今天小編分享的财經經驗：重磅“白名單”出爐！涉及樓市，歡迎閱讀。
1 月 31 日，多地第一批房地產項目 " 白名單 " 陸續出爐的消息令房地產 " 白名單 " 再次成為熱點話題。
相比 " 白名單 " 的具體名單，市場普遍關注的問題是：網傳已久的 " 白名單 " 到底是指什麼？其标準如何？目的何在？銀行積極性如何？對此，本報記者采訪多位房企人士、銀行人士，以及房地產分析師，試圖厘清這一系列問題。
多地率先落地 " 白名單 "
1 月 31 日，21 世紀經濟報道記者從住建部方面确認，今年 1 月底前，第一批城市房地產融資協調機制項目 " 白名單 " 要落地。目前，多地政府已經向所在地的金融機構推送了房地產項目 " 白名單 "，開始落地執行住建部的要求。
1 月 29 日，青島市住房和城鄉建設局相關負責人介紹，青島正在抓緊推進相關工作，目前全市已經有 120 多個項目進行了申報，青島住建局将按照住建部要求，按照公平公正原則，篩選符合條件的項目，并向金融機構推送，預計 " 白名單 " 将在 1 月 31 日出爐。
1 月 30 日，據《中國建設報》稱，廣西南寧市已建立房地產融資協調機制，并向當地金融機構推送了第一批 107 個房地產項目 " 白名單 "。" 白名單 " 中的北投荷院項目已獲得民生銀行南寧分行 3.3 億元開發貸款。
1 月 31 日早間，重慶市住建委在官方微信号上表示，日前市住房城鄉建委、國家金融監督管理總局重慶監管局向金融機構聯合推送了重慶市第一批房地產項目 " 白名單 "，其中包括華宇城二期、龍湖海成青雲阙萬科智慧谷等 314 個項目，融資需求約 830 億元涉及 22 家金融機構。
據重慶市住建委稱，房地產開發項目納入 " 白名單 " 後，将通過各區縣房地產融資協調專班，搭建政、銀、企融資協調平台，指導項目 " 白名單 " 企業和主融資金融機構，積極推動項目融資。
同時，重慶市對正常開發建設、抵押物充足、資產負債合理、還款來源有保障的項目，建立授信綠色通道，優化審批流程、縮短審批時限，積極滿足合理融資需求。對開發建設暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調整還款安排、新增貸款等方式予以支持。
1 月 13 日午間，" 昆明規劃建設 " 公眾号稱，按照住房城鄉建設部專題部署會要求，昆明市通過房地產融資協調機制，已梳理出第一批房地產項目 " 白名單 "212 個，融資需求約 916 億元。1 月 31 日，項目 " 白名單 " 已向在昆各政策性銀行、大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行等 24 家主要銀行推送。
上述四地率先落地 " 白名單 " 實際上是在積極響應城市房地產融資協調機制部署會的号召。
據公開報道，1 月 26 日，住房城鄉建設部召開城市房地產融資協調機制部署會。此次參會的 35 個城市涉及 25 個省份，大部分以省會城市為主，也有一些省份同時有幾個城市參與。比如遼寧包括沈陽和大連兩個城市；江蘇則有南京、無錫、常州、蘇州 4 個城市；浙江包括杭州和寧波 2 個城市；福建包括福州和廈門；山東包括濟南和青島；廣東包括廣州、深圳、佛山、東莞 4 個城市。
會議指出，建立城市房地產融資協調機制，是貫徹落實黨中央、國務院決策部署，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求、促進金融與房地產良性循環的重大舉措。地級及以上城市人民政府要切實發揮牽頭協調作用，把這一重要機制迅速建立和運轉起來。
會議強調，項目有序開發建設，是房地產市場平穩健康運行的基礎，事關人民群眾切身利益。針對當前部分房地產項目融資難題，各地要以項目為對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產項目名單，協調本行政區網域内金融機構發放貸款，精準有效支持合理融資需求。信貸資金要确保封閉運行、合規使用，堅決防止挪用。省級層面要跟蹤監測落實情況，加強督促指導。國家層面将建立城市房地產融資協調機制項目信息平台，實行周調度、月通報。
業内人士表示，一些地區已經加速摸底在建房地產項目融資需求，篩選符合白名單條件的項目。在建立城市房地產融資協調機制的政策要求下，預計未來會有更多城市跟進。
" 白名單 " 标準如何？
2023 年 11 月，市場有傳言為了進一步對當前房地產行業企業的債務危機進行纾困，監管機構正在起草一份有資格獲得纾困資金的 50 家開發商白名單。但官方對此一直未有回應。
本報記者查閱住建部官網發現，關于 " 房企白名單 " 僅在 2021 年防止經營貸流入房地產領網域的規定中提及，此後關于 " 白名單 " 的正式說法是指 " 可以給予融資支持的房地產項目‘白名單’ "。
2024 年 1 月 5 日，住房城鄉建設部和金融監管總局聯合印發《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》（下稱《通知》）中提出，協調機制根據房地產項目的開發建設情況及項目開發企業資質、信用、财務等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產項目名單，向本行政區網域内金融機構推送。
中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長、研究員柴強對此解讀稱，根據《通知》，由城市人民政府建立房地產融資協調機制，由城市房地產融資協調機制提出可給予融資的房地產項目名單，提供給金融機構，金融機構評估後，分類給予融資支持。
從上述信息可以看出，白名單實際上是 " 項目制 "。據《中國房地產報》報道，1 月 26 日的城市房地產融資協調機制部署會議上明确，能夠獲得融資支持的項目需要滿足以下 5 個條件：
1. 項目處于在建施工狀态。如果項目短期停工，但資金到位就能復工建設和交付的，也可以納入。
2. 有與融資額基本匹配的抵押物。
3. 确定一家貸款主辦銀行，并建立貸款資金封閉監管制度。
4. 預售資金未被抽挪或抽挪的預售資金已追回。
5. 制訂貸款使用計劃和項目完工計劃。
一位大型房企人士告訴 21 世紀經濟報道，如果 " 白名單 " 及上述五個條件屬實，則較具有實操性。一方面 " 避免一棒子打死 "，例如一些整體财務狀況并不太好的房企也會有個别較好的項目，銀行可以給予資金支持。另一方面，相比支持特定的房企機構，支持特定的項目也減輕了銀行的壓力。同時，" 項目制 " 還能調動起地方政府協調銀行的積極性。
" 白名單是供銀行參考的清單，而非強制性規定，每個銀行對于房地產貸款有自己的标準。" 一位股份行人士告訴 21 世紀經濟報道記者，例如有銀行會考慮全國銷售 TOP50 或者區網域銷售 TOP10、TOP30 之類房企，對于商業性質的房產，銀行主要參考區網域的租售比來評估。同時，銀行還會按照常規的貸前—貸中—貸後來把控貸款風險，比如關注該房企是否有訴訟信息、媒體負面報道、拖欠供應商資金、失信情況等。在他看來，白名單相當于貸前風險把控的一環。
銀行積極性如何？
按照目前的操作模式，各地級及以上城市，住房城鄉建設部門、金融監管總局派出機構等成立房地產融資協調機制。具體的做法是，各方會上，根據本地情況和房企的融資需求，政府篩選出可以給予融資支持的房地產項目名單，即房地產項目融資 " 白名單 "，向本區網域内的金融機構推送。
因此，地方政策對于房地產項目融資 " 白名單 " 事宜積極性較高，但銀行卻面臨諸多掣肘。
某股份制銀行一分行行長向 21 世紀經濟報道記者坦言：" 很多銀行地產貸款的權限都早就上收總行了，地方政府給銀行的地方分行推薦，分行也無法獨立做出能否給予貸款的判斷。如果是地方法人銀行，可能效果會更好。"
前述分行長也表示，" 各家銀行從來沒有一刀切地停掉房地產的開發貸，但是具體基層執行，也要具體問題具體分析。"
" 現在主要是要解決銀行貸款的積極性的問題。" 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉坦言，一個項目屬于 " 白名單 "，并不是意味着政府給予保障的項目，而是表示該項目風險資金是可以平衡的。最終還是要銀行自己來按照風控體系來決定要不要去給這類貸款和利率定價的問題。
多位銀行人士對本報記者表達了擔憂。他們表示，目前金融機構普遍對房地產貸款較為謹慎，主要擔憂爛尾樓風險、監管賬戶、新房去化等一系列問題。不排除會有部分中小銀行為滿足信貸需求而積極給房企貸款，但從長遠來看，銀行配合的積極性源于房地產市場信心的恢復。
某銀行副行長坦言，銀行内部對房地產貸款最看重的是其去化能力。首先會看項目位置，因為位置會決定其銷售前景，進而決定回款期限的長短；其次會看企業的性質，相比中小房企，一般銀行都青睐于央國企。
一位銀行副行長表示，例如一個房地產項目需要十億元，除至少 20% 的房企自有資金外，剩下的資金房企一般會以項目土地及在建工程作抵押獲取銀行貸款。預售屋預售達到一定條件下，銀行會解除其抵押。最終地產項目回款後，房企将本息還給銀行，剩下的作為利潤留存。前提是，項目的去化能力較好。
合碩機構首席分析師郭毅表示，白名單的實質是政府背書，只有這樣才能讓金融機構可給房地產提供更多金融支持。
李宇嘉接受 21 世紀經濟報道記者采訪表示，" 白名單 " 設定的目的主要在于：一是保障銀行的債權，二是加強住建部門和金融部門之間的協作，共同推動房地產融資能夠落地。當前情況下，只有通過自上而下，自下而上相結合來落實白名單，才能提振市場的信心和預期。
