今天小編分享的财經經驗：近萬億美元債務今年到期！小心這顆“隐雷”，歡迎閱讀。
作 者丨王應貴
編 輯丨李瑩亮
美國商業地產問題早已引起金融市場關注，或許會成為今明兩年最大的一顆隐雷。
根據美國銀行公布的最新 " 全球基金經理 " 調查結果，在超過 200 人的調查對象中，約六分之一認為美國金融市場面臨的最大風險是系統性信貸緊縮。通貨膨脹率走高、地緣政治局勢和美國商業地產困境等因素，是促使受訪的基金經理對美國系統性金融風險擔憂上升的主要原因。另據報道，去年 12 月發布的一份關于美國銀行業脆弱性的報告顯示，如果商業地產貸款違約率達 10%，将額外產生約 800 億美元的銀行業損失。
前一段時間，美國财政部長耶倫表示，盡管商業地產市場疲軟會導致銀行壓力增大，并造成一定經濟損失，但這不會構成系統性風險；銀行監管機構正與銀行合作以解決由疫情後大城市辦公樓宇高空置率和再融資高利率所產生的風險問題。同時，美聯儲主席鮑威爾認為，商業地產疲軟是美聯儲今後幾年要處理的問題；盡管問題嚴重，但仍然可控，僅對小型或地區銀行有影響。
然而，兩位官員的講話無非是安撫市場，實際上問題可能比預料的更加嚴重。
即将到期的商業地產貸款規模有多大？
根據美國 Trepp 測算，美國未來幾年到期的商業地產貸款總規模為 3.35 萬億美元，其中銀行占 1.74 萬億美元。對于 20 萬億美元的商業地產市場而言，2024 和 2025 年最為艱難，因為超過 1 萬億美元的貸款到期。對于借款人而言，他們選擇餘地不大：要麼以較高的利率重新獲得貸款，要麼低價出售手中的資產。對于銀行而言，他們不願意為難借款人，但也不願意接手已經貶值的貸款。
為了遏制通貨膨脹，美聯儲激進加息，導致優惠貸款利率急升，利率成本加重。疫情前，2020 年 1 月 31 日，美國 30 年房貸利率全國平均水平為 3.51%。随着美聯儲激進加息，利率不斷上升，盡管 2023 年 10 月 26 日後開始下降，但 2024 年 2 月 15 日仍維持在 6.77%。商業地產市場正受到來自需求市場和利率市場的雙重打擊。
在超低利率時代，包括美國在内的全球投資機構把辦公樓宇和其他商業地產視為與債券同等的另類投資，大量增持商業地產。從洛杉矶到紐約的美國大城市甚至指望價格昂貴的辦公大樓可以增加本地物業稅收入，而貸款機構特别是區網域銀行熱衷于貸款給這些商業地產商，盡管商業地產實際價值虛高。
高利率時代刺破了商業地產泡沫，同樣也刺破了債券市場泡沫。如果說美國銀行業的問題僅限于商業地產貸款的話，問題應該是完全可控的，但美國銀行業還需應對另一個定時炸彈— 6839 億美元的證券投資浮虧（2023 年第三季度末）。兩大問題疊加，銀行補充資本壓力倍增，毫不誇張地說，美國銀行業即将面臨一場大風暴。
上班族工作方式改變，美商業地產租出僅過半
由于疫情後人們工作方式改變，商業地產市場處于蕭條時期，大城市情況更加嚴峻。疫情徹底改變了美國商業地產市場，迫使行業進入寒冬期，沒有人知道也沒有人想知道這些地產真實價值。昔日商業地產市場火爆場面不僅在美國可見，在歐洲和亞太地區也常見。而疫情之後，商業地產的租出率卻大相徑庭，美國恢復得最慢，歐洲和亞太恢復較快，但與疫情前相比，仍有一定差距。
如圖 1，美國商業地產租出率由 2021 年 1 月 1 日的 18% 反彈至 2024 年 1 月 1 日的 53%，歐洲同期由 24% 上升至 77%，亞太地區由 58% 反彈至 79%。這充分說明疫情不可扭轉地改變了上班族的工作習慣，居家辦公成為他們喜歡的方式。美國許多公司強制員工返回辦公室，但收效甚微。事實證明，高科技公司所推崇的居家辦公或異地辦公完全可行，工作效率實際更高。工作方式改變意味着企業不再需要租用大量辦公空間，正在歐洲流行的 4 天工作制将對商業地產衝擊更大，市場未來難于預測。
空置率偏高造成商業地產價值縮水，全球金融中心城市的辦公大樓價格跌幅尤其大。據相關報道，黑石（Blackstone）公司擁有的位于曼哈頓的一處辦公大樓打五折挂牌出售，洛杉矶的一處優質辦公大樓于去年 12 月在十年前買入價的基礎上打 45% 折出售，聯邦存款保險公司把約 150 億美元的紐約市公寓樓貸款打四折出售。
舊金山的商業地產曾得益于高科技公司的蓬勃發展，但随着部分高科技公司南遷得克薩斯州（成本優勢），據統計目前舊金山辦公樓空置率高達 37%。紐約市租客多元化，包括了金融服務、法律和媒體公司，當地商業地產市場略好一些，但辦公大樓空置率達 20%。據 MSCI 房地產數據，與 2022 年同期相比，2023 年第四季度舊金山、曼哈頓、波斯頓、洛杉矶的商業地產價格分别跌了 39.9%、15.4%、13.2%、8.9%。
如圖 2，疫情引起美國商業地產市場的大幅波動。疫情暴發後，美國商業地產價格出現了短暫下跌，價格指數由 135 左右跌至 121 左右，即跌 10.59%，但随着美國通脹風險升高，受避險情緒驅動，投資者将大量資金投入到商業地產，致使價格泡沫加速累積，于 2022 年 4 月所有商業地產價格達到 155，核心地產達到 159.8，均為歷史峰值。利率急升加速了商業地產市場泡沫破滅。與峰值相比，2024 年 1 月，所有商業地產價格指數和核心地產價格指數分别為 121.8、121.1，跌幅分别達 21.43%、24.24%。
何時減息是最大懸念
美聯儲貨币政策是多次銀行業危機產生的根源。上世紀 80 年代末到 90 年代初的儲蓄貸款社倒閉潮、2007-2009 年房地產貸款市場混亂所引起的金融危機，乃至目前銀行業債券投資和商業地產市場問題的主要原因都源自于美聯儲利率政策或監管缺失。由于全球資金的高速流動，美國問題又很快波及其他地區，如德國和日本。
金融市場都在猜測美聯儲何時減息，然而市場的一廂情願總被現實擊得粉碎。據最新 CPI 數據，2024 年 1 月，美國 CPI 上漲 3.1%，但核心通脹率高達 3.9%。權重占指數 36.191% 的住房價格同比上漲 6%。與商業地產市場相反，住宅價格指數一路攀升，由 2020 年第一季度的 133.673 漲至 2023 年第三季度的 159.5899，即 19.39%。随着利率上升，利息成本提高，房屋租金也水漲船高，導致美國無家可歸人數劇增，連洛杉矶和舊金山這樣的大都市一些街道都被流浪人口攻陷。美聯儲一直期盼住房租約價格會下跌或保持平穩，然而現實卻很骨感。
減息能在一定程度肯定緩解商業地產市場壓力，但通脹壓力依然存在，美聯儲不能确認通脹是否得到有效控制，還得等新數據出來，因此被捆住了手腳。依照目前發展态勢，美聯儲 3 月 19-20 日會議不太可能讨論減息，4 月 30 日 -5 月 1 日會議有可能提及減息。如果通脹變化如預期那樣，美聯儲減息時間最快會是 6 月 12 日，随後在 7 月 31 日再次減息。今年對貨币政策最大的影響因素是大選。在通脹未得到有效控制前，美聯儲過早減息可能會招致總統候選人的攻擊；如果在 6 月份減息，美聯儲也可能被視為拜登助選而受到更加猛烈的批評。無論哪種情形，鮑威爾連任之路都難言坦途。
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本期編輯 黎雨桐 實習生陶陶
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