今天小編分享的财經經驗：10家内地電動車湧入香港：寶馬、保時捷讓位小鵬、騰勢，租金翻倍上漲，歡迎閱讀。
作者 謝照青
編輯 楊布丁
" 這一次，和以前都不一樣，香港部分街頭的生态和内地產品息息相關了。" 中原地產工商鋪九龍董事楊法忠感嘆道，現在，自主品牌電動車紛紛南下，讓香港街頭生态出現新的變化，首當其衝的是，和車有關的店鋪逐漸都換成了内地的品牌。
楊法忠在香港從事商鋪交易超過 30 年，歷經了香港商業生态的多次歷史性變革，也是此次歷史時刻的見證者。
據本文作者不完全統計，過去一年多，已經有超過 11 家内地電動車品牌入駐香港，并在香港租下了超過 30 家店鋪。楊法忠則透露，這 30 多家店鋪中，僅由他和團隊經手的交易就約 10 家。
同時，我們獨家獲悉，至今仍處于虧損狀态的零跑汽車就剛剛于今年 9 月中旬在香港租下了告士打道及太古城的兩個店鋪；吉利旗下的銀河汽車近期也在告士打道附近尋找店鋪，不過截至目前暫未籤約。此外，理想和蔚來等其他的内地頭部電動車也都在與香港本地的代理商們對接，希望未來半年内找到合适的店鋪。
截至發稿，包括零跑、銀河、理想等汽車廠商都暫未做置評。
據了解，零跑汽車位于告士打道的店鋪占地約 300 平米，租金每呎已經超過 80 港元——相較于一年前，幾乎翻倍。該地區是香港少有的租金上漲的區網域。
汽車店鋪租金上漲，正是内地電動車湧入給香港帶來的變化之一。
10 家内地車企湧入 800 米香港 " 汽車街 "
" 所有南下的廠商來香港，都想在告士打道占一個位置。" 這是楊法忠過去近一年接觸了多家内地電動車廠商後的結論。
他坦言，現在告士打道已經沒有任何店鋪供出租了。用他的話來說，但凡有新空出來的位置，就會有好多家内地電動車廠商衝過來、等着入駐。
告士打道是位于香港灣仔附近的主要幹道，全線為四線至五線雙程分隔道路，連接銅鑼灣的維園至金鍾一帶，其中連接港島和九龍的紅磡東隧的港島出口也在告士打道匯合——這使得這條街成為香港車流最為集中的地方。
告士打道早在 1980 年代就已是香港最知名的 " 汽車街 "，過去多年，汽車店鋪集中于告士打道由東向西從資本中心大廈至萬通保險大廈部分，該部分約 800 米，包括保時捷、寶馬等都曾是這條街的主要品牌。
而如今，這段街道和早兩年對比，已改頭換面。截至 9 月底的時候，從西向東，入駐的汽車品牌分别為豐田、上汽大通 Maxus（Mifa）、極氪、lotus、小鵬、上汽 MG、騰勢、沃爾沃、埃安、比亞迪，絕大部分銷售的都是電動車。除此之外，即将入駐的零跑汽車門店也在告士打道。而這條街上占地面積最大的 " 租客 "，當屬比亞迪旗下的豪華品牌騰勢汽車。
（" 汽車街 " 上的極氪、上汽大通等都是新入駐的汽車品牌。圖片為作者拍攝）
騰勢汽車店面的 " 前任 " 是保時捷，該店鋪占地面積超過 1500 平米。現在保時捷已搬至距離告士打道 4 條街之隔的皇後大道東。
（騰勢汽車占據了 " 汽車街 " 最大的店鋪位置，" 前任 " 是保時捷，圖片為作者拍攝）
公開資料顯示，2023 年 5 月，第一家内地電動車入駐告士打道。一年半後，已經有 11 家電動車新入駐這條街，其中 10 家為内地車企。
楊法忠表示，汽車品牌進入香港時，都希望以告士打道的店鋪作為廣告展示位，" 只要在汽車街有位置了，香港人就知道這個廠商來香港了 "。
據悉，現在小鵬入駐的店鋪原本是寶馬的，兩者在港屬于同一個代理商。該代理商為了達到更好的廣告效果，将該店鋪換成小鵬。
一位不願具名的知情人士表示，該代理商正在港積極轉型中，希望抓住小鵬品牌入港為契機，" 舍得将最好位置的店鋪給小鵬 "。
（小鵬汽車的店鋪原本是寶馬的門店。圖片為作者拍攝）
不過，告士打道的商鋪相對比較舊，樓層不高，空間不夠大，很多店鋪都不可進行電動化的改裝，包括充電設備等。一家已經入住的廠商負責人就表示，他們租的店鋪面積并不算大，可以擺放 3 輛車左右，主要作為展示用。
因此，大多數車企把告士打道店鋪稱為 "space" 而非銷售店。而包括小鵬、極氪等廠商在告士打道外，會在港島外區，比如鰂魚湧太古城、元朗等地再單獨設一個銷售和體驗店，後者相對空間大，配套更完整，包括充電樁等設備。
相較于傳統廠商，比如寶馬慣于租更大空間做 4S 店，現在電動車廠商更傾向于小一些的店鋪。楊法忠表示，即使是在告士打道之外的地方租店鋪，内地的電動車廠家也并不執着于找大面積或者兩層樓的地方做 4S 店了。在他看來，這也是電動車廠商相對傳統車企不一樣的店鋪需求。
租金暴漲，小鵬 " 被 " 坐地起價
" 告士打道已經成為香港現在租鋪市場最火爆的地方了。" 據楊法忠透露，現在告士打道的租金已經漲至疫情之前。他提供的數據顯示，今年第二季度籤約的騰勢，當時租金每呎已經達到 80 港元了，1500 平米的面積，每個月約 120 萬港元的租金。
相較于半年前于入駐同一條街的極氪來說，騰勢租鋪的呎價已經快翻倍了。據悉，2023 年 10 月，極氪入駐告士打道時，店鋪價格每呎 40 多港元。當然，極氪的面積并沒騰勢的大。
楊法忠表示，告士打道的租金在疫情之後，大概在 40-50 港元每呎。現在已經追平疫情之前的價格了。
現在位于告士打道的小鵬的店鋪将于 2025 年 3 月到期，小鵬代理商正在與業主進行新一輪合同的談判。作者獨家獲悉，該業主要求每呎租金 140 港元——相較于小鵬入駐時的 7 月均價，已經快翻倍了，相較于極氪的每呎 40 港元，更是翻了三倍。
截至發稿，小鵬汽車表示不做置評。
楊法忠分析，暫時不知小鵬是否會接受業主的漲價需求。他認為，若是車企稍微大膽一些，除了告士打道的 " 汽車街 "，可以嘗試看看灣仔皇後大道東的位置或者中環。
皇後大道東自從早幾年特斯拉入駐後，陸續有寶馬、麥卡倫以及保時捷等入駐，逐漸形成了灣仔區新的 " 汽車街 " 氣候。
至于中環的選擇，楊法忠表示，因為宏觀環境和香港本地經濟生态的調整，現在中環店鋪的空置率高企，達到 13.8%，創了過去三年歷史新高。中環是香港最核心的商業區，人流不小，租金也一直在下調，車企或許可找到合适的機會。
不過，并非所有的商鋪都願意接納内地電動車品牌。在此之前，也曾有廠商接洽過奢侈品集中的尖沙咀部分店鋪，但是業主們并未同意，後者更希望具有奢侈品調性的車企入駐，擔心内地車企品牌調性不足。
内地新模式倒逼香港商業生态變革
" 香港的街頭商業生态是時候要進行變革了。" 楊法忠總結稱。
據美聯工商鋪的報告顯示，第三季度，香港中環、銅鑼灣、尖沙咀及旺角等四個核心區的空置率為 11.7%，創了三年半新高。與此同時，該報告的數據顯示，僅第三季度，已經有 874 間店鋪關門，比半年前增加了 154 間。這些關門的店鋪中除了餐廳外，更多與本地民生有關的店鋪，比如建材等。
楊法忠表示，和以前不一樣，現在香港的經濟生态和内地聯動非常多，也更容易受内地經濟形态的影響。比如，現在内地電動車發展迅猛，南下香港除了租店鋪外，這些廠商也會外派工作人員來港工作。他已經為不少廠商高管團隊提供其他服務，包括不限于租寫字樓和住宅等。
除了電動車有關的租賃市場，楊法忠透露，過去這段時間，他為幾個内地頭部的直播機構在香港物色寫字樓。他認為，内地火熱的商業模式陸續會在香港出現，包括不限于之前的網購、當下的電動車及直播等，甚至未來的 AI。
現在香港核心商業區如銅鑼灣片區，疫情之後，不少本地的金鋪或餐飲店鋪陸續關停，并已經陸續入駐了不少内地南下的品牌，包括餐飲連鎖店、手機店等。
" 時代不一樣了，香港人最重要的特性就是改善調整，希望這一次不要錯過機會：是時候改革了，積極接受新事物，包括内地品牌南下等。" 楊法忠表示，現在内地新能源車入駐告士打道就是很好的自我改革的案例，也使得告士打道的租金成為幾乎全港漲幅最快街道。
地產服務公司世邦魏理仕商鋪主管溫運強表示，他也認為香港零售業态急需進行一場真正意義的改革。
香港政府 10 月 3 日公布的最新的香港本地零售業銷售貨價總值預計為 292 億港元，同比下跌 10.1%，環比下跌 11.9%，已經是連續第 6 個月下跌了。
溫運強同時表示，零售業的改革也需要着力于香港本地的特色。在此之前，除了香港的美食和購物外，香港需要找到新的特色。
他認為，包括内地新能源車南下香港等，都可給香港的零售業态帶來新氣象，但是僅靠電動車一個行業無法撐起香港零售的改革。
他的理由是，電動車租的店鋪數量有限，在香港零售業占比很小。香港每年新銷售車輛約 4 萬輛，行業有天花板，這類店鋪并非可持續開。
" 暫時沒有人能夠給出一個好的方案，能夠解決香港零售的生态。" 這是溫運強的結論。
樂觀的楊法忠則認為，行動起來，才會有改變，新能源車來了，就是新的改變。
