今天小編分享的财經經驗：碧桂園唇亡 房地產齒寒，歡迎閱讀。
恒大之後，最讓房地產行業擔憂的事情還是到來了。
8 月 8 日，碧桂園旗下境内債集體下跌，同日，市場有消息稱，碧桂園的兩筆美元債票息未付，雖然有碧桂園内部人士回應 " 仍有 30 天付息寬限期 "，但卻也證實了碧桂園出現階段性流動壓力懷疑。
恒大、融創、旭輝、世茂之後，市場曾經不斷有預警 " 無法再一次承受一個頭部企業的倒下 "，監管層近期也不斷表态力挺樓市，但從表态到落地，從落地到起效的長周期，顯然已是這個被稱為邁入 ICU 的行業 " 等不了 " 的。
對于碧桂園而言，當下困局前所未有，為了努力等到市場回歸的那一天，它窮盡了包括優化裁員、壓縮成本、收縮區網域、降價促銷、暫緩拿地等一系列手段，但這場突圍之戰不是碧桂園一家企業的，也是整個地產行業的。
階段性流動壓力
8 月 8 日，碧桂園旗下境内債集體下跌，"19 碧地 03" 跌超 31%，"21 碧地 03" 跌超 24%，"20 碧地 03" 跌超 21%，盤中臨停。此外，碧桂園餘下多只債券跌超 10%。
股票方面，碧桂園股票已連跌 7 個交易日，截至 8 月 8 日港股收盤，碧桂園股價跌 14.39%，報收 1.13 港元，當前總市值約 312.3 億港元。
遭遇股債雙殺，也是由于碧桂園出現了 " 階段性流動壓力 "。
8 月 8 日，市場有消息稱，碧桂園截至目前未能支付應于 8 月 7 日支付的兩筆美元債利息。兩筆債券在新加坡交易所上市，發行規模均為 5 億美元，期限分别為 5.5NC3.5 和 10NC5，到期日分别為 2026 年 2 月 6 日和 2030 年 8 月 6 日。
碧桂園内部人士告訴北京商報記者，受近期銷售額與再融資環境持續惡化，疊加各類資金監管的影響，公司賬面可動用資金持續減少，出現了階段性流動壓力，公司高度重視債務風險化解。
該内部人士稱，" 上述兩筆票據仍有 30 天付息寬限期，公司目前仍在積極優化資金安排，努力保障債權人的合法權益。"
漩渦之中，總是伴随各種聲音。而極度敏感的資本市場，只要有任何風吹草動，也會第一時間給出反應。
此前有市場傳聞稱，佛山市副市長帶工作組進駐碧桂園，涉及發債等事項。8 月 7 日，碧桂園相關人士稱，佛山市副市長帶隊的工作組進駐碧桂園這一傳言不屬實。即便如此，受此傳言影響，碧桂園的股債還是出現了下滑。
房地產市場集體承壓
時間往前推移，市場關于碧桂園的各種傳言自今年 7 月開始便屢有見聞，而資本市場也密切關注碧桂園的動向。
7 月 31 日，碧桂園發布公告稱，根據管理層目前可獲得的資料，即上半年未經審核管理賬目的初步評估及其他數據，公司預計 2023 年上半年可能錄得未經審核的淨虧損。作為對比，2022 年上半年，碧桂園淨利潤約為 19.1 億元，股東應占核心淨利潤約 49.1 億元。
在公告中，碧桂園解釋出現淨虧損的原因：由于房地產行業銷售下行的影響，導致房地產業務結轉毛利率下降、物業項目減值增加；以及外匯波動造成預期淨匯兌損失所致。
然而引發市場關注的是碧桂園在公告中的一段表述，" 公司在堅決履行保交付、保民生職責的前提下，為了确保現金流安全，将積極考慮采取各種對策，包括但不限于壓降各項經營支出、加快回款安排、積極拓展融資渠道、管理及優化債務償還安排等，同時積極尋求政府及各方監管機構的指導和支持。"
這一表述向外界傳達一個訊息 " 碧桂園自身困境需要依靠外部力量 "，恰如彼時彼刻的恒大。因此，市場關于碧桂園會成為下一個恒大的觀點甚嚣塵上。
對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，碧桂園的問題，主要是預期悲觀、資產流動性和和資產價格的問題。某種程度上，也是房地產 " 高周轉、高杠杆、高成本 " 的產物。在這一點上，碧桂園和其他企業（比如恒大）的問題是一致的。" 三高 " 是那個時代所有企業共同的模式，或者叫時代的通病。
在李宇嘉看來，盡管都是近萬億級房企，但是碧桂園與恒大不同的是，碧桂園沒有搞非理性的多元化經營，沒有搞資本運作。而且，碧桂園在物業管理、建造技術等方面做出了向高質量發展轉型，向新模式轉型的重大貢獻。
另有業内資深分析師告訴北京商報記者，時代的通病之外，碧桂園受房地產市場下行的影響更大。政策落地需要一個周期，短期内對市場整體局面影響不大，而且随着居民購房信心下滑，" 消沉 " 市場已有負循環的征兆。因此，市場層面雖有築底迹象，但一些房企的困難時刻尚未過去，目前可以說是房地產市場集體承壓。
據中指研究院數據顯示，2023 年 1 月 -7 月，TOP100 房企銷售總額為 39944 億元，同比下降 4.6%。其中，7 月單月銷售額同比下降 34.1%，環比下降 33.8%。
政策加快優化勢在必行
" 當前市場再也不能承受住一個萬億級頭部房企的出險了。" 在易居研究院研究總監嚴躍進看來，房地產市場環境目前正在朝着好的方向改善，民營房企還有很多新的希望和機會。一旦碧桂園倒下，将影響到更多民營房企，因為類似問題并不僅限于碧桂園一家企業。
李宇嘉同樣表示，碧桂園發生風險，其不僅在預期上的影響太大了，對上下遊產業鏈的影響也太大了，畢竟碧桂園的規模體量擺在那裡。建議地方國企金融機構，央企金融機構（AMC，政策性銀行）進場托底，穩定市場預期。
李宇嘉稱，雖然目前碧桂園遭遇流動性壓力，但這不意味着沒有解決的希望。近預售屋地產市場的諸多利好信号，給到碧桂園不同于此前恒大的緩衝周期。
近日，住房和城鄉建設部部長倪虹在召開的企業座談會上表示，要繼續鞏固房地產市場企穩回升态勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款 " 認房不用認貸 " 等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。
7 月 31 日，國務院常務會議還指出，要調整優化房地產政策，根據不同需求、不同城市等推出有利于房地產市場平穩健康發展的政策舉措，加快研究構建房地產業新發展模式。
" 繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。"8 月 1 日，中國人民銀行、國家外匯管理局在召開的 2023 年下半年工作會議上，為支持房地產市場平穩健康發展釋放明确信号。
在嚴躍進看來，對于碧桂園而言，當下局勢前所未有，這是突圍之戰。目前碧桂園最主要的任務就是堅決落實 " 保交樓 "，以及避免發生債務蔓延風險。
北京商報記者 王寅浩
