今天小編分享的财經經驗：房地產危機這算徹底過去了麼，歡迎閱讀。
大家好，我是盧俊
最近有個問題被問的多了，感覺可以集中性的回答了
就是大家感覺好像現在樓市政策也沒繼續出了，輿論上好像也沒什麼信号和口号了，各個城市似乎也沒那麼焦慮
所以前兩年大家認為的地產危機，在 2025 年算是徹底過去了？
這其實是一個挺難回答的問題
我試着總結下我的一些答案
01
首先來看信号
2025 年對于房地產最重要的一個信号就是萬科了
現在在宏觀角度來看萬科其實挺糾結的
第一萬科的發展确實來自上個周期，所以它有着上個周期所有開發商統一共性的問題
但是不論如何也算是當下房地產行業最為知名的品牌
所以政策上對于萬科的處理态度，本質上有着極強的信号和象征意義
萬科能不能過這個劫，特别是在政策幹預下能不能渡這個劫，很重要
國家隊願意下場，本質上就意味着願意幹預，這個态度是首先需要表明的
但是看懂怎麼解這道題，其實就能夠明白房地產危機算不算徹底地過去了
02
萬科暴露的問題是什麼，其實是把兩個情況攤開來放在大眾面前
這兩個問題其實都是當下主流房地產企業最核心的兩個問題
第一個問題
為了解決流動性，很多公司的資產必須要折價才能賣掉
但是一旦折價之後很快企業的資產價目表的很多計價體系就發生了混亂，很快就發現巨量的虧損
這其實就回答了當初為什麼恒大寧可暴雷也不願意折價賣資產的性質是一樣的
因為只要不賣，賬目上就還可以說沒有資不抵債
賣了看似解決一些現金流問題，但是立刻就資不抵債
特别是降價賣了，窟窿也就變得越來越大
這就是很多人說的越救問題越多
很明顯萬科是想要去救自己的，所以過去一年一直在賣賣賣
但是在賣的時候還是比較小心翼翼的賣一些商業物流相關的周邊資產，不碰自己的主力住宅業務
但是哪怕如此，最近的年報也暴露出巨量虧損的問題
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第二個問題更加關鍵
就是 2020 年 -2023 年這三年拿的土地，幾乎不賺錢
是的，幾乎不賺錢
不論是一線還是二線還是三線，更别說其他的地方，所有的土地拿到手裡之後去做開發幾乎不賺錢
這些年份的土地運氣很不湊巧
剛好碰到了較高的樓面價，不太好的地段
以及比較嚴苛的捆綁條件
這也就意味着開發商最為重要的造血機制的面包，出現了問題
另外也因為年份敏感
很多地塊的定價體系也受到了限制
漲價不行降價更不行
甚至很多地塊為了解決現金流必須要依附渠道才能解決，很多時候把最後的一點利潤都給了渠道
大家仔細看貝殼的财報就知道這三四年剛好就是貝殼快速成長的年份
這點其實也是很棘手的
剛好正是缺錢的時候但是住宅市場面臨着比較痛苦的情況
萬科算是大公司裡面城市布局比較收斂的企業了，但是還是遇到了現金流回籠不暢的情況
04
這兩個問題的存在，意味着靠企業内部找辦法其實很難徹底地解決
必須要依賴外部政策
關于信号的變化，也不是一蹴而就的，也發生過幾次的輾轉
其實看萬科也能夠看得出來
在這一次萬科團隊大洗牌之前，其實萬科就和深鐵一起開展了自救
一個主要的方式很簡單：給便宜的地
所以我們看到過去一年萬科開發了很多圍繞着城市更新和地鐵基建一起的綜合性大地塊
這些都給到了萬科去做，而且都是非常低的土地價
包括萬科過去兩年最重要的一次產品研發：理想之地，也就是未來城市理想單元的落地版本
本質上也是肩負着這樣的政治背景產生的
按照慣例來說，往年這種便宜 + 大地塊在很多開發商眼裡是肥肉啊
因為這樣的地塊往往越後面越貴，但是整體的成本非常便宜，屬于核心現金流地塊了
但是這件事在當下卻遇到了問題
最大的問題就是：太慢了
現在樓市最大的問題就是剛需沒有了，沒有那麼多的外來人口導入
哪怕是深圳也是如此
需求不夠洶湧，意味着現金流回籠的就慢，更别說以後能不能漲價了
再加上這種混合公共配套的地塊以後還有很多的配套投入，這樣的開發模式可能适合穩定期内的萬科，但卻不太适合現在的萬科
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這也是過去一年萬科這麼努力還沒緩過來的重要原因，也是逼着深圳國資各路骨幹下場的重要原因
下場之後大概會主要做幾件事
第一件事，就是要把國家級别的利好能夠轉換到企業内部
就是用明天換今天的債務手段
各種債券的發放本質上就是解決當下各個城市和重點房企的債務問題
對于開發商來說，未來可能的舉措就是收回一些土地
特别是收回 2020-2023 年這幾年的無利潤土地
這種模式相比較在給便宜大地塊而言更加有效也更加快速
并且部門土地的回收，哪怕是折價回收，但是土地單價和房產單價還是兩個計價體系
所以對于資產負債表的幹擾也是比較小的
是一件比較能夠大力推進的一個舉措
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第二件事，在頂層設計層面也必須給到房企比較好的造血機制
這當然也集中在土地層面
其實在一線的從業者這一年一定有發現
土地端的信号其實非常明顯了：這兩年每個城市一定會拿出最好的土地，而且給到很好的利潤空間
保證現在拿地的企業，能賣掉而且也能賺到錢
拿地的小夥伴其實可能已經看到了，一些往年地方政府舍不得拿出來的土地，今年全都拿出來了
一些斷供多年的板塊，現在也開始有土地供應了
這些地塊的出讓就是讓現在拿地的企業一定能賺到充足的利潤和流速
而且搭配這個土地還有幾個輔助信号
第一，地塊都越來越小不太出大地塊
這個意圖就是讓自己在有利潤和有流速的前提下，現金流可以快速的周轉，從而企業内部可以自循環起來
第二，地價可控，預售證價格放松，激活企業内部的自驅狀态
第三，類似四代宅的政策被快速的推進，四代宅的目的是什麼，不就是給到企業可以提升室内附加值用來促進去化的麼
很明顯現在政策出台的細致程度都無以復加了
第四，城市容積率開始降低了，越來越多的城市開始出 2-2.5 容積率的地塊了，在江浙的朋友可能感受不到，之前内陸城市的容積率的高
現在容積率降下來的目的是什麼
一個是能夠出改善和豪宅的產品了，第二能夠做高低配了，這些都是為了提升售價而存在的
所以大家可以感受下土地市場的變化
換句話來說現在能夠拿地的一定是賺的
但是關鍵是你還能拿地
如果企業能夠熬到現在，可能就算是過掉最艱難的時候了
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但是過了最難的時候不代表躺着就能賺錢，現在的房企還有兩件事最重要
第一件事：做高端的能力
現在能夠拿出好地塊固然沒錯，但是高端購買力沒有想象中充沛
只有真正意義上足夠好的產品才有可能激活這部分需求
會做高端在當下絕對是一個巨大的能力，關于這個例子其實有很多
比如說麓湖
一個樓盤開發這麼多年堅持定位不走偏，終于在 2023 年迎來了歷史級别的紅利，單盤連續兩年在 150 億左右的規模，這個數字非常吓人
比如說宸嘉集團
這個品牌時間不長但是從娘胎裡出來就是只做高端，現在已經成為行業内有口皆碑的品牌
比如說保利
是大廠房企裡最堅定更新產品線的企業，天字系全維度的發力也決定了在大開發商擁有了最強產品話語權
這些都是有目共睹的
但是這些确實在房企裡面還算小眾，就是因為大部分開發商都低估了做高端的能力
還是有太多企業内部覺得只要願意花錢堆料就是高端了，這個也确實有點太低估有錢人的鑑賞能力
萬科會不會做高端
其實有點失了一個身位，如果要翻盤确實需要在這個品類裡花更大代價才行
這個品牌在現在确實很像鏡子，各種折射
這也是我們倡導單盤主義最重要的原因
強調單盤主義不是因為情懷不是因為感慨，而是基于對于未來行業的趨勢判斷
堅持單盤主義不僅能夠活得久而且能活得好也賺得多
一個項目又賺錢又賺口碑這件事就會在行業内發生
不要低估單盤的力量，但也不要高估團隊的能力，對客戶需要足夠的敬畏
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還有一個就是城市布局
現在關于城市布局其實早就沒有一線二線三線之說了
好的城市就那麼幾個，如果錯過了可能紅利也就失去了
至于哪些城市有潛力，其實我每年從自己的出差行程就可以看到
對于真叫盧俊而言就像一個 wifi 一樣，全國好的出彩的項目都會找到我們和我們合作，而且我發現每年我去的城市都還不一樣
但是這兩年，房地產發展最好最有潛力的城市其實就三個，分别是上海、成都、廣州
錯過這三個城市的重點布局房企，在整個紅利風口就離他們比較遠了
至于為什麼是這三個城市，那麼有時間我再和大家細細來聊，我們團隊都是一群用腳看地的個體，從真實的結論來看現在确實如此
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所以房地產是不是過了最難的時候
答案肯定是的，以後的整個行業發展一定會越來越好
但是行業是不是後面就一路坦途
那當然肯定不是
甚至還會更加難走
現在的地產已經不是黃金還是白銀或者青銅時代，用我的話來說，房地產現在就是碎銀時代
每一塊錢賺的都不容易
但是好在就是你起碼有錢賺，你起碼靠實力也能賺到錢
不過每一步不是艱險，但卻足夠的泥濘
我們在行業内倡導單盤主義的意義就在于此
這是一個需要把單盤當成信仰的時代
