今天小編分享的财經經驗：“提前還貸潮”再現：存量房貸利率多超4%，銀行有苦衷？，歡迎閱讀。
本文來自微信公眾号：新浪财經 （ID：sinacaijing），作者：徐苑蕾，原文标題：《新一輪 " 提前還貸潮 " 湧現：存量房貸利率多超 4%，銀行有苦衷？》，題圖來自：視覺中國
"517 新政 " 推行至今近 50 天，全國各地的新增房貸利率已下調至近年低位。至于存量房貸利率，雖然近期調降呼聲再次高漲，但有業内人士稱，考慮到銀行利潤考核等因素，存量房貸利率下調短期内難以落地。
新浪财經了解到，目前多地存量房貸利率大多維持在 4% 以上。而增量房貸利率與存量房貸利率差距的進一步拉大，催生了新一輪提前還貸潮的上演。
有銀行人士表示，由于銀行頭寸和樓市風險問題，提前還貸的人越來越多，各家銀行的額度也越來越被壓縮，相比起前兩年現在提前還貸更困難。" 每個月額度幾百萬，現在最長的要等 3 個多月，如果需要提前還貸 1000 萬以上還得等更長時間。"
一、存量房貸利率 4% 以上
目前，全國大部分城市已取消房貸利率下限，也就是說，大部分城市的新增房貸利率已不受 LPR 報價影響。在一線城市，房貸利率也已下調至近年低位，首套房利率均降至 3.5% 左右的水平，即 LPR 減 45 個基點。
在此背景下，增量房貸利率與存量房貸利率的差距進一步拉大，新浪财經了解到，目前存量房貸利率多維持在 4% 以上。
廣州業主陳飛（化名）2019 年辦理首套房按揭貸款時，廣州主流的銀行執行的是基準利率加點上浮的方案。舊版基準利率為 4.9%，陳飛貸款銀行執行上浮 10% 的政策，也就是說，陳飛的房貸利率高達 5.39%。以近 200 萬的貸款金額來計算，陳飛月供接近 1.5 萬。
和大多數存量房業主一樣，陳飛在 2019 年已經将貸款利率變更為 LPR，每年 1 月重新定價。随着近年來 LPR 的多次調整，陳飛的房貸利率也多次下調。此外，去年 11 月，在央行和金監局的指導下，降低存量房貸利率工作基本完成，超過 22 萬億元存量房貸利率下調，平均降幅 0.73 個百分點。
目前，陳飛的房貸利率已經從 5.39% 下降至 4.2%，月供從 1.5 萬下降至 1 萬左右。不過盡管如此，陳飛的房貸利率仍然高出新增房貸利率約 1%。據了解，目前，廣州首套房貸利率普遍為 3.4%，且有銀行甚至打出最低 3.3% 的優惠。
今年 2 月，5 年期及以上 LPR 調降 25 個基點至 3.95%，創下 LPR 機制設立以來最大降幅。陳飛表示，" 下半年 LPR 很有可能還會繼續下調，但是怎樣調整和我的關系都不大，我的房貸需要等到明年 1 月才能跟随 LPR 下調，而且按照現在的政策，無論如何調整都會比新的房貸利率要高。"
二、提前還貸越來越難？
陳飛買房時，房子均價約每平方米 5.1 萬，而如今想出售的話，中介建議陳飛挂牌單價最好在 5.6 萬。這個挂牌價是根據陳飛已償還的 60 萬元利息計算出來的，按此價轉手，陳飛房子的買賣才能做到不虧錢。
但是陳飛告訴新浪财經，同小區今年成交的房源僅有 3 套，想賣的人多但想買的人少，最後成交價能達到 5.6 萬的僅有一套，另外兩套成交價都在 5.3 萬以下。
在房價增長不如預期，投資環境又頗為震蕩的情況下，陳飛決定提前還貸以縮減未來的利息支出。4 月底，陳飛向銀行提出申請，審批歷時 2 個月，最終在 7 月初順利提前還款 50 萬，剩餘利息總額降至 90 萬左右。
（陳飛提前還貸後利息總額）
實際上，從 2022 年下半年開始，提前還貸潮愈演愈烈，在高峰期甚至出現銀行關閉線上預約申請通道、線下櫃台辦理排隊長達數月的問題。而今年以來，市場仍普遍存在提前還貸的現象。
央行統計數據顯示，今年以來，居民中長期貸款全面收縮，至 5 月已連續 4 個月同比少增，且 4 月和 2 月中長期貸款新增規模為負，并創下有記錄以來最低值和次低值。
一位銀行貸款經理告訴新浪财經，由于銀行頭寸和樓市風險的問題，提前還貸的人越來越多，各家銀行的額度也越來越被壓縮，相比起前兩年現在提前還貸更困難。" 每個月額度幾百萬，現在最長的要等 3 個多月，如果需要提前還貸 1000 萬以上還得等更長時間。"
三、調降存量房貸呼聲再起
在提前還貸再度升溫的背景下，對于調降存量房貸利率的呼聲也日漸高漲，不僅社交媒體上充斥着存量房業主的 " 哀嚎 "，連央行官網上也出現了業主的 " 請願 "。此外，孟曉蘇、任澤平等經濟學家均曾呼籲出台措施，引導銀行适度下調存量房貸利率，同時降息以降低銀行負債成本。
對于銀行來說，個人住房貸款是最為優質的資產，不僅收益穩定，而且風險很小。如果短期内出現大面積提前還貸，不僅影響到銀行長期的利差收益，而且短期内很難找到類似優質資產相匹配，增加了機會成本。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，降低存量房貸利率，形成存量和增量貸款利率連環下行的預期，有利于減緩提前還貸的傾向，有利于居民增加貸款持有，比如首套房保有且不還貸的情況下，增加用貸款買二套房的傾向。
不過，6 月初，深圳官方就帶頭對外明确，深圳存量房貸利率不調整。李宇嘉對此表示，主要原因是目前銀行存貸利差降至歷史最低，在強化銀行利潤考核、撥備計提的情況下，在增量貸款已充分降低的情況下，存量房貸在去年已經降了一波的情況下，很難在短期内再降。
但李宇嘉強調，下一步降低存量房貸利率仍是趨勢。" 新一輪調降存量房貸，需要央行降準、降低 MLF，繼續降低各等級存款利率，唯有此才會迎來新一輪降低房款利率。"
本文來自微信公眾号：新浪财經 （ID：sinacaijing），作者：徐苑蕾
