今天小編分享的财經經驗：崩盤了？美國商業地產價格迎50年來最猛暴跌，歡迎閱讀。
由于新冠疫情和遠程辦公的影響，全美各地的辦公空間空置率不斷攀升。加之美聯儲加息帶來的貸款利率上升，美國商業地產市場更是壓力重重。
作為商業地產的重要組成部分，寫字樓的現狀反映了整個商業地產市場的走勢。美國房地產公司高緯物業（Cushman & Wakefield）的一項研究發現，截至去年年底，全美約有五分之一的寫字樓處于空置狀态，甚至連洛杉矶和休斯敦這樣的大城市，寫字樓的空置率都達到了 25%。
國際貨币基金組織（IMF）在一篇博文中表示，美國商業地產價格正在經歷半個世紀以來最嚴重的暴跌，自 2022 年 3 月美聯儲加息以來已經下跌 11%。
在商業地產的疲軟環境下，美國的銀行系統也面臨着巨大的壓力。數據顯示，到明年年底，到期的美國商業地產貸款總量将超過 1 萬億美元（約合人民币 7.2 萬億元），而到 2027 年，這一數據将達到 2.2 萬億美元。這意味着，美國商業地產的困境可能成為未來兩年最大的潛在危機。
彭 * 博社的調查發現，22 家資產規模在 100 億到 1000 億美元的區網域銀行所持有的商業地產貸款是其資本的三倍以上。Marathon Asset Management 董事長 Bruce Richards 本周警告稱，規模較小的銀行的商業地產貸款違約率似乎正朝着 8%~10% 的方向發展。彭 * 博社援引一份研究報告稱，美國各大銀行的商業地產貸款的違約率如果達到 10%，将導致銀行額外遭受約 800 億美元的損失。
明年底将有超 1 萬億美元
商業地產貸款到期
在過去 10 年的低利率環境下，全球投資者紛紛湧入寫字樓和其他商業建築，将其視為債券的安全替代品。然而，疫情後美國商業地產需求萎靡，以寫字樓為代表的商業地產價值出現了較大的跌幅。不僅如此，為了遏制通貨膨脹，美聯儲激進加息，導致優惠貸款利率急升，利率成本加重。美國商業地產市場面臨着來自需求市場和利率市場的雙重打擊。
國際貨币基金組織（IMF）在一篇博文中表示，美國商業地產價格正在經歷半個世紀以來最嚴重的暴跌，自 2022 年 3 月美聯儲加息以來已經下跌 11%。而摩根士丹利援引 Real Capital Analytics 的數據顯示，美國寫字樓物業價格已從高峰期下跌了約 20%。
彭 * 博社的報道中稱，在紐約曼哈頓，經紀人已經開始以大約 50% 的折扣銷售由黑石旗下一寫字樓所擔保的債券；2023 年 12 月，洛杉矶一棟高級寫字樓的售價較 10 年前下跌了約 45%……
然而，在凱投宏觀（Capital Economics）看來，商業房地產市場的困境将在 2024 年達到極限。該機構指出，過去一年美國的商業地產領網域一直籠罩在悲觀情緒當中。
凱投宏觀本月早些時候表示，約有 5410 億美元的商業地產債務在 2023 年正式到期，但由于許多貸款在去年獲得了延期，因此信貸風險尚未顯現。到明年年底，到期的貸款體量将超過 1 萬億美元。據凱投宏觀副首席房地產經濟學家 Kiran Raichura 的說法，到 2027 年，将有高達 2.2 萬億美元的商業房地產債務将到期。
更高的利率和更緊的金融環境阻礙了銀行為高風險商業房地產貸款提供融資，或是使銀行只願意在更高的借貸成本下才願意放貸。凱投宏觀預計，一些借款人對到期貸款進行再融資後，利息成本會進一步增加，這可能會引發違約或拖欠潮。
美國國家經濟局最近的一篇文章估計，美國商業地產領網域風險可能給銀行造成高達 1600 億美元的損失。知名投資者 Kyle Bass 則稱，僅寫字樓價格暴跌就可能給美國銀行造成 2500 億美元的損失。
美國商業地產的低迷，也可以從行業頭部經紀商的财報中可出些許端倪。
2 月 16 日，全球最大的商業房地產經紀公司世邦魏理仕集團（CBRE Group）公布的财報顯示，該公司 2023 年淨利潤大幅下滑 30%，原因是整個房地產行業的需求放緩。總部位于美國達拉斯的世邦魏理仕報告稱，其 2023 年淨利潤僅為 9.86 億美元，較 2022 年大幅下滑 29.94%。
數據來源：Wind
或使 300 多家銀行
面臨償付能力擠兌的風險
英國《金融時報》報道中稱，美國商業地產行業的壓力迹象正在迅速顯現，而美國的銀行，尤其是部分地區性銀行，面臨着巨大的負擔。
美國财長耶倫本月上旬對房地產估值下降對銀行體系的影響表示了擔憂。美聯儲主席鮑威爾 2 月 4 日在接受《60 分鍾》采訪時也表達了類似的情緒。
彭 * 博社匯編的數據顯示，截至 2023 年年底，全美有 24 家銀行擁有商業房地產貸款組合。而該機構的另一項調查發現，22 家資產規模在 100 億到 1000 億美元的區網域銀行所持有的商業地產貸款是其資本的三倍以上。在資產少于 100 億美元的社區銀行中，這一數字甚至更高：47 家擁有規模過大的貸款組合，其中 13 家增速過快。（注：分析不包括針對業主自用的非住宅建築的貸款。）
聯邦監管機構已表示，這些貸款組合将受到更嚴格的審查，這一迹象表明，更多銀行可能面臨來自當局的壓力，要求其增加準備金。
《每日經濟新聞》記者注意到，去年，美國三家監管機構——美聯儲、聯邦存款保險公司和美國貨币監理署——公開警告各大銀行，要求他們仔細評估寫字樓、零售店面和其他商業地產的巨額債務敞口。監管機構表示，它們将更加密切地關注那些迅速積累了超過其總資本三倍以上的此類貸款的銀行。
本月上旬，受到遠不及預期的 2023 年第四季度财報和一次性撥備付款的影響，紐約社區銀行遭到投資者抛售。其他規模更小的銀行面臨的風險似乎還更大。彭 * 博社對 350 多家美國銀行的聯邦數據進行的分析顯示，它們以更快的速度錄得了超大規模的商業地產貸款。
上述監管機構就表示，他們将把關注重點放在大幅增長的投資組合上：衡量标準是在過去三年中至少增長了 50%。
财報數據顯示，截至 2023 年 9 月 30 日，貸款超過這一标準的銀行包括 Valley National Bancorp、WaFd Inc. 和 Axos Financial Inc.。
Marathon Asset Management 董事長 Bruce Richards 本周在領英的一篇帖子中警告稱，規模較小的銀行的商業地產貸款違約率似乎正朝着 8%~10% 的方向發展。這些銀行在最近幾年增加了敞口後，尤其容易受到商業地產市場低迷的影響。
彭 * 博社援引 2023 年 12 月發表的一份關于美國銀行脆弱性的研究報告稱，美國各大銀行的商業地產貸款的違約率如果達到 10%，将導致銀行額外遭受約 800 億美元的損失。該報告還警告稱，商業地產的困境可能使 300 多家銀行，尤其是規模較小的地區性銀行，面臨償付能力擠兌的風險。
記者 |蔡鼎
編輯|段煉 蘭素英 易啟江
校對 |陳柯名
｜每日經濟新聞 nbdnews 原創文章｜
未經許可禁止轉載、摘編、復制及鏡像等使用
每日經濟新聞
