今天小編分享的财經經驗：全國最知名爛尾樓，正在“浴火重生”，歡迎閱讀。
建築外觀的大幅改造，無疑顯示了當地政府将盤活閒置資產的決心落到了實處。然而，這一龐大的閒置資產地标，真的就此 " 浴火重生 " 了嗎？
撰文丨關不羽
一座水司樓，讓西南邊陲默默無聞的獨山縣一夜 " 爆火 "。
2.56 億元投資造了一座巨大的爛尾樓，爛得如此徹底——被住建部通報批評，被網友評為 "2019 年全國十大最醜建築 " 第二名，還牽扯出獨山縣 400 億地方債。
這樣一座負面光環疊滿的 " 地标建築 "，卻在近日傳出了投資 1.5 億改建盤活的消息。
是知難而上的勇氣，還是好了傷疤忘了疼？荒誕的開始，不該以更荒誕的方式收場。
01
其實，水司樓因 " 天價爛尾樓 " 暴得大名，有點 " 冤 "。因為，2016 年水司樓開工時，2.56 個小目标在獨山縣的 " 城建狂潮 " 中充其量只是個小浪花。
這個人口僅 36 萬、财政收入不到 9 個億的貧困縣，2016 年 20 項城建、旅遊投資，累計投資目标達 131 億。單一個水司樓所屬的淨心谷景區項目，就是 50 億的總投資規模。如此狂熱的氛圍下，投幾個億建個 " 文旅地标 "，多大點事？
不過，在獨山縣眾多大項目裡，水司樓也算得上是雄心勃勃、" 創意 " 滿滿。
按照最初的設想，要用全木質框架式榫卯結構打造這個高達 99.9 米、總建築面積 6 萬平方米、進深 240 米的龐然巨物。這要是幹成了，能讓 26.92 米的故宮太和殿相形見绌。
當地政府還為水司樓申報了三項吉尼斯紀錄：世界最大牌樓、最大的水族建築、最高琉璃陶建築。
按計劃，這座奇迹般的建築将在 2019 年完工，作為文旅綜合體對外開放。然而，實際情況卻是開工兩年，砸下 2.56 億元後，資金續不上了。
2018 年，水司樓實際上已經停工了。此時水司樓的主體結構已基本完工，木結構和琉璃陶的外立面也做了大半。這樣一個 30 層樓高、非古非今的巨型爛尾樓，突兀地立在無人問津、雜草叢生的 " 景區 " 裡，很是辣眼。
當地試圖用圍欄遮擋，卻連門口那對 8 米高的石獅子都擋不住。更擋不住慕名而來的 " 廢墟探索愛好者 "，在網絡上鬧得沸沸揚揚。
2020 年 10 月 8 日，相關結論來了。
住房和城鄉建設部官網發布的《住房和城鄉建設部關于湖北省荊州市巨型關公雕像項目和貴州省獨山縣水司樓項目有關問題的通報》中指出：
貴州省獨山縣在影山鎮淨心谷景區内建設的水司樓，建築高達 99.9 米，投資高達 2.56 億元，存在脫離實際、濫建 " 文化地标 "、破壞自然景觀風貌等問題。
樓和造樓的人都成了全國著名的反面教材，名副其實的 " 人去樓空 "。彼時，力推水司樓上馬的時任縣委書記潘志立，人稱 " 城建狂魔 "" 潘大膽 "，已經落馬近兩年。
" 潘大膽 "2011 年主政獨山，到 2018 年被免職，不到兩屆任期給獨山縣留下了 400 億債務，和一堆光怪陸離的大項目，包括大學城、影視城、人造古城、數據中心等等。水司樓是其中最出名的，但絕不是投資規模最大的。
" 潘大膽 " 留下的龐大遺產，對 2020 年 3 月才脫貧的獨山縣何其沉重。
02
獨山縣成 " 網紅 " 後，水司樓的命運也受到廣泛的關注。
2021 年 9 月，" 水司樓正被拆除 " 的視頻在網絡上傳播。鏡頭裡的水司樓周邊豎起了吊車，外挂的木結構肉眼可見地減少了。
不過，媒體采訪時，對方給出的正式回應是 " 只是安全維護工作 "。拆除已經損壞的外挂木結構，是為了排除安全隐患——此前消防部門就指出過，大量外挂木結構過不了關。
因此，拆除木結構的工程不是為了拆樓，而是為了 " 資產盤活 "。
獨山縣政府從沒有拆除水司樓的打算，有檔案為證。
2020 年 7 月 14 日，獨山縣發文稱：新一任領導班子 " 針對此前因盲目舉債、亂鋪攤子遺留的形象工程、政績工程、爛尾工程問題進行整改，通過續建、緩建、轉建和壓縮建設規模等方式，分類分批推進整改 "，" 将水司樓變為淨心谷大酒店項目，通過市場化運作模式籤訂合作協定盤活資產 "。
獨山縣選擇為這座 " 網紅建築 " 續命。可是，爛尾項目找接盤俠并不容易。僅僅是前期掃尾，就勸退了 " 接盤俠 "。
2020 年 3 月 2 日，" 淨心谷酒店續建 " 的相關招标檔案發送至貴州酒店集團。貴州酒店集團要求，原 " 水司樓 " 後續工作啟動必須先完成工程質量和消防驗收，但淨心谷酒店消防工程未完工不滿足驗收條件；加之原項目消防施工圖未經審查無法進行備案，該問題無法解決将嚴重滞緩淨心谷酒店整改進度，目前正在公開招标吸引外部資金進入解決淨心谷酒店的消防等問題。
這是一個 " 囚徒困境 "。
潛在的 " 接盤俠 " 當然希望掉坑風險最小化，堅持掃尾幹淨後再進場。可是，當地肯定也有顧慮——掃尾的錢哪兒來？就算放着一堆債務違約不處理，優先盤活水司樓，還是會有顧慮——掃尾的錢花了，人家還是不接盤怎麼辦？
水司樓當年開工時，很多證都沒辦齊，說是違章建築都不為過。面對這種從頭爛到底的爛尾工程，接盤的決心不好下，不想接的理由是很容易找的——需要掃尾的何止一個消防工程？
總之，獨山縣和貴州酒店集團沒有談出什麼實質性的成果。後來的接盤傳聞中，這家專業對口的本省國企再未出現。
03
傳聞有接盤水司樓意向的企業中稍有眉目的，還有兩家。
一家是上市公司洪濤股份。
洪濤股份 2017 年 4 月承接水司樓工程的施工，2019 年底洪濤股份稱，對該項目的回款為 6000 萬元，應收賬款已滾至 1.5 億元。該公司在年報中把水司樓項目列為 " 重大未完工項目 "，還給出了理由：後續建設資金未到位，且項目投資規模過大與實際需求不符 "。
怨氣之大，隔着螢幕都聞得到。
這個被水司樓深度套牢的 " 大冤種 "，一度被傳為潛在的接盤俠，外行可能會感到有點不可思議。
其實，把 " 債主 " 變成 " 業主 " 的确是這輪地方 " 化債 " 的常規手段之一。這就有了 " 洪濤股份接盤水司樓 " 的想象空間。
不過，這則傳聞是來看熱鬧不嫌事大的臆想。洪濤股份從未公開表達過接盤意向。即使當地政府有心，洪濤股份也無力接盤——這家被地方政府欠款深套的建築企業自顧不暇，此後的經營狀況也是一路走低，就算硬着頭皮接，水司樓還是繼續爛尾。
另一家傳聞中的接盤俠南卓集團，是一家貴州本土企業。
南卓集團主要從事貴州省内的文旅項目投資、建設和運營，擅長 " 參與地方政府平台實體化轉型更新 "。該集團在貴州省内大部分文旅項目，幾乎都是與地方平台合作的。2020 年 7 月，的确有南卓的内部人士向媒體透露，" 我們的确準備接手這個項目 "。
不過，南卓集團主要還是搞建設的，運營能力并不強。該集團此前投資的項目就有收益确權、應收賬款等問題，接盤能力存疑。結果的确是雷聲大雨點小——南卓股份僅僅參與了獨山縣淨心谷景區道路建設項目後，就再無下文。
總之，水司樓這樣的爛尾項目，要找到想接盤又能接盤的 " 白馬騎士 " 并不容易。因此，給水司樓續命的資產盤活停滞了很長一段時間，2021、2022 年兩年間的公開信息少之又少。
唯一值得關注的，僅有 2022 年獨山縣發改局發布的 " 獨山縣影山鎮淨心谷酒店提升改造項目備案 "，項目建設部門為鑫影文旅投資，項目總投資 3.6 億元—— 2016 年水司樓項目的總預算為 3.1 億元，爛尾改造比新造都貴。
不過，這一備案信息并沒有引起多少關注。鑫影文旅投資由獨山縣金融業發展服務中心全資控股，實際上是個 " 化債中心 "，其投資實力可想而知。2022 年總資產兩億多的鑫影文旅投資，虧損高達 5000 多萬，可堪大用？
04
2023 年 7 月以來，化債相關重磅檔案相繼出台。地方化債壓力層層加碼，獨山縣也加大了 " 資產盤活 " 的力度，" 淨心谷酒店項目 " 的動作頻頻。
同年 8 月 4 日，獨山縣發改局于縣政府網站發布消息稱，" 獨山縣影山鎮淨心谷酒店提升改造項目備案已調整 "。項目總投資由 3.6 億元增至 3.645381 億元，建設規模及内容由 " 淨心谷酒店建築面積 71318.5 平方米的裝修改造及廣場附屬設施 " 改為 " 項目規劃用地面積 40785.19 平方米，占地面積 7307.99 平方米，總建築面積 74654.22 平方米 "。
更精确細致的數字調整，說明實質性推進 " 走心 "。
果不其然，8 月 9 日，貴州省公共資源交易網發布《獨山縣影山鎮淨心谷酒店提升改造項目設計施工總承包（EPC）招标公告》。此次招标的淨心谷酒店提升改造項目規劃用地面積 40785.19 平方米，占地面積 7307.99 平方米，總建築面積 74654.22 平方米，合同估算價為 1.5 億元，計劃工期 213 天。
2024 年 1 月初，項目推進再次加速。招标代理進場、規劃設計招标公布了得標候選名單，" 淨心谷酒店項目 " 進入實質性啟動階段。
2024 年獨山縣的政府工作報告明确提出，在 " 年内淨心谷酒店建成投用，淨心谷景區實現運營 "。
獨山動作頻頻、底氣十足，有賴兩位出資的 " 貴人 " ——該省國資委實控的貴州省旅遊產業發展集團有限公司和格美集團。省國企出場意料之中，格美集團的參與更受關注。
格美集團旗下的格林酒店集團擁有 " 格林豪泰 " 等多家酒店品牌，是國内酒店業的龍頭之一。格美集團正式入局獨山縣，始于 2023 年 10 月 25 日格美集團董事長率隊到獨山考察調研。2024 年 1 月 15 日到 17 日，格美集團董事長再赴獨山，項目随即加速。
最近網上流傳的現場照片顯示，水司樓标志性的琉璃件、木結構外挂已經全部消失，取而代之的是現代大型酒店常見的建築外觀。
世上不再有水司樓，只有淨心谷酒店。
05
建築外觀的大幅改造，無疑顯示了當地政府将盤活閒置資產的決心落到了實處。然而，這一龐大的閒置資產地标，真的就此 " 浴火重生 " 了嗎？坦率地說，目前無法樂觀。
首先，淨心谷酒店的 " 起點 " 太高了，總建築成本貴到高不可攀。
此次招标的 1.5 億元投資，按照建築面積計算，相當于每平方米建築成本 2 萬元左右，這比國内五星級賓館平均每平方米 5000 — 10000 元的建築成本要高得多。
而且，1.5 億元還不夠。按照項目備案的 3.645 億元，項目後續還需投入 2 個億。再算上爛尾的 2.56 億元、2018 年以來陸陸續續的維護投入，建成後的淨心谷酒店造價已經超過 6 億元。
經營如此昂貴的大型酒店，後續經營的壓力無疑是巨大的。
再者，淨心谷酒店是景區配套設施，盤活酒店就要盤活景區。淨心谷景區是個 50 億投資預算的大項目，當地有能力盤活嗎？即便能夠順利完成景區建設，遊客數量也是個大問題。
養活淨心谷酒店這個建築面積 7 萬多平方米的超級 " 吞金獸 "，一年得接待多少遊客？
貴州确實是旅遊大省，但是距離縣城近 20 公裡的建築面積有 7 萬平方米的豪華酒店也過于奢侈了——即便是省會貴陽的五星級酒店貴航喜來登酒店，也不過 5 萬平方米的建築面積。
為了一個豪華馬鞍，先配一匹千裡馬，可不是正常的市場邏輯。
唯一能指望的 " 千裡馬 "，就是旅遊了。獨山的确擁有一定的旅遊資源，但是在貴州真能排上頭部嗎？
處于貴州省旅遊頭部的荔波縣一年的遊客接待量為 1200 萬人次，是獨山縣的 4 到 5 倍，也沒有配置如此昂貴、如此龐大的 " 超豪華酒店 "。
綜合各種因素，水司樓變身大酒店即便能順利實現項目建設，未來要維持經營也頗為艱難。
當地急于 " 化債 " 的心情可以理解，但是如此龐大的地方債不可能 " 無痛化解 "，" 一個也不能少 " 的化債思路是不現實的。
獨山的經濟恐怕承擔不起 " 同一個坑跳兩次 " 的代價。
個人觀點，僅供參考
