今天小編分享的财經經驗：降價135萬仍難出售，有業主選擇“美化代售”公司反賠2萬，質疑存在霸王條款，歡迎閱讀。
2 萬塊錢裝修首付款打了水漂
随着近幾年房價深度調整，如何能快速地以理想的價格房子将賣掉，成為業主們心頭的一大難題。
不少業主将目光瞄準了近年來興起的二手房美化代售公司，據了解，這類公司大多是以重新裝修、縮短成交周期為賣點。
宋女士一家便是其中一員。過去兩年間，她家位于寶山區的一套 118.8 平方米的房子挂牌價從 870 萬降至 735 萬，至今仍未能成交。
今年 8 月，眼看着房價可能進一步走低，宋女士兒子與塑房 ( 上海 ) 商務咨詢有限公司（下稱 " 塑房公司 "）籤訂了一份合同，打算将房子交由塑房公司改造裝修及代理營銷。
具體來說，就是由塑房公司重新将房子裝修好，再由塑房公司把房子賣出去，其中宋女士需要支付裝修費 42 萬元（合同籤訂當日交 2 萬首付款），代理營銷費 5 萬元。
然而，讓宋女士沒有想到的是，兒子籤訂的這份合同，竟困擾了她大半年，2 萬塊錢裝修首付款打了水漂。
焦急的業主
自 2021 年下半年起，上海二手房市場逐步進入下行周期，宋女士一家打算将位于寶山區淞塘路的一套房屋（下稱 " 寶山房屋 "）進行出售。
"2022 年下半年，房子就在中介挂牌了，沒想到之後房價一降再降，挂牌價從最早的 870 萬降到 850 萬，再到 830 萬 ...... 最後一路降至 735 萬。" 宋女士告訴時代周報記者。
然而，即便是降價 135 萬元，房子依然沒能賣掉。進一步下行的房價，讓宋女士一家愈發焦急。
今年 8 月，宋女士兒子為了出售寶山房屋，與塑房公司籤訂了《塑裝暨代理營銷服務合同》（下稱 " 塑裝合同 "）。根據塑裝合同，乙方（塑房公司）将為甲方（宋女士）的房屋提供改造設計、代理裝修、管理、推廣等服務。與此同時，房屋的代理營銷服務也由該公司負責。塑裝合同規定，寶山房屋初步拟定價格為 735 萬元，房屋塑裝費為 42 萬元，代理營銷服務費為 5 萬。
△圖源：受訪者提供
宋女士稱，寶山房屋一直登記在她名下，但她大部分時間都住在山東老家，房子的事情一直是兒子在打理。至于兒子為什麼選擇塑房公司，宋女士告訴時代周報記者，一方面是因為房子一直賣不出去，另一方面（塑房公司）銷售比較熱情，頻繁通過電話、微信等方式分享成功案例。
而在宋女士看來，促成兒子最終選擇塑房公司最關鍵的一點是，（塑房公司）的銷售曾私下承諾，房子一定能以高于 782 萬的價格（扣除售房中介費）賣出。
據宋女士透露，在與塑房公司籤訂合同前，也曾有其他家裝公司聯系過她兒子，并給出了報價。"（某家裝公司）設計師上門量房後，給出的報價僅為 20 多萬。相比之下，塑房公司并未上門量房，僅僅根據網上找的戶型圖套公式，算出來 42 萬的報價。"
不過，時代周報記者注意到，塑裝合同中并未有類似承諾。根據塑裝合同，其中特别指出，初步拟定價 735 萬元由甲方拟定，此拟定價乙方不承諾為最終成交的甲方到手價。若售房價格（扣除售房中介費）超過 782 萬元整，超出部分 50% 作為乙方增值服務費。
此外，塑裝合同中還約定，截止 2025 年 4 月 29 日前（即約定交房日期 10 月 30 日的六個月後），标的房屋未售出，則甲方在當日支付乙方剩餘塑裝費，乙方在三日内将房屋（乙方前期投入的硬裝軟裝 ) 交付給甲方，随即合同終止。
" 兒子也是病急亂投醫，他們籤合同的時候，我才知道這事情。因為兒子完全不懂裝修，而且房子在我名下，我就沒讓交房 " 雖然銷售表示，最好能提前交房，裝修後正好趕上 " 金九銀十 " 行情，但宋女士仍堅持親自來上海看過塑房公司的模範間後才能交房。
宋女士表示，" 房子賣不出去已經夠慘了，萬一最後裝修砸在自己手裡，自住又住不了，這就又擴大了損失了。"
拿不回的 2 萬元首付
今年 10 月中旬，看完模範間後，宋女士向塑房公司提出終止合同，并要求退回此前在籤約時支付的 2 萬塊錢首筆塑裝費。
根據塑裝合同，籤約當日，甲方支付乙方首筆塑裝費用 2 萬元；待甲方交房當日再支付乙方塑裝費用 9.75 萬元；裝修好後，甲方在裝修好後三日内支付乙方剩餘塑裝費用 11.75 萬元；
此後，若 2025 年 4 月 29 日前，乙方幫甲方找到合适買家并籤約，則甲方在收到該房屋首付款後 24 小時内支付乙方剩餘塑裝暨代理營銷服務費 23.5 萬元；若在 2025 年 4 月 29 日前，房屋未售出，甲方則在當日在支付乙方剩餘塑裝費 18.5 萬元。
對于終止合同的理由，宋女士稱，在參觀塑房公司模範間期間，她發現雖然房間的裝修風格較為上等級，但是實際所用裝修建材價格與高昂的裝修費明顯不符。
宋女士指出，塑房公司在銷售時承諾将為業主安裝中央空調，并允許業主在格力、小米和美的三個品牌中進行選擇，宋女士兒子選擇了格力品牌。然而，在塑裝合同中，所承諾的中央空調則顯示為 " 格力中央空調 ( 風管機 ) 系列 "。
" 沒搞過裝修的人，一般都不懂兩者的區别。中央空調和風管機完全是兩個概念。" 宋女士對時代周報記者表示。
時代周報記者咨詢格力天貓旗艦店客服獲悉，中央空調是一拖多的形式，而風管機是一拖一的形式。相比于風管機，中央空調價格高出不少，且舒适度、節能、穩定性方面更優。
△圖源：格力官方旗艦店
對于宋女士的訴求，塑房公司方面并不認可。塑房公司表示，合同中寫明 " 在正式拆除原裝修前，若甲方不繼續履行合同，需支付乙方違約金 2 萬元 "，故塑裝費不予退款。
而宋女士則表示，" 我們沒有交房，塑房什麼都沒幹，就要收 2 萬塊違約金，這不是霸王條款嘛，我不能接受。索性是沒有交房，不然後面無論裝的什麼樣、賣成什麼樣，我都得買單。"
12 月 19 日，就宋女士所提及的塑裝合同以及霸王條款，時代周報記者撥打了塑房公司官網所留電話，在記者表明身份後，電話立即被挂斷。此後，記者多次撥打該電話，均無人接聽。
記者還撥打了塑房公司在合同中所留電話，對方表示，對相關情況并不知情，目前已經不在塑房公司工作。此外，時代周報記者還向塑房公司官網郵箱發送了采訪函，但截至發稿，暫未有任何回應。
就塑裝合同中條款是否合理，時代周記者咨詢了上海市浩信律師事務所高級合夥人王俊偉律師。
王俊偉對時代周報記者表示：" 業主的訴求其實是賣房，不是為了裝修，塑房公司在于業主籤訂合同時将賣不掉房子的風險全部轉嫁給業主，這一項有點違背常理。從交易習慣來講，這種交易模式應該是美化公司來投入裝修款項、而不是客戶來支付。"
王俊偉指出，塑裝合同條款設計中明顯帶有誘導性字眼，比如在第四條第（3）項中注明：乙方（塑房公司）前期投入的硬裝軟裝，明顯與費用支付相互矛盾，給業主造成了費用都是美化公司最終承擔的錯覺，對客戶明顯不公平、不合理；其次，從雙方對合同條款產生争議的解釋角度，也應當作出不利于提供格式條款一方（塑房公司）的解釋。
△圖源：受訪者提供
王俊偉建議，業主可根據《中華人民共和國民法典》第四百九十七條，來主張合同條款無效。《中華人民共和國民法典》第四百九十七條相關規定， 有下列情形之一的，該格式條款無效：（一）具有本法第一編第六章第三節和本法第五百零六條規定的無效情形；（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。
此外，王俊偉還指出，" 合同中雖然有 2 萬元違約金的約定，但業主也可以提出違約金過高、要求按實際損失進行調低，法院或仲裁機構也會根據實際損失情況酌情調整。"
市場下行期興起的二手房美化代售公司
天眼查顯示，塑房公司成立于 2020 年 9 月，注冊資本為 1000 萬元，法定代表人是朱濟波，公司由上海塑房設計工程咨詢集團有限公司全資持股，通過股權穿透可以發現，朱濟波是受益所有人。
△圖源：天眼查
官網顯示，塑房公司是 "Home Staging" 模式在國内的領航者與改良者，該公司在二手房售賣過程中運用 " 塑裝 " 單邊代理模式的營銷服務，為業主提供全方位服務，幫助業主更好更快地賣房。
塑房公司合作中介門店超 3000 家，合作房產經紀人超 3 萬人，擁有超 20 萬私網域流量池，并與上海各大區網域動遷辦合作。自 2020 年成立至今，塑房公司已累計幫助 1000+ 上海業主解決賣房難題。
在官網上，塑房公司還展示了許多成交案例。可以發現，經過該公司改造和營銷後，部分房屋的成交周期低于 1 個月，甚至還有成交周期僅 5 個小時的案例出現。此外，亦有部分房屋的成交價格超出市場同期成交價位，又或是極大提升了買方的預算。
△圖源：塑房公司官網
值得注意的是，塑房公司在官網中講述自身單邊營銷關于渠道維護時，所用的是太平洋房屋的照片。時代周報記者聯系太平洋房屋相關人士，得到的回應是 " 太平洋房屋和二手房美化代售的公司沒有合作。"
△圖源：塑房公司官網
事實上，市場上的二手房美化代售公司并不在少數。據記者查詢獲悉，以上海為例，除塑房外，亦存在不少二手房美化代售品牌，例如享友家、中城煥新家、煥新居等。
有從業超 10 年的家裝人士表示，二手房美化代售公司的興起與近兩年上海房價下行有關。" 業主們急于變現，房子又有價無市。在這樣的情況下，這種模式确實會吸引不少人嘗試。"
另有業内資深人士指出，自 2021 年底至今，網絡上出現了不少賣房宣傳視頻，聲稱 " 采用國外流行的 Home Staging 模式 "、" 業主挂了一年都沒有賣掉，一個月就賣掉了 "、" 賣房全托管，房子我們負責裝修，裝修好了我們負責賣 " 等等。
該人士表示，其實在 2021 年之前，也有幹二手房美化代售的機構，但大都是為炒房公司。通常炒房公司自身會承擔裝修成本，如果限定時間内未賣出房屋，裝修投入就送給業主，又或是公司直接把房子以約定的底價買下。随着 2021 年年底房價下行，二手房美化代售模式出現了迭代更新。
" 如今的二手房美化代售的模式，投入的所有裝修成本，普遍都需要業主自己來承擔，且約定高于某個價格之上成交的金額，還需要和公司五五抽成。"
據該人士研究，雖然國内的二手房美化代售和國外的 Home Staging 有相似性，但是國外 Home Staging 服務商普遍采用局部修繕，和更低成本、更靈活的家具租賃模式，而非拆掉原裝修重新裝修。
記者丨張钇璟
編輯丨楊春霞
值班丨 松
本文來自微信公眾号 " 時代周報 "（ID：timeweekly），作者：張钇璟，36 氪經授權發布。
