今天小編分享的财經經驗：終于，萬科、中海在這個賽道火力全開，歡迎閱讀。
長租公寓，已經逐步更新了。
說到長租公寓，很多人的感受是隔音效果不佳、戶型設計滞後、公共配套缺失等等。
不過随着最近兩年保租房大量入市，對長租公寓租金和出租率產生重大影響的同時，也倒逼長租公寓運營商紛紛進行產品更新，以此提升市場競争力，甚至有長租公寓的 " 軟硬實力 " 已經不輸商品房。
比如，有長租公寓專門在入口處設定了迎賓區，有長租公寓通過戶型創新劃分出六個功能分區，還有長租公寓配置了恒溫泳池、水療中心等休閒娛樂設施。
今天，明源君就來梳理下長租公寓的產品進化趨勢。
01 外立面設計杜絕單一保守，大膽運用色彩營銷
過去，長租公寓的外形設計過于單一保守，可以說是毫無記憶點。人是視角動物，也是感性動物，一旦長租公寓沒辦法在客戶心中留下深刻印象，競争力也就越來越小。所以近兩年，不少長租公寓開始從外立面入手，在設計環節加強體驗帶入感以及增強視覺衝擊力。
第一種是從材料入手，選用大面積玻璃幕牆，現代感十足。
過去，長租公寓基于成本考慮，外立面材料更多采用塗料，優勢是經濟實用，缺點是易開裂，且美觀度會随時間逐漸降低。而最近兩年，常見于酒店、寫字樓以及中高端住宅的玻璃幕牆，也開始陸續應用于長租公寓。
比如方隅公寓普遍運用大面積玻璃幕牆外立面，加上定制鋁板線條，勾勒出建築的現代感和藝術感。從内部居住者的角度看，全景落地窗的設計，不僅有充足的采光和絕佳的景觀視野，更在視覺上放大了室内空間。
圖片來源：中駿集團
第二種是從顏色入手，增加視覺衝擊力。著名的色彩營銷理論提到：消費者對品牌第一印象 67% 來自顏色。
于是近幾年，色彩營銷開始成為長租公寓外立面設計的新方向。比如萬科泊寓某門店，建築師将原建築沿街立面的大面積密集格栅進行改造，引入 " 空中花園 " 概念，在其形成的立面花園中種上綠植，呈現出富有創意性的 " 景觀立面 "。
圖片來源：萬科
街内側立面則傳承了 " 白牆灰瓦 " 的江南情愫，潔白的牆面展現了建築的純淨之美，利用原建築的百葉窗，重新進行并聯和組合，形成富有韻律的現代立面，同時也解決了房間空調位的放置問題。
成都空港某長租公寓，建築立面以淺灰色塗料為基調，在陰角面及穿孔板、格栅處采用跳色處理。從馬列維奇的 " 至上主義 " 畫作中提取立面色彩，以暖色調诠釋積極向上的活力生活氛圍。
02 自由組合功能分區，產品也可以個性化定制
一直以來，基于空間和成本的考量，長租公寓逐漸形成了以開間小戶型為核心的高坪效盈利模型。
一方面，長租公寓的主要客群是年輕上班族，這批人雖然對居住環境有較高要求，但往往預算有限，開間小戶型正好滿足了他們對空間的需求，價格也容易接受。
另一方面，由于開間小戶型空間設計緊湊，所以每部門面積（平方米）所產生的租金收入也就更多。
比如 V 領地青年社區将标準化戶型產品套内面積控制在 10-15㎡，面寬約 2.5-2.7m，進深約 5-5.5m，相比主流公寓產品的單房租金成本縮減 30% 以上，平均動态坪效也比周邊的品牌公寓高出 10%-20%。
不過，過于緊湊的空間設計，一方面很難劃分不同的功能區網域，影響租客的居住體驗。另一方面也使得租客可使用的收納空間較少，有不少公寓的室内收納空間只有一個衣櫃。
所以最近兩年，長租公寓運營商在戶型設計上，可謂是絞盡腦汁。
第一，采用模塊化設計，力求達到尺度、舒适度和經濟效益之間的合理平衡。
比如保利和寓就參考年輕人群對生活空間的場景需求，打造了睡眠、衛浴、休閒、餐廚、玄關、晾曬六大模塊。同時，該模塊還可根據實際使用需求，轉變為不同的生活場景，例如起居休閒模塊、日常模式、會友模式和工作模式等。
華發股份旗下華寓也推出 " 靈動魔塊 " 產品，住戶可以根據自己的需求自由組合家具，不僅節省空間，還能滿足場景的随心切換。
萬科泊寓某門店設計的 " 室内模塊 "，還抽成 " 電競區和寵物區 "，依照當下年輕人 " 打遊戲、養寵物 " 的喜好 " 桌子空間分區 "。
第二，選擇多功能家具，探索極致收納空間。
比如中海長租上海某項目，就通過打造床底收納、衣櫃玄關櫃組合收納、書桌吊櫃收納、座椅收納等全屋綜合收納體系，在 20 平米的空間内提供了 3200 餘升的收納容量，具備可容納 80 餘個 20 寸行李箱的能力。
龍湖冠寓某門店不僅設計了吊櫃、地櫃、衣櫃等超大儲物空間，就連床和沙發底部空間也增設了方便拿取的抽屜，甚至還在床底設計了專門的行李空倉，最大可以容納 24 寸的行李箱。
保利公寓則專門定制了超能裝的收納床架，這個床架比普通版高了 6 公分，滿足 24 寸行李箱平放的高度。收納空間高達 0.78 立方米，相當于 8 個 24 寸行李箱。
03 超級 IP 時代到來，主題式長租公寓大行其道
在酒店行業中，主題酒店已有不少成功案例，比如上海迪士尼樂園酒店、珠海長隆企鵝酒店、三亞 · 亞特蘭蒂斯酒店、橫店影視城夢外灘酒店等等。
相比之下，主題式長租公寓在前幾年一直發展得不溫不火。一方面，主題式長租公寓需要在裝修、設計和運營上有更多投入，很多運營商基于成本考慮，不願意輕易嘗試。另一方面，主題式長租公寓面對的客群相對有限，一旦市場定位不明确，就難以吸引目标租戶，造成空置率急速上升。
不過最近兩年，随着大量保租房以較低租金入市，也讓主題式長租公寓迎來了發展契機。
一方面，與裝修風格高度标準化的保租房相比，主題式長租公寓可以通過獨特的主題設計和裝飾吸引租客，提升市場競争力。
另一方面，與保障性租賃住房緩解新市民、青年人住房困難的保障屬性定位不同，主題式長租公寓往往專注于滿足特定群體的需求，能在一定程度上與保租房形成錯位競争。
那麼未來幾年，長租公寓應該重點研究哪些人群和業态呢，明源君這裡也提供幾個思路：
第一，寵物主題公寓，房間設計考慮貓咪的行動路線。
艾媒咨詢數據顯示，2023 年中國寵物經濟產業規模達 5928 億元，預計到 2025 年達到 8114 億元。
寵物經濟為長租公寓場景創新提供了全新的思路。這不僅增強了租客與公寓的粘性，達到引流效果，同時亦能帶動寵物相關業态的消費。
比如中海長租某公寓就專門在一樓打造了寵物區網域，提供寵物喂養、寵物清潔、寵物用品銷售等增值服務，并定期舉辦寵物相關講座。
" 城開 · 莘社區 " 也專門配備了 1 棟寵物公寓，房間内的牆面還使用了耐抓材料。同時社區内部配有寵物醫院、寵物美容等，可供攜寵租客消費使用。
魔爾公寓某門店不僅專門配置了寵物友好戶型，還特别為貓咪預留了設有貓爬架的獨立空間，并在全屋設計中考慮了貓咪的行動路線；同時，公寓還在公區及開放區網域設定了貓爬架，供貓咪攀爬玩耍。
第二，Z 世代主題公寓，打造英雄聯盟電競主題模範間。
這幾年随着社會發展水平的提高，以及 Z 世代客群消費力的上升，越來越多長租公寓，開始圍繞 " 年輕力 " 來做整體定位規劃。
比如保利公寓某門店，就将 " 快耍潮活 " 的生活理念融入產品設計，打造了英雄聯盟電競主題情侶模範間及美妝直播主題女生模範間。同時，保利公寓還在公區新增遊樂區（桌球 + 遊戲機）、桌遊區、階梯影音區（看球賽）、屋頂露營區等特色區網域，匹配年輕人的生活訴求。
圖片來源：保利發展
萬科泊寓某門店也與李寧聯手，打造了國内首個國潮 IP 運動社區，室外配置了标準的籃球場和羽毛球場，室内則打造了代表國球精神的乒乓球館以及虛拟體育賽事的電競館，旨在加強泊寓、李寧與 Z 時代消費者的黏性。
04 服務向星級酒店看齊，大堂設定迎賓區，五分鍾響應客訴
長期以來，因為過于追求人房比（即讓 1 個員工覆蓋更多房間，從而控制人工成本），導致長租公寓在服務方面一直存在諸多痛點，比如服務内容單一、服務響應速度慢、缺乏個性化服務或增值服務等等。
但随着租賃市場競争逐漸白熱化，越來越多長租公寓也開始對标星級酒店，" 卷 " 起了服務。
第一，提升服務響應速度，承諾五分鍾響應客訴，并納入員工考核。
普通長租公寓的人房比普遍在 1:120-1:150，甚至不少項目已經突破了 1:300。此舉雖然能大幅度降低人工成本，但也導致公寓的服務響應速度較慢，有些維修申請甚至可能需要登上一兩天。
所以近兩年，不少品牌公寓開始在服務響應速度上下功夫，及時滿足租客提出的服務請求。
比如萬科泊寓提出 24 小時管家服務，随時響應客戶需求，如因電話未接聽且未回撥造成的客戶實質損失，将由泊寓承擔。
保利公寓則制定了 551 服務體系，要求所有門店在服務時間内，對租客提出含投訴、報修、服務的需求，需在 5 分鍾内作出響應并積極處理；同時，保利公寓在日常管理中将對項目工作人員進行五分鍾響應回復率強考核，從而提升響應達标率。
第二，提供個性化定制服務，門口設有迎賓區，公區配備遊泳池。
随着租賃市場競争愈發白熱化，很多長租公寓都紛紛做起了短租生意，有企業甚至把租賃期限縮短到日租，和酒店正面交鋒。
不過，由于前期設計和成本所限，其硬體設施難以和酒店相提并論，後期改動也比較困難。所以，提供個性化定制服務就成為長租公寓切入短租的另一個發力點。
比如雅詩閣公寓由于采取了日租經營模式，所以星級酒店所包含的增值服務，該公寓也可以提供，比如 24 小時服務、會議廳租賃、送餐、接接機、幹洗、代購等等。
華發股份旗下高端產品線 " 華府 "，在入口處設定了豪華的迎賓區網域，配以精心挑選的藝術品和綠植，讓每一次回家都充滿儀式感。
招商蛇口旗下某服務式公寓，則配套了瑜伽房、遊泳池、桑拿房等休閒娛樂設施。
本文來自微信公眾号 " 明源地產研究院 "，作者：古月，36 氪經授權發布。
