今天小編分享的财經經驗：上海史上最大單地塊舊改項目拆分出讓，房價有望直奔20萬元/平方米，歡迎閱讀。
每經記者：劉頌輝 每經編輯：陳夢妤
3 月 28 日的兩宗區網域 " 地王 "，又讓上海土拍市場熱度攀升。
就在 3 月 26 日，上海市規劃和自然資源局官網披露一則國有土地使用權出讓公告，以協定方式出讓徐匯區 C030301 單元 127b-23 地塊，出讓總金額 83.5 億元，折合樓板價約 12.6 萬元 / 平方米，而國内單價 " 地王 " 為 13.1 萬元 / 平方米。
這是徐匯區東安一、二村片區舊改項目中最小的一宗宅地，經過 2 個月的緊張拆遷和土地平整作業，第一次拆分全新宅地對外出讓。據 " 上海徐匯 " 消息，東安一、二村片區舊改項目是上海歷史上單地塊一次性征收體量最大的項目，涉及居民樓達到 117 幢。
東安片區舊改項目體量巨大，又處在寸土寸金的上海内環，自規劃方案出爐以來，就被市場推測會刷新國内總價地王紀錄。
3 月 27 日，東安路附近一家房產中介門店的店員李華向《每日經濟新聞》記者介紹，靠近拆遷地塊的小區二手房挂牌價已經被炒上來了，均價調高了約 1 萬元 / 平方米，" 這個月成交了很多老公家宿舍，有些人是投資的，搏一搏，等着動遷 "。
3 月 28 日上午，中能建城市投資發展有限公司旗下能建西岸譽府推出 312 套新房，是距離東安片區舊改項目最近的商品房小區，單套總價 1400 萬～2200 萬元，開發商官宣銷售 47.68 億元，開盤即罄。
上海徐匯東安片區舊改項目 每經記者 劉頌輝 攝
" 多數是全款客戶 "
" 最近挂牌單價比之前調高了。" 自東安一、二村片區舊改項目啟動拆遷以來，李華就關注着附近二手房源的變化。
據她介紹，樓齡 20 年以上的老公家宿舍均價約 8.5 萬元 / 平方米，品質中上等的小區二手房均價在 12 萬元 / 平方米左右。老公家宿舍中，價格最貴的是東安四村，有的業主挂牌均價達到 11 萬元 / 平方米，是最靠近東安一、二村片區舊改項目的小區。
" 周邊零陵路的老舊小區也在傳動遷消息，二手房價格有點炒上去了，實際上并沒有确切的通知。" 李華稱，這個月以來，四五十平方米的二手房源賣得很快，挂牌量也大，" 投資客比較多，因為有些小區已經确定會動遷或原拆原建 "。
今年 1 月中旬及 3 月上旬，每經記者在東安片區舊改項目現場看到，整體施工節奏推進較快，僅用時約 2 個月就完成了拆除工作。目前，東安一、二村地塊基本拆除完畢，工人在進行土地平整作業。
東安一、二村位于徐匯區楓林街道，東至楓林國際、徐匯牙防所，南至中山南二路，西至東安四村小區，北至零陵路，占地面積約 18.65 萬平方米，總建築面積約 31.21 萬平方米。一次性動遷涉及居住房屋 6057 證，在冊戶籍人員 15000 餘人。
在舊改項目大門外，望着工地裡的挖掘機器，一位東安二村的老居民告訴每經記者，自己在這裡居住 24 年，選擇了貨币化安置方式搬遷，每平方米補償款是 14 萬餘元，暫時租房過渡。
龐大的動遷規模帶動資金流動，也為樓市提供了新的購房需求。
徐先生在闵行區某門店從事房產中介工作，平時負責古美、莘莊和梅隴等板塊的二手房交易。據他介紹，近期不少東安片區舊改項目的居民前來咨詢購房，他們大多選擇徐匯和闵行地鐵口的房源，" 多數是全款客戶，只要中低樓層，總價 500 萬元左右 "。
房價直奔 20 萬元 / 平方米？
東安新村始建于上世紀五六十年代，随着時光流逝，新村逐漸變老，最高樓齡接近 70 年，不僅建築設施老化嚴重，狹窄的戶型格局也跟不上城市生活新需求。
上述出讓公告顯示，該地塊的新建住宅将滿足公共服務設施、規劃建設條件、綠色建築、海綿城市等 12 項全生命周期管理要求，項目 100% 為全裝修交付，建築高度不超過 100 米，中小套型住宅建築面積為零。
58 安居客研究院院長張波認為，該地塊沒有公租房和小戶型占比的限制，加之限高 100 米以及容積率為 2.6，未來的市場定位明顯是大面積高端住宅，參考徐匯、黃浦、靜安的内環内高端一二手房房價，每平方米均價賣到 22 萬元以上的難度并不大。
" 在這個地段，開發商未來賣到 17 萬元 / 平方米，去化問題應該不大；若打造 20 萬元 / 平方米以上的稀缺豪宅，去化可能會慢一些，但也能售完。" 好地研究院執行院長方曉泉也推測道。
目前國内土拍市場的單價最高紀錄和總價最高 " 地王 " 均出現在上海徐匯濱江板塊，分别是綠城中國于去年競得的徐匯區斜土街道 xh128D-07 地塊（樓面價 13.1 萬元 / 平方米）和香港置地于 2020 年以 310.5 億元拿下的西岸金融港地塊。
目前，綠城潮鳴東方正等待開盤，香港置地啟元已在去年 4 月開盤，僅用時 2 小時售罄，銷售額達到 44.55 億元。
即将煥新的東安一、二村片區舊改項目與徐匯濱江僅隔着幾條街道。
按照規劃，東安片區舊改項目将被拆抽成 7 宗地塊，涵蓋住宅、商業、辦公、教育科研和醫療衛生等，并将誕生一座高約 195 米的地标建築，其中住宅地塊有 3 宗，計容面積總量約 39.82 萬平方米。市場曾推測，項目總土地市場價将高達 577 億元。
張波分析表示，577 億元只是作為項目整體來測算的，并不是單次出讓的總價，直接和其他公開地塊類比并不準确，" 不過并不影響其整體價值給市場帶來的震動 "。
" 很多開發商早已和主管部門接觸 "
上海市規劃和自然資源局官網顯示，東安片區舊改項目首宗宅地的意向用地者為上海新楓安企業發展有限公司（以下簡稱新楓安）。
據天眼查，新楓安由上海徐匯城市更新建設發展有限公司（以下簡稱徐匯城更）100% 控股，而徐匯城更由上海城市更新建設發展有限公司（上海地產集團）和上海徐匯城市建設投資（集團）有限公司（徐匯城投）分别持股 60% 和 40%。
上海市房地產行業協會城市更新專委會主任崔霁表示，今年全國兩會期間，住建部提出将 2000 年以前老舊小區全都納入城市更新範圍，上海 2000 年以前老舊小區總量大概是 2 億平方米，其中徐匯區占比 12%，僅次于浦東新區的 19%。徐匯區的城市更新壓力相對較大，因此探索創新城市更新模式的動力較足。
" 當前，城市更新模式從‘拆改留’向‘留改拆’發展，在這一背景下，考慮到居民的訴求、企業的積極性，以及政府的可承受度，東安片區舊改項目采取了整體征收模式。" 在崔霁看來，這一征收模式是當前新形勢下政府、企業和居民三方利益平衡的有效模式，對上海城市更新具有标志性意義。在核心城市核心地段，這一模式也具有可復制推廣的意義。
崔霁認為，東安片區舊改項目的建設規劃亮點在于，未來定位為 " 上海東安國際醫創城 "，疊加醫療、科創產業及跨江隧道等配套設施。這種 " 高地價 + 高規格規劃 " 組合為動遷成本兜底，也是東安新村征收模式走通的必要條件。也就是說，只有滿足核心城市黃金地段 + 產業配套溢價預期的條件，才可能通過未來土地出讓收益覆蓋征收成本。
方曉泉預測，該項目 3 宗宅地（都）将采取 " 協定出讓 + 產權交易 " 的方式，篩選具備資金實力和專業能力的房企來合作開發，體現地方政府對核心區網域開發的強主導性，" 據我了解，很多開發商早已和主管部門接觸，溝通設計方案和價格，只等最終的競争結果 "。
（李華為化名）
每日經濟新聞
