫時的困難，對銀行而言可減少提前還貸造成的利息損失，同時有助于銀行留存優質客戶。由于利率持續下行，幾年前的存量房貸利率和當前的利率差距在 20% 以上。
我們按照 100 萬元的 30 年按揭貸款、等額本息還款計算，估算存量房貸利率下調 60bp-80bp 可降低借款人月供約 340-450 元，節約月供和總還款額 7%-9%。
存量房貸利率可能如何降？1）2023 年是通過直接方式，即變更合同條款，2024 年本輪是否可跨行 " 轉按揭 " 等仍待具體方案出台。2）本輪下調存量房貸利率幅度預計 60-80bp，節省百姓利息支出 2280 億元 -3040 億元。3）全面調降首套、二套存量房貸利率可能性較低，預計階梯式、差異化調降，可能試點推行二手房存量房貸利率下調。
建議加快出台方案及細則，調降存量房貸利率。同時，對調降存量房貸利率的銀行給予政策激勵，如定向降準、結構性貨币政策工具補貼等。
正文
一、存量與新增房貸利差大、收入就業形勢嚴峻，居民提前還貸現象增加
1、LPR 下降、加點部分下降造成存量房貸利率與新增房貸利率差距較大。個人房貸利率定價方式主要有兩種，一是固定利率模式，二是 "LPR+ 加點 " 浮動利率。如果購房者選擇浮動利率，一般貸款利率會在合同約定的 " 重定價日 " 調整，調整内容是 LPR，加點部分在合同期限内一般不變。
一方面，LPR 不斷下降導致此前購房者利率與當前購房者利率差異。2019 年 10 月 -2024 年 8 月，LPR 從 4.85% 降低 100 個基點至 3.85%。
另一方面，存量房貸加點多，新增房貸不加反減。存量與新增房貸加點部分差距也擴大了存量房貸與新增房貸利差。2024 年 "517 新政 " 以來，各城市相繼取消或大幅下調房貸利率下限。疊加年初以來，5 年期及以上 LPR 累計下調 35BP，新增房貸利率正式步入 "3 時代 "，新舊房貸利差迅速擴大。以我國重點城市北京、上海、深圳為例。
上海：從 2021 年 7 月 24 日至 2023 年 12 月 14 日，上海的首套房貸下限始終是 LPR+35BP，比 5.17 新政後的最新利率下限要高出 80 個基點。
深圳：從 2019 年 10 月 8 日至 2023 年 9 月 28 日，深圳的首套房貸利率下限始終是 LPR+30BP，比 5.17 新政後的最新利率下限要高出 75 個基點。
北京：從 2019 年 10 月 8 日至 2023 年 12 月 14 日，北京首套房貸利率下限始終是 LPR+55BP，比 6.26 新政後的最新利率下限要高出 100 個基點。
2、外部環境變化帶來的不利影響增多，國内有效需求不足，經濟復蘇放緩，居民就業收入預期不穩，傾向降低負債、減少利息支出。中國二季度經濟放緩，二季度 GDP 實際同比 4.7%，較一季度下滑 0.6 個百分點；環比 0.7%，低于一季度 0.8 個百分點。居民對未來就業、收入預期存在不确定性。
根據央行城鎮儲戶問卷調查，2024 年第二季度，居民對未來的收入感受指數、收入信心指數環比分别下降 1.3、1.4 個百分點。就業感受指數較一季度下降 1.4 個百分點，48.1% 的居民認為 " 形勢嚴峻、就業難 " 或 " 看不準 "。因就業、收入預期下降，居民傾向減少投資、消費，增加存款、降低負債，從而選擇提前償還存量貸款。
存量房貸利率下調直接利好居民端，對銀行而言可減少提前還貸造成的利息損失，有助于銀行留存優質客戶。
從居民角度看，存量房貸利率下調有助于緩解存量房貸持有者償債壓力，減少提前償還存量貸款現象，增加居民端可支配收入，提振消費信心，拉動社會總需求增長。
根據《中國區網域金融運行報告（2024）》，2023 年存量房貸利率下調，每年為借款人減少利息支出約 1700 億元，對減少提前還貸、拉動消費增長起到顯著作用。央行重慶分行調查顯示，超三成受訪居民打算将節省的利息支出用于增加消費。
假設本輪存量房貸利率降至最新發放房貸利率下限，部分城市存量利率調整幅度最多可能達到 100bp。按照 100 萬元的 30 年按揭貸款、等額本息還款計算，估算存量房貸利率下調 60bp-80bp 可降低借款人月供約 340-450 元，節約月供和總還款額 7%-9%。
從銀行角度看，銀行目前亟待解決因提前還貸增長導致的利息損失擴大問題，調降存量房貸利率或是合理解決方案，利潤變薄好于利潤損失，合理的調降存量房貸利率方案有助于銀行留存優質客戶。
三、這一輪存量房貸利率可能如何降？
上一輪存量房貸利率下調不是終點，還有施策空間。2023 年 8 月 31 日，中國人民銀行聯合國家金融監督管理總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，明确符合條件的存量首套房借款人可與承貸金融機構協商降低利率。一是，新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商确定，缺乏 " 自上至下 " 的準确調降幅度；二是，新發放貸款在 LPR 上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套房貸款利率的政策下限，對于房貸發放時利率加點較高的城市，下調空間更加有限；三是，2023 年存量房貸利率下調後，根據央行 2023Q4 貨币政策執行報告，調整後存量加權平均利率已降至 4.27%，但仍高于 2024Q2 新增房貸加權平均利率 3.45% 約 82 個 bp。
1、調降幅度：預計 60-80bp，節省百姓利息支出 2280 億元 -3040 億元。根據《中國區網域運行報告 2024》，2023 年 9 月即上一輪存量房貸利率平均降幅約 73 個 bp。但根據國家金融監管總局公布數據，2024 年二季度商業銀行淨息差 1.54%，已經處于較低水平，明顯低于 2023 年二季度 1.74% 水平。預計本輪下調幅度将在 60-80bp 區間。
根據央行二季度金融機構貸款投向統計報告，2024 年二季度末，我國個人住房貸款餘額 37.8 萬億元。估算我國目前存量房貸總額約 38 萬億元，若存量房貸利率降低 60BP-80BP 将為房貸借款人每年節省利息支出 2280 億元 -3040 億元。
2、調降方式：直接方式是變更合同條款，間接方式是 " 以新換舊 "。變更合同條款，即銀行與購房者自主協商、更改合同内容調降。2023 年 9 月，即上輪就是通過下調加點部分，将較高的利率作廢，變更為新增房貸利率。另一種是 " 以新換舊 "，即貸款置換、" 轉按揭 "，購房者重新申請住房貸款，同時償還此前高利率房貸。目前，是否可跨行 " 轉按揭 " 仍存不确定性、亟待具體方案出台。
3、調降範圍：全面調降存量房貸利率可能性較低，預計階梯式、差異化調降，同時試點二手房存量房貸利率下調。根據 2008 年調降存量房貸利率先例，商業銀行在推出下調存量房貸利率細則時，針對所有貸款人全面下調可能性較小，調降政策可能向優質客戶傾斜；而此前在 2023 年 9 月，下調存量房貸利率僅涉及了首套住房，二套住房貸款利率未做調整，未來存量房貸利率下調範圍有望擴展至二套住房。
4、調降時間：預計各大銀行需要一段時間做出調整。根據 2008 年的經驗，2008 年 10 月央行宣布新政後，部分銀行 2009 年初才做出調整，在部分地區實行存量房貸優惠利率。從政策提出到落地仍需一段時間。
5、調降機構：個人房貸占比小、淨息差較大的銀行可能先試先行。房貸占比、淨息差水平是影響銀行降低存量房貸利率動力的兩大因素。房貸占比越高，下調存量房貸利率對銀行負面影響越大。淨息差越小，調降存量房貸利率将進一步壓縮淨息差空間。
銀行可階梯式、差異化調降存量房貸利率。應對提前還貸潮，下調存量房貸利率是大勢所趨。銀行應盡快出台具體方案及配套細則，明确兩種調降方式的要求、流程等，如規定客戶資產規模、限制貸款人提前還款等。可階梯式差異化降低存量房貸利率，如對 2024 年 9 月 30 日時利率仍高于 4.5% 的存量房貸，劃分不同階梯，給予差異化優惠政策。
對調降存量房貸利率的銀行給予政策激勵。下調存量房貸利率會導致銀行利息損失，銀行尤其是房貸占比高的銀行缺乏動力。建議對房貸占比較高的銀行予以支持提高銀行極性。如對房貸規模較大的國有行、股份制銀行給予視窗指導，鼓勵國有行發揮領頭羊作用。對積極調降存量房貸利率的銀行，可給予定向降準支持。真金白銀托底補貼，設立結構性貨币政策工具，因調降存量房貸利率造成的利息損失，給予銀行等額或部分補貼。
