今天小編分享的社會經驗：經濟學家姚洋：房價還沒有調整到位 唯一可能替代房地產的是汽車產業，歡迎閱讀。
本期策劃為《經濟大家說》第 063 期
本期嘉賓｜姚洋 北大博雅特聘教授 國發院經濟學教授
中國經濟研究中心主任
作者丨祝玉婷
編輯 | 劉鵬
在經濟學家群體，姚洋一向以大膽敢言、角度犀利的特點，不斷登頂各大平台熱搜榜單。
2024 年初，他從備受矚目的北京大學國家發展研究院院長位置上卸任，但依然是北大博雅特聘教授、國發院經濟學教授、中國經濟研究中心主任。他長期關注經濟學原理、中國制度轉型等宏觀話題，也會常年奔波于全世界各地，與學界、企業界代表深度調研行業發展；與學院的年輕人讨論就業并保持自律、樂觀。
即使長時間奔波往來，今年 60 歲的姚洋依然保持健身習慣，并以每年撰寫一本書的速度，從熱點事件中總結學術經驗，給出自身建議。
6 月 25 日 -27 日，在夏季達沃斯論壇現場，姚洋第三次接受騰訊财經《經濟大家說》欄目獨家對話。
回顧年初，他在騰訊财經的跨年策劃中表示，中國經濟本身沒有問題，只不過我們 " 在恢復的過程中有一些起伏 "。半年過去，他認為中國經濟依舊整體向好，一些企業也反應 " 有些恢復 "，但大家也在繼續 " 等待觀望 "，希望政策層面可以有 " 大招 " 釋放出來。
究其根本，在于房地產行業高速發展期已經過去，中國經濟期待一個新增長點。他談到了當下正熱火朝天的汽車行業。從產業鏈條長度來看，汽車行業跟房地產行業相當，上下遊鏈條從生產、銷售，再到後市場，鏈條非常長，因此在整個經濟體量中 " 唯一有希望替代房地產行業的 "。
但這也并非意味着，房地產行業就是夕陽行業。姚洋強調，因為是跟老百姓生活息息相關的，房地產永遠是朝陽產業，全世界都是這樣。
因此，在讨論宏觀經濟時，房地產行業是永遠繞不過去的坐标。姚洋預測，下半年房地產依然會有新政策出台，但不太可能是我們所期待的 " 大招 "。
他以海外經驗來解釋當下的房價，并認為價格還沒有跌到位。" 如果比較一下美國金融危機後的房價，它們跌得時間快但很深，但我們的調整時間長而且跌幅尚不足夠，日本的情況更為長期，一直在下跌并跌幅較大。這種調整必須跌到一定程度，市場才會反彈。"
在他看來，跌幅需要達到 40%，市場才可能得以矯正，而目前還沒有調整到這個幅度。
在房地產政策方向上，他認為需求端已經完全放開，未來應該更現實地處理供給端問題，比如取消預售制度。" 不能一下子急刹車。我們應該制定一個三到五年的過渡期計劃，讓企業有時間喘口氣，适應和消化這一衝擊，減少風險。"
而取消預售制後，銀行應該開閘放水。他建議建立一個房屋儲備銀行，資金來源可以通過銀行發行永續債，只需支付利息即可。地方政府可以從銀行借款，收購房產，建成廉租房或保障房。
以下為對話全文：
下半年仍陸續會有房地產新政出台 但不太可能有大招
騰訊财經：上半年我們針對房地產、促消費等方面出台了一系列政策，目前政策效果如何？下半年可以有什麼樣的期待？
姚洋：我覺得回顧前五個月的經濟表現，整體還是向好的，我調研的一些企業，反應也是 " 有些恢復 "，但是還在繼續 " 等待觀望 "，大家都希望政策層面可以有 " 大招 " 釋放出來。
上半年在地產方面推出了 3000 億的再貸款，後來擴大到 5000 億，是個積極信号；消費領網域推出了 " 以舊換新 "。
盡管大家還在賺錢，但覺得好像有壓力，這個壓力很多都是精神層面的，而不是實際層面的。
總體而言，中央在出招方面是比較謹慎的。有幾個方面的原因：
2008 年的 " 四萬億 " 刺激政策造成了很多的後遺症。
我個人認為 " 四萬億 " 是必要的，而且對于維持中國在金融危機之後的增長起到了非常重要的作用，但同時也留下了很多後遺症。比如各地亂建一些項目，浪費了很多資源，還助長了腐敗等等。過去十幾年，我們一直在反思，走不出來。一說政府要花錢，就會提到 " 四萬億 "。
第二，中央層面還是希望整個經濟不要有過度的負債、過度的金融化、過度的房地產化。
從 2018 年開始，我們看到了去杠杆、去債務化、去房地產化的整體趨勢，取得了一些成效。如果再推出大招，可能就會抹殺這些成效。因此，中央出台政策比較謹慎，而且出的政策都是圈地式的，比較微觀化。例如房地產行業的 " 保交樓 "，就是微觀政策，而不是大水漫灌的政策。
我預計下半年可能會有新政策出台，但也不太可能是我們所期待的大招。
建議取消預售制度 應制定一個 3-5 年過渡期讓房企喘口氣
騰訊财經：今年以來，在推動房地產行業回暖方面，政策出台了多項政策，從目前數據看您認為這些政策效果如何？
姚洋：這些政策确實產生了一定的作用，但作用是脈衝式的。政策一發布，第二天銷售額可能就增長了一兩倍。但一周之後，效果基本上就消失了。
我們仔細分析會發現，二手房的交易一直還可以，成屋的交易也不錯，但關鍵是預售屋的交易情況不太活躍。
此外，房地產企業總是傳出不穩定信息，特别是大房企，項目多。其實一個項目出現問題，并不意味着其他項目也有問題，但老百姓并不知道，他們看公司不看項目，這會產生較大影響。
所以，我認為單純依靠需求側的政策效果有限，盡管絕大多數城市取消了限購政策，但效果并不顯著。原因主要在于供給側依然面臨較大風險。人們擔心房企倒閉後，自己成為 " 冤大頭 "。
我認為應更加現實地處理供給端問題，比如取消預售制度。讓老百姓預付款去蓋房子，讓他們承擔風險，這是不合理的。但是，房地產企業已經習慣了預售，不能一下子急刹車。我們應該制定一個三到五年的過渡期計劃，讓企業有時間喘口氣，适應和消化這一衝擊，減少風險。
我們目前明顯看到房地產市場超調了。一般預計的房地產需求量為 10 億至 12 億平方米，而去年可能只有 9.6 億平方米。根據今年前五個月的數據推算，全年銷售量可能不到 9 億平方米，明顯超調。這主要原因在于供給端問題，因為需求端完全放開了。
所以，我一直呼籲需求與供給雙管齊下，不能只放開需求端，供給端同樣至關重要。
呼籲建立一個房屋儲備銀行，銀行發行永續債為政府房屋儲備提供資金
騰訊财經：如果全面取消預售制度，企業端将沒有足夠的現金流去建樓，他們的錢應該從哪兒來？
姚洋：取消預售制後，銀行應該開閘放水。
以前我們靠預售資金滾動，拿着預售資金挪用到其他項目，一旦鏈條斷了就全斷了，确實有很大風險。
取消預售制就需要銀行放貸，但這個機制還沒有建立起來。我們現在在搞白名單制度，白名單上的項目需要仔細審查；白名單之外的項目，借錢會更難，所以需要聯動起來解決。
另一方面，央行的再貸款從 3000 億擴大到了 5000 億，我不知道現在是否有城市真的去借這筆錢，然後去收房。我覺得這個方式存在 " 用途錯配 " 的問題，地方政府借了很多商務性債務，實際上是用于公共事務如修橋鋪路，這些項目要麼沒有回報，比如修公園，要麼回報期很長。
按理他們應該通過發國債來融資，但現在他們是去借商業性債務，到銀行借錢，到市場上借債券，這本身就是錯誤的。我不是說一點都不能借，但這不應成為主體。
我們現在的情況是商業性債務成為主體，地方的國債反而成為一個引子，用來引導市場融資。我認為應該反過來，政府債應該是主體，稍微借一點商業性債務來補充。而且如果要借商業性債務，必須要有現金流支持，不然永遠還不上。
我完全贊成地方政府去收房。收房有什麼好處呢？給市場一個信号，價格不會再跌了，政府都出手了。但必須用公共資金或長期資金，這正是我一直在呼籲的：建立一個房屋儲備銀行，資金來源可以通過發行永續債，只需支付利息即可，這是為了公共目的。然後地方政府可以從這個銀行借款，用來收購房產，建成廉租房或保障房。
但這是長期的事情，根據中央的計劃，未來保障房要占所有房產的一半，如 10 億平方米中的 5 億平方米将是保障房，這是一個長期任務。既然如此，就需要長期的方法。
此外，如果戶籍制度不改革，保障房推廣就會受阻。只有那些沒有戶口來到北京且沒有住房的人才需要保障房，這需要戶籍制度改革，這是一個相互聯動的問題。
房價還沒跌到位 需要達到 40% 市場才可能矯正過來
騰訊财經：在年初跟您的交流中，您也表示：過去房地產調整速度太慢了，早就應該讓房價下跌。" 不是老百姓沒錢了，而是老百姓不願意去買房子，所以必須讓價格調整到位。" 經過半年的調整，您認為房價現在到底了嗎？
姚洋：從國外的經驗來看，還沒有跌到位。如果比較一下美國金融危機後的房價，它們跌得時間快但很深，但我們的調整時間長，跌幅尚不足夠。日本的情況更為長期，一直在下跌并跌幅較大。這種調整必須跌到一定程度，市場才會反彈。中國香港在亞洲金融危機後房價跌了一半，然後趨于穩定。
我認為跌幅需要達到 40%，市場才可能得以矯正。中央政府目前判斷市場調整差不多到位，所以要求地方采取措施穩定房價。我認為房價會繼續下跌，因為中央政府注入的資金量太少。同時，地方政府也沒有積極性去擴大貸款規模，所以市場自然會繼續調整。如果讓市場自由調節，房價必然還會下跌。
貨币政策已失效，只有财政政策才管用，政府必須加大杠杆
騰訊财經：央行上半年在探索發行超長期特别國債，但這并不意味着量化寬松，您如何評價這一政策？
姚洋：首先，公眾對央行公開市場操作有一個普遍的誤解：央行發行超長期國債理解為 " 量化寬松（QE）" 是不正确的。
很長時間以來，央行主要通過外匯來發行貨币，現在外匯儲備不增長了，所以央行必須用其他方式，全世界的中央銀行都會這樣做，即通過市場購買債券。
大家不要過度解讀，這只是一個發貨币的手段而已。
我認為老百姓去購買超長期國債是很好的，這說明老百姓對中國政府投了 "YES" 票，非常有信心，這是好事。
我一直在強調，政府必須加大杠杆。現在各方面都不再加杠杆，企業不加杠杆，居民也不加杠杆。去年我們的儲蓄大幅增加了 10%，這顯然是不合理的，我們的經濟增長是 5%，儲蓄增長了 10%，這是一個非常嚴重的信号。這表明我們的需求極度不足，必須創造需求，但從哪裡來呢？只有政府加大杠杆。政府不加杠杆，我們不可能扭轉當前的需求下降趨勢。
過去一百年來，現代經濟學告訴我們，這是唯一的出路，我們歷次金融危機也告訴我們，唯一的出路就是政府加杠杆。
貨币政策已經失效，只有财政政策才管用，政府必須加大杠杆。
唯一有可能替代房地產的就是汽車產業 但房地產永遠是朝陽產業
騰訊财經：以往我們的房地產投資對 GDP 的貢獻是很高的，現在房地產高速發展期已經過去，我們的經濟新增長點是什麼？
姚洋：首先，要想替代房地產業，一定要找到鏈條特别長的產業。因為房地產產業鏈條是極其長的，不要想着就是蓋房子、賣房子。
我覺得現在唯一能替代房地產的就是汽車行業，汽車行業鏈條也非常長。當然，汽車行業要完全替代房地產，也不那麼容易，它的體量也不夠，還是有限的。
另外，大家都有一個誤解，以為房地產調整後，它就是夕陽產業了。我告訴大家，房地產永遠是朝陽產業，全世界都是這樣。" 衣食住行 " 永遠是朝陽產業，因為是跟老百姓生活息息相關的。
高科技不管飯吃，你看印度發展高科技，整個經濟就發展不好。因為高科技行業可容納的就業太少了，前後項聯系又很少。比如 AI，基本沒有前後項聯系，是幹幹的一個產業，更别說它會替代一大堆產業。
中國新能源汽車在全球範圍内的競争力太強大了
騰訊财經：近年來，我國新能源汽車、锂電池、光伏產品等 " 新三樣 " 產品出口快速增長。中國汽車產業的出海，有哪些優勢？
姚洋：我們新能源汽車在全球範圍内的競争力太強大了，簡單地看一下車價就知道了。
比如說有一個入門級的電動汽車，在國内賣起步價約 10 萬多一點，在歐洲是 2.8 萬歐元，你換算一下，價格是我們的兩倍，我們的優勢太大了。
當然，價格優勢反映的是我們綜合成本的優勢。中國造汽車現在基本在重復日本 80 年代的 " 精細化 "，效率極其高。
再比如我們在電池領網域的優勢太明顯，因為電動汽車 40% 的價格在電池上，這樣把我們整個的成本也降下來了，這是我們的優勢。
所以，歐洲要給我們征稅，我覺得沒任何影響。我覺得中國就應該揮揮手：你就征呗！
我們應該大度一點，平視世界，我們已經走到世界舞台的中央了，泱泱大國要有大國氣度。大國氣度就是說我們現在成功了，你們落在我們後面，我可以幫助你們。
我覺得我們汽車廠家要認清一個形勢，不要老想着在中國生產汽車賣到海外，這條路走不通，一定要去海外建廠，這是雙赢的。
企業出海最大挑戰是把整個產業鏈挪過去
騰訊财經：中國企業在海外建廠也遇到了一些問題，您認為現在企業出海最大的挑戰是什麼？
姚洋：我覺得最大的挑戰是怎麼把產業鏈挪過去，得把供應商帶過去，因為當地的供應商比較少，他們去工業化非常嚴重。
但是我也知道我們的很多企業不畏艱難，龍頭企業走出去，供應商也跟着出去了。
這個過程是很艱難的，因為需要說服供應商，跟着到匈牙利去設廠，一開始成本是比較高的，但長期堅持下來，我覺得還是可以賺錢的。
歐洲必定是個巨大的市場，北非的投資環境也在改善，從北非進入歐洲是沒關稅的，所以北非也可以投資，比如摩洛哥等地方，跟歐洲距離比較近，跟歐洲的關系也很好。
中國的產能對全世界來說不過剩 特别是新能源
騰訊财經：關于耶倫說中國 " 產能過剩 " 的問題，您怎麼看？
姚洋：當然有，我們過去十幾年一直產能過剩。我覺得我們争辯不存在產能過剩是掉入了耶倫設定的一個圈套。
其實回答耶倫這個問題很簡單：沒錯，我們在國内是有產能過剩，但是對全世界來說不過剩。特别是我們的新能源，一點都不過剩。
美國要能源轉型，歐洲要能源轉型，整個世界要能源轉型，我們太陽能的能力在國内過剩，對全世界來說一點都不過剩。
問題就在于美國把投資的大門給我們關上了，你（美國）應該打開大門，讓我們中國的企業到美國去投資，這才是對的。把 " 球 " 踢到了美國那邊去，讓他們來回答。你（美國）打開你的大門，我給你去投資，我幫你工業化，對你們美國有好處，為什麼不給我們敞開大門？美國人沒理。
華為為中國電動汽車智能化增加了起飛的翅膀
騰訊财經：針對未來新能源車出海趨勢，在技術創新方面您還有什麼樣的建議？
姚洋：我沒什麼建議。我只是對我們中國的技術進步佩服得五體投地。
比如華為進入這個領網域後，為中國電動汽車智能化增加了起飛的翅膀。因為華為在芯片領網域、算力領網域都是世界一流的，它加入後，讓我們的汽車智能化提高了一個大的等級，讓我們在世界上的優勢就更加明顯了，這種技術進步一直都在小步快跑迭代。
所謂的來一個 breakthrough（重大進展）是很少見的，目前來看大部分還是美國在做，中國很多都是在做 1 到 N 的創新，我覺得這很合理，我們不能把美國做的所有事情全給搶過來，那讓美國幹啥？這個世界總是有層次的。
我覺得中國在技術進步方面已經做得非常好了。
在高端算力、芯片、GPU 方面，算力也是可以找到替代的，一塊芯片不夠，我用十塊芯片，還可以在算法方面優化。
我一直說，美國這樣打壓中國的高科技領網域，特别是不允許美國企業賣產品給中國，實際上是犯了一個戰略性錯誤。
這個完全不符合經濟學的邏輯。經濟學的邏輯是世界要有技術分工，大家在分工裡都會生活得很好。現在美國 " 吧唧 " 把這個鏈條給卡斷了，中國又有這種能力，技術路線是明确的，所以反倒醒悟過來了，開始做美國做的東西。
再過十年，美國人回頭一看：我天啊！中國更新了，反而替代美國了。
