今天小編分享的财經經驗：不用遠赴東北，廣州人有自己的“鶴崗”，歡迎閱讀。
文 | 五環外 OUTSIDE，作者 | 優優，編輯 | 車卯卯
" 鶴崗化 " 在珠三角蔓延
廣州一直是北上廣中的先行者，在北京和上海還在考慮如何溫和釋放政策的時候，廣州直接扔出來了取消限購的政策的重磅炸彈。對于人口稠密的珠三角來說，廣深固然是做事業和想要闖蕩的核心地帶。但是如果想要躺平，鶴崗遠在東北，而每天有六十多趟樓巴就能到的清遠，是只需要房子安家年輕人的不二之選。比如距離廣州車程不過三十分鍾的某清遠小區，是一個完全成熟的社區。周圍超市就有三家，遊泳館、社區醫院、電影院、餐飲店應有盡有。此外，這裡是學區房，從幼兒園到高中，覆蓋了公立和私立學校。這裡綠化率很高，小區裡都是綠植，有些房型能直接開窗面湖。
往大了說，清遠這座城市，素有廣東後花園之稱，也是廣東少有的看雪聖地。春夏能看山水和玩漂流；秋冬天來這裡賞花和看雪。
最重要的是，70 平、帶精裝和電梯的房子，只要 15.5 萬，不過一輛中端新能源車的價格。在清遠，不到三千一平的房子比比皆是，所以這裡，也被稱為廣東鶴崗。清遠之外，環繞着廣深的中山和惠州，甚至佛山，也能看到 " 鶴崗化 " 一平米兩三千的房子。
廣東周邊房價已經開始走低
可是，越來越多人不願意住進這些房子。
買清遠的廣州上班族，希望找到下一批 " 廣州接盤俠 "
買下清遠美林湖的房子之前，陶滔的規劃是每天坐樓巴通勤廣州上下班，全程一個多小時。買房後發現，還是公司旁租的城中村小單間香。那是 2016 年的春節前後，陶滔身邊準備買房的同事朋友們總會提到一件事——廣清城際即将要通車了。從地理位置來看，清遠與廣州的花都區相鄰，清遠市區到廣州市中心天河區距離約 60 公裡；清遠的銀盞到廣州花都區，不過 10 公裡。
在連接兩市的廣清城際開通後，從廣州到清遠，最快只要 25 分鍾。廣州的房價動辄 2-3 萬，彼時的清遠，均價只要五六千。
2016 年開始，廣清城際軌道通車的消息時常傳出
這則消息，像是當時專門為廣州準備買房的人制造的狂歡。
一方面，每回陶滔經過或者出入地鐵口，總能看到有人在發清遠樓盤的傳單，" 均價 3 字頭，25 分鍾雙城通勤 " 等字樣加紅加粗印在傳單雙面。另一方面，在一些重要的公車站旁，能時常看到清遠樓盤的大巴，招攬着路人組團坐大巴到清遠實地看房。
廣州人，從這個時候開始，加速湧入這個房價窪地。
清遠多個臨近廣州樓盤的售樓中心，被銷售挂在嘴邊的賣點就是，" 來我們這邊看房的，基本都是廣州人 "。
陶滔确實心動。他是湖南人，2014 年在廣州讀完大學後便留了下來。在廣州買房的顧慮，一是貴，二是還沒繳滿三年社保不具備資格。于是，5 月份的一個周末，陶滔坐上了免費的房企大巴，和滿車的廣州人踏上了清遠的看房之旅。
去了清遠兩回以後，他最終以七千多一平下了 82 方的小三房，月供一個月不到 2000 塊。促使他做下這個決策的原因，和很多廣州年輕人在清遠買房的原因很相似，這裡便宜、綠化好、适合生活，比起廣州城區的老破小要舒服多了。
買清遠臨近廣州這一塊的廣州人，還有一個重要的原因——學位。
陶滔的隔壁鄰居，是一對陪讀母子。在廣州，因為孩子不是廣州戶口，即便有房也讀不了公立學校，私立學校學費貴；在這裡他們是全款拿下的房子，附近學位多，并且私立價格也便宜過廣州。于是，鄰居母子就過上了周一到周五在清遠，周末回廣州的雙城生活。
但現在，買在這裡的廣州人也希望有别的廣州人來接盤這裡的房子。
清遠的房價經歷了過山車，從一平米四五千漲到過上萬，又重新跌回了四五千。早些年因為投資價值買清遠樓盤的炒房客，大部分在割肉離場以求及時止損。
清遠 2016-2023 年平均房價變動（數據來源：安居客）
陶滔認識一個廣州的民宿房東，在一個臨近景區的小區金碧天下房價暴跌時，一次性買了幾套，專門用來做周末生意。而轉讓給這個民宿房東的業主，也是廣州人。
清遠還有其他單價只有 2-3 千 / 平米的房子
而非投資的陶滔，最終還是沒住他的清遠新房。
因為，交通不便這個問題，在裝修階段就顯現出來了。
當時的樓巴并不如現在班次多，而且陶滔只有周末才能去看裝修，且出行時間不确定，所以他的交通工具主要是拼順風車，加上司機去接别的乘客的時間，每回過去得一個半小時。晚上還不能回來得太晚，太晚就拼不上回廣的順風車。着實把還沒買車的他折騰得夠煩躁。
在裝修好以後，他發現早起通勤是屬于 " 沒苦硬吃 "。陶滔是程式員，工作性質是晚上班晚下班，即便樓巴現在很方便，但也不如下班後步行 5 分鍾回到出租屋方便。另外，買房的初衷，是希望作為婚房，現在感情發生了變動，他也不一定需要多舒服的居住環境。現在，陶滔把房子挂在中介上，希望有廣州上班的租客可以把房子租走，但是，已經空置了好些個月了。
深澳後花園，除了便宜找不到第二個優點
每次陳珊搭網約車回坦洲的時候，都會聽到司機氣急敗壞地罵坦洲的交通——行人和電動車橫目中無車、岔路多、路面坑窪、排水差。末了再補上一句，" 如果是高峰期，我們真不願意到這裡來 "。
坦洲，隸屬中山市，位于中山市最南端，緊鄰着深圳、珠海和澳門。在珠海平均 2-3 萬的房價中，這裡甚至可以買到 3000 塊 / 平米的房子，距離去澳門的拱北口岸不過車程 30 分鍾。
坦洲的地理位置，緊鄰深圳、珠海和澳門（圖源：網絡）
坦洲對于中山、珠海和澳門的存在，特别是對于珠海的存在，就像是昆山對于上海，每天有無數 " 雙城候鳥 " 早出晚歸。許久之前有個數據，有 10 餘萬的珠海人居住在坦洲。
甚至，在澳門務工的内陸居民，大多數都住在坦洲。走在坦洲裡面的村裡，随處可見澳門的招工廣告；早晨坦洲去珠海和澳門的方向，傍晚澳門、珠海返坦洲方向的地圖上，堵車的深紅和深黃。
對于許多在珠海、澳門工作的人來說，這裡就是他們的鶴崗。但對陳珊而言，這個 " 鶴崗 " 除了便宜，似乎找不出第二個優點。
坦洲部分小區房價（圖源：網絡）
和的士司機一樣，交通是最令她頭疼的一件事。
就像的士司機不願意高峰期來坦洲一樣，上下班期間，3 公裡的路這裡能塞半個小時。而塞車的原因，除了車多以外，還是因為永無休止的修路和橫衝直撞的電動車。
在珠海是四車道的道路，進入坦洲地界，就會有兩個車道被擺上施工的雪糕筒，但是卻遲遲沒見動工。路口逆行、走在路中間的電動摩托車數不勝數，即便汽車自己車道慢速行駛，也時不時得停下來讓行這些摩托車。
更煩惱的是下雨天。坦洲的排水系統并不完善，一旦暴雨過後，好些路面的積水久久不散。陳珊的車是底盤并不高，每回下雨她都會擔心在經過某些路面時，她的車會罷工。
下雨被浸，遲遲并未解決（圖源：網絡）
如果說，交通是自己才會體會到的裡子；那在朋友面前，住在這便宜的鶴崗，便是失去了 " 面子 "。
這裡是陳珊的第二套房，7 年前決定購房時有兩個選擇——市區的普通小區，和坦洲的大平層。前者就需要公積金和商貸兩個共同還貸，後者用公積金基本就能覆蓋。為了避免日後出現資金風險，她選擇了便宜的坦洲大平層。
事實證明，這個年齡的她除了風險管控外，也需要一份拿得出手的資產傍身。37 歲的陳珊是一個澳資公司的銷售總監，日常交往和維系的也是同級别甚至更高級别的客戶，扮豬吃老虎是常用的交往技巧。
在他們面前，房產也是有鄙視鏈的，坦洲因為房價最低，處于鄙視鏈最底層。每當聊到房產這個話題時，在一群住别墅、在多個城市多處置業的朋友面前，陳珊總是有些難以啟齒。而随着房產話題帶出的，還有教育、醫療、甚至好的保姆阿姨資源話題，而這些資源，坦洲幾乎沒有。現在，陳珊正在醞釀着買第三套房——如果選中合适的地方，把坦洲這套賣了也無妨。
珠三角鶴崗眾崗相
鶴崗化的房子，不僅僅只出現在廣東的偏遠地區，它們越來越多地出現在珠三角。
珠三角地圖（圖源：網絡）
在中山，除了毗鄰珠海、澳門的坦洲外，還有翠亨新區和中山東部的火炬開發區。
6 年前，随着連接深圳與中山的跨海大橋深中通道的開工建設，給炒房客們描繪了中山将會有越來越多深圳、乃至香港人過來買房的預期，于是炒房客們湧入了這兩個地方，推動這兩個區網域的房價節節高。但現在深中通道開通了，房價卻堰旗鼓息。
在中山火炬的太陽城商圈，挂牌出售了不少降價的毛坯房，卻嫌少有人問津；而這裡的二手房均價，也跌到了近一年的最低點。
中山火炬太陽城商圈房價堰旗鼓息（圖源：網絡）
而毗鄰廣深的惠州，房價也不再堅挺。
曾經受 " 海景房 " 以及 " 深圳衛星城 " 的影響，惠州房價飙升；而随着深圳房價冷卻，惠州炒房熱也漸漸冷卻。惠州房價從 4 年前的最高點到現在，平均跌幅已經超過了 50%，基本看不到抗跌的樓盤。打開抖音搜惠州房價，能看到許多惠州炒房客哭喊着虧了的視頻。
惠州現在的房價，和 2019 年時基本持平（圖源：數據 GO）
而平常幾乎沒有話題炒作的佛山和廣州，如果搜二手房，也能篩選出好些個總價低于 30 萬的房源。
和北方城市因為資源枯竭人口外流導致房價持續下降的原因不同，珠三角的鶴崗化是濾鏡破碎和地區發展滞後的共同結果。
破碎的是小城市将會逆襲的濾鏡。
無論是中山、還是清遠、亦或是惠州，無論是深中通道通車，還是廣清軌道的開通，這些利好消息背後都是對落後城市能追趕上一線城市的期盼。
期盼中山和惠州能因為深圳人、清遠能因為廣州人過來落戶，期望城市成為一線城市的 " 衛星城 " 後，帶來城市消費提升和產業更新。但事實上，小城市本地經濟并不會因為通了一座橋、修好一個高鐵站而逆襲。
城市的消費，也不會因為這些城市候鳥，得到進一步的提升。就像買下清遠美林湖房子的陶滔，至今沒有去過清遠的市區；在坦洲住了 7 年的陳珊，活動範圍主要是珠海，鮮少會去中山市中心。城市候鳥們帶不來小城市的逆襲。
滞後的對不齊的基建。
珠三角的跨城交通，即便一直在進步，但是候鳥們現實與理想之間的 " 雙城生活 " 還過于遙遠。
B 站有個 up 主，經常會更新自己在廣州和清遠之間通勤的 vlog。6：30 分起床，9 點到公司；晚上回程也是一個半小時。每天至少比在廣州本地居住的人多花 1-2 個小時在通勤上，一年下來接近 500 小時。當然，這還沒算上長通勤帶來的心力消耗。
臨近城市的基建銜接的推進速度，遠比想象中要慢。就像預期 2017 年完工的廣清城軌，2020 年 11 月才開通運行；珠海與中山坦洲僅一馬路之隔，但行政區劃上的阻隔導致公共交通、網約車有不同城際的管理和使用規則。深圳和惠州之間， 念叨了 10 年跨城地鐵尚未動工。
遠低于有時候，兩個相鄰城市的交通，還不如兩個一線城市之間的交通更便捷。
所以即便鶴崗化的房子，正在逐步包圍廣深。但這僅僅只是炒房客心碎前的搶救，對于普通人而言，大城市依然卷不起；而鶴崗化的衛星城，也不具有生活的性價比。
結語
除了廣深，鶴崗化的房子，也在逐漸包圍北上。
如果時間回到 2018 年，逐漸增加的鶴崗化房子，伴随的必然是抄底的蠢蠢欲動。但現在到了 2024 年，房價的腰斬換來的更多是繼續觀望。新政策的助推正在發力，但尚未出現明确的結果。一線城市裡，出現 " 鶴崗化 " 的房子一般都有一些共同點，郊區房、樓齡舊、小戶型、無優質學校；而在其他城市，共同點卻很相似——經濟動力不足。哪怕給出再白菜價的房子，也吸引不來本該屬于一二線城市的人才。
城市出現鶴崗化房子并不可怕，這是樓市發展的長線結果，總有房子被淘汰掉。但是一座城市在 5 年、10 年，應該如何容納年輕人發展的產業和就業，可能是我們更需要思考的問題。
* 本文中人物均為化名
