今天小編分享的财經經驗：兩天連拿四塊地，萬科緩過來了？，歡迎閱讀。
萬科的生死存亡，向來不止事關自身。
在土地市場上，萬科很久沒有這麼大的手筆了。
12 月 17 日，廣州番禺南站商務區三個地塊出讓，萬科以底價競得，總花費 28.8 億，這是時隔四年之後，萬科首次在廣州拿地，也是今年萬科進入 " 困難時期 " 以來，少有的在特大型城市拿地，而且一出手就是三塊。
一天之前，萬科在河北唐山也拿下一幅土地，花費不高，只有 2.3978 億元。
兩天之内，萬科拿了四塊地，這樣的表現，不免讓人疑問，處在 " 縮表 " 階段的萬科，是不是緩過勁兒來了？
回答這個問題，不着急。
廣州番禺南站商務區這三個地塊 " 很有意思 "，與萬科淵源不淺。2011 年，當時的萬科廣佛公司和番禺當地的石壁一村、石壁四村合作 " 舊改 "，一共 15 個地塊，總計容面積 126 萬平方米。
這些地塊中的一部分轉入了二級開發，于是就有了番禺南站商務區的萬科中心項目。
眾所周知，這種模式變量因素很多，後來因為軌道交通規劃建設等方面的原因，一些地塊就留下來沒有進入開發，而這次出讓的三塊地，就在番禺南站商務區萬科中心邊上。
由此就可以理解，這三個條件還算不錯的地塊，萬科為什麼可以以底價競得了。
有這種淵源在，再加上當前房地產的政策大環境，這三個地塊可以獲得不錯的條件。對樓盤銷售、購房人買房最具體、最直接的表現，就是得房率很高。根據規劃設計材料上的信息，這三塊地建成以後的得房率，居然可以達到 120%。
也就是說，買一個建築面積 100 平方米的房子，使用面積可能有 120 平方米。
毫無疑問，在銷售時，這樣的項目是有足夠競争力的，如果不出大的意外，番禺南站商務區三塊土地上開發出的住宅項目，應該不難賣。
這三塊地的樓面成本價也不太高，扣除配建之後，分别是 13984 元 / 平方米、11673 元 / 平方米、12366 元 / 平方米。即便算上配建，樓面成本價也就 20000 元 / 平方米左右。
以萬科的能力，再加上京滬穗深四個特大型城市中，廣州的監管環境最為寬松，政策對購房友好，賣好這個項目沒有太大問題。
本就是嘴邊的肉，又是塊條件很好（得房率 120%）的肉，價格也不算高，即便是處在 " 困難時期 "，這樣的地塊，萬科焉有不拿的道理？
至于唐山的地塊，沒有太多典型的特征，位置不錯，價格不高，萬科運營操盤不會有什麼風險，穩賺不賠的賬基本上是能算過來的，而且，作為資源型城市的唐山，購買力也不低。在這樣的地塊上出手，萬科也沒什麼毛病。
從今年年初開始，由于整體環境帶來的信心和預期問題，萬科進入了 " 困難時期 "，收縮戰線，縮減資產負債表成為要務。既然要 " 縮表 "，那麼，就應該少拿地或者不拿地減少支出，同時消化存量，這樣就能改善現金流，大部分非國有房企都是這麼幹的，甚至不少國企、央企也都這麼幹。
因此，就形成了一種印象，好像萬科也不拿地了，其實，并不是這樣。符合條件，符合要求的地塊，萬科該拿還拿，一直就沒有斷過，只不過量上少了很多，土地總價也都不太高。
至于區網域分布，則遍及杭州、徐州、沈陽、銀川、昆明、貴陽、青島、成都、上海等地。單個地塊總價大都沒有超過 10 億。惟一例外的是在上海寶山，10.84 億，拿到的是 35% 的權益。
這次在廣州的出手，雖然總價達 28.8 億，但那是三塊地的錢，拆分開看，三塊土地的總價分别是 11.5 億、8.36 億、8.94 億，基本符合萬科今年以來的一貫操作風格：總價不算太高，地塊條件不錯，後期操盤不難。
不過從支出力度而言，确實有了更大的 " 強度 "，這也是一種不可忽視的變化。
萬科的這一些操作，可以糾正一個片面的認識，那就是 " 縮表就是不拿地 "。
這一輪房地產危機以來，告别了 " 總對總 " 的融資模式，最優的優等生萬科也不能維系這種模式，代之以可以隔離風險的 " 白名單 " 融資制度。随着政策導向不斷支持房地產，白名單不斷 " 擴圍 "，應進盡進、應貸盡貸，但是，其根本還是以房地產項目作為融資的基礎。
換句話說，沒有項目，融資就是無本之木。項目從哪來？惟拿地爾。不拿地就沒項目，沒項目，不管白名單多寬松，也無法進入——融資。停止拿地，就意味着消化完存量項目，完成了保交樓之後，房企也就随之退出歷史舞台。
因此，不斷拿地，才能留住未來融資的可能。
從今年 5 月以後，在賣項目，賣資產的同時，萬科的新增融資基本上都是這麼來的。
萬科新增融資情況
如果沒有這些下屬公司，這些下屬公司手裡又沒有項目，即便是萬科，恐怕也很難拿到這麼多貸款，而融資性現金流是穿越這個寒冬的重中之重。
有這個融資性現金流的支撐，在一定程度上可以說，萬科最艱難的時候，就快過去了。
萬科的生死存亡，向來不止事關自身，而是帶有強烈的市場預期引導意味。萬科的判斷、決策與行動，某些時候也帶有先行指标的意味。當萬科開始逐步加大力度，在土地市場上重新活躍起來時，對整個行業也是個難得的好消息。
也許這個變化本身不大，也許萬科更關鍵的關口還在明年的 8~9 月，但一切總算是開始了，當萬科的穿越周期看到希望時，中國房地產也會看到那扇打開的重生之門。
本文來自微信公眾号 " 攸克地產 "，作者：攸克，36 氪經授權發布。
