今天小編分享的财經經驗：在中國，要住進高端養老社區“優雅變老”，門檻究竟有多高？，歡迎閱讀。
當中產眺望老年生活，普通養老院裡的單調生活，早不足以滿足 " 品質生活 " 的追求。
與之相比，宣傳片中小橋流水、綠樹成蔭、衣食住行醫娛面面俱到的高端養老社區，正成為優雅變老、樂享晚年的一種選擇。
需求催生了市場，近兩年，高端養老社區愈加火熱。
高端養老社區的蓬勃發展并非近年興起。2007 年開始，泰康保險集團、合眾人壽保險股份有限公司、中國人壽保險股份有限公司等保險公司先後考察美國、日本等發達國家的運營經驗，布局養老社區。公開資料顯示，早在 2009 年，泰康獲得原中國保監會中國保險行業第一個養老社區投資試點資格。
此後，各家保險公司先後入局，在不同城市打造養老社區。整個賽道的總投資額超千億元。
但對中產來說，動辄上百萬、乃至上千萬的入住門檻，明碼實價地宣示了養老社區的定位——在中國 "90-7-3" 的養老模式的格局規劃中，養老社區在 3% 中更進一步，面向了最高端人群的養老需求。
對保司而言，雖然高端養老社區引來保司蜂擁而至，但其建設需要 " 搶地蓋房 "，仍屬于高投入、慢產出的行業。
中產們想住進去，發現門檻太高、價格不菲；公司們想開起來，發現再入局已是末班車，而且收回投資成本、盈利和長久發展，都是擺在面前的難題。
高端養老社區的門檻有多高？
高端養老社區的模式在美國早有雛形。
20 世紀 60 年代，房地產商戴爾 · 韋伯在美國亞利桑那州開發了大型養老社區 " 太陽城 "。持續照料退休社區在老年人的健康狀況和自理能力變化時，為老年人提供自理、介護、介助一體化的居住設施和服務。其盈利模式主要是通過收取保證金和每月管理服務費，房屋只提供租賃權和服務享受權，不提供產權。
在我國，房地產開發商和保險公司是國内養老社區最主要的兩大參與者。
目前，想要入住這些養老社區可以通過購買保險或繳納押金兩種模式。
繳納押金多是着急入住的客戶，可以一次性繳納一筆不菲的押金，獲得入住養老社區的資格。
比如位于深圳的國壽福保社區頤康之家，可通過繳納 3 萬 -30 萬不等的押金獲取入住資格，其中，最低檔的押金包含了 2 萬元醫療備用金與 1 萬元入住押金；而泰康之家 · 燕園的樂泰财富卡模式，則是客戶通過繳納 120-300 萬的押金（樂泰财富卡）以獲取入住資格，入住前再繳納一筆 20 萬元左右的服務押金。
繳納押金後，客戶仍需繳納住房費、夥食費、護理費等，才能在養老社區中生活。
押金入住的方式，被認為是養老社區入住率不飽和的權衡之計。與其相比，" 流行 " 也更被保司們推崇的方式，是将養老社區的入住資格視作保險產品的增值服務，進行對接。
由于養老不動產具有前期投入大、後期回報穩定的特點，與保險資金特别是壽險資金的長久期特性十分匹配。
眾托幫聯合創始人兼總經理龍格介紹，保司會為客戶提供多種險種以供選擇，包括養老年金險、分紅險，或者是近幾年比較火的增額終身壽險。
這些險種通過時間復利，當老人需要入住社區的時候，可以從保單裡面取錢用以支付社區所需的服務費用。
例如，泰康人壽的分紅險 " 樂享百歲 "，這款產品包含保證部分和紅利，保證部分包括年金、現金價值和身故金。紅利從第 1 年末開始產生，以現金方式分紅，持續至 106 歲，可進入萬能賬戶。大家養老保險的鑫享久久則是一款年金險，在投保之後，按照約定為被保人發放保險金。以 55 歲女性趸交 100 萬元為例，56 歲時就開始領養老金，直到 99 歲每年可以領取 26,400 元。
" 優雅變老 " 的門檻，正體現在高額保費上。
泰康之家的保費門檻，按照不同城市的房價、物價以及生活水平劃分了不同标準。超一類的城市北京、上海、深圳，需要總保費達到 240 萬才可入住；而南昌、沈陽、南寧等三類城市，保費達到 120 萬元即可入住。太平洋人壽旗下的太保家園，入住門檻在 150 萬 ~240 萬起；中國人壽的門檻在 300 萬起；平安人壽推出的超高端旗艦康養項目頤年城，門檻更是達到了 1888 萬起，最高達到了 4888 萬。
某頭部保險經紀公司的保險經紀人李飛表示，體感上，各大保司做的養老社區都面向中產或高淨值人群，走中高端或者高端路線，品牌宣傳也注重這一點——強調入住的人群皆為社會名流。
但矛盾的是，高昂的收費似乎并沒有給經營養老社區的公司帶來豐厚回報。這門一擲千金的生意背後，公司經常在應對艱難的運營日常。
養老社區賺錢嗎？
養老社區是一個十足的長期主義生意。
早在十多年前，泰康保險集團董事長陳東升就曾表示，養老社區并不是個傳統意義上的 " 好生意 "，它建設周期長、利潤低。一個養老社區項目從拿地到蓋房，平均周期是 5 年，建設 1 個社區的花費是 30 億元 ~50 億元，并要承受 5 年無收益的壓力。
以運營最為成熟的泰康之家燕園一期為例，其建設費用一共為 14.51 億元，折合單價 1.6 萬元 / 平米。其中，拿地成本為 3878.6 元 / 平米，但這已經 2011 年時北京的地價，如今早已水漲船高。
其次，多位行業人士向《健聞咨詢》表示，即使不考慮前期建設成本，僅考慮當期運營收入和成本，這也不是一個容易賺錢的生意。
2021 年時，陳東升透露，泰康之家燕園運營 6 年，申園運營 5 年，在當時實現盈利。也是在這一年，上海當地媒體報道，申園入住率已經達到了 95%。至于燕園，近幾年來入住率一直高于 95%，最高甚至達到 98%。
行業普遍認為，僅考慮運營端，養老社區的中小型項目 3 年至 5 年、大項目則要 5 年至 8 年、入住率達到 60% 以上，才可能實現盈虧平衡。
在北京、上海這兩個高淨值人群最為密集的地方之外，是否有項目入住率足夠高，實現了盈利，其中酸甜苦辣，只有保司自己知道了。
國内一家商保公司的相關管理人員李行（化名）介紹，不少保司會采用全預算管理決定運營成本。" 年初時，會根據預定入住率預計新一年的收入，再根據入住情況匹配支出。" 入住人數增加，服務人員相應也要增加。計算時，保司并不會嚴格控制支出小于收入，而是會将虧損控制在一個可以承受的範圍内。
這其中藏着一個秘密：保司可以接受這種虧損是由于，保司是綜合評估損益的，其中對保險主業的影響最為重要，其次也比較看重的土地的長期增值，尤其對于布局時間早的保司而言。
有媒體曾進行過計算，泰康之家燕園一期二期的建設成本加上投資的機會成本，燕園持有至今的成本約為 20900 元 / 平米，但其所在區網域房價則在 40000 元 / 平米以上。對保司而言，自建養老社區可以起到押寶地產行業的作用。
不過，這對于一些近些年才開始大力投資建設養老社區的保司而言，卻意味着拿地成本直線上升。
前述保司的相關管理人員李行認為，養老社區可以被視作保險產品的實體支撐，共同構成保司的產品生态。" 養老社區可以賦能銷售團隊，讓他們在介紹產品時，有打動客戶的抓手，這可以促進保險產品銷售 "。
" 對保司來說，穩定的高淨值客戶是最重要的資源，他們不僅需要養老險，還有健康險等需求。" 龍格說，作為一個成熟的玩法，養老社區為保司帶來的收益和風險已經十分清楚，無論大中小型險企在過去數年，早已開始了競争式布局。
入局的誘惑
在見識了高端養老社區十多年的發展後，一家頭部保司投資負責人王欣（化名）就意識到，他們在養老社區上的布局已經晚了。
在王欣看來，過去國内保險行業更多依靠渠道驅動，" 誰銷售能力強，就能多賣產品 "，現在市場競争激烈，單輪驅動已然過時，" 現在都是渠道和服務并重，保險、醫療、養老必須結合 "。
在養老社區競争上，先發的各大保司已然把高淨值客戶緊緊攥在了手中。這讓王欣十分着急，生怕公司在未來 5 年、10 年的競争中落入下風。
" 現在我們意識到了，也去做養老，但時代已經過去了。" 王欣也想為公司布局養老社區，但 " 十年前拿地多便宜，現在拿地再建設又要多久 "，這些問題都擺在了王欣面前。在眼前的考核壓力下，保司也很難有耐心穿越周期，在當下花費巨資戰略性布局養老社區，并持續輸血直到其盈利。
不過，除了王欣所說的 " 拿地自建養老社區 "，也被稱作重資產模式，相對的還有另一種模式——公辦民營、長期租賃或者與市面上已有的養老社區合作的模式，這種被稱為輕資產模式。
兩種模式各有擁趸，前者以大保司為主；還有一些則堅持輕資產投入，如大家保險集團、百年人壽保險公司等。當然，還有一些保司輕重結合，既有自建社區，也和第三方養老社區合作。
兩種模式也各有優勢。" 自己的服務體系肯定比嫁接的服務體系好，第三方養老院無法體現某家保司的文化特色。" 王欣說，" 自建社區完全是自己幹，從設計細節到服務體系，處處體現着保司客戶的尊貴身份，牢牢攥住高淨值客戶。" 輕資產模式則适合入局晚的保司，不需要承擔自建的資金和時間成本，更加靈活。
" 輕重模式沒有好壞之分，要看保司自身實力。" 龍格說，" 自建一個社區就要幾十億投入，全國這麼多省份，幾個社區就要上百億元投入，一些保司總資產還不到 100 億元。"
中國太平保險集團在成都溫江的芙蓉人家項目總投資達到了 21 億元，在上海的梧桐人家的總投資更是高達 40 億元，對自身體量提出了極高的要求。
李行記得，自己所在的保司布局養老社區時，有幾組工作人員全國到處去實地考察，" 談出一塊合适的地不容易 "。
監管也拟對哪些保司可以參與養老社區業務，做出過明确規定。
2023 年初，當時的銀保監會下發《關于規範保險公司銷售保險產品對接養老社區服務業務有關事項的通知（征求意見稿）》（下稱《通知》）。
《通知》凸顯出的兩條最核心原則就是 " 量力而行 " 和 " 風險隔離 "，并且明确了保司開展 " 保險 + 養老社區 " 的八項準入條件，其中就包括：淨資產不低于 50 億元；連續四個季度綜合償付充足率不低于 120%；連續四個季度風險綜合評級 B 類及以上等。
根據行業媒體《慧保天下》的粗略估算，2023 年初時只有 30 家保司符合這些基本的要求。
" 保險 + 養老社區 " 的業務模式經過 10 多年的高速發展，方向和邊界已然清晰。接下來，這個千億賽道的銀發經濟裡，養老社區還能依靠 " 優雅變老 " 的概念，創造什麼樣的故事？
（注：文中所提及的產品保費為公開資料顯示，僅供參考，具體詳情可咨詢相關保司。"9073" 格局，即指 90% 左右的老年人都在居家養老，7% 左右的老年人依托社區支持養老，3% 的老年人入住機構養老。）
( 本文來自第一财經 )
