今天小編分享的财經經驗：降息落地 小陽春可期 買房？賣房？還是按兵不動？，歡迎閱讀。
貸款市場報價利率（LPR）降了！2 月 20 日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，1 年期 LPR 為 3.45%，維持不變；5 年期以上 LPR 為 3.95%，較前值下行 25 個基點。整體來看，本次下調幅度超出市場預期，是 5 年期以上 LPR 的單次歷史最大降幅，我國共有 8 次五年期以上 LPR 的下調，但過去下調幅度一般都在 5 — 15 個基點。這也意味着，歷史上最大的降息周期開啟。
降息對于房地產市場的影響積極，5 年期以上 LPR 是絕大多數個人住房貸款利率的定價 " 錨 "。本次 5 年期以上 LPR 下調意味着，個人住房房貸月供也要降了。在業内人士看來，鑑于潛在需求及政策因素，房地產市場銷售有望逐步回暖，樓市 " 小陽春 " 可能性明顯增加。有剛性需求的購房者可以邊看邊選擇，置換需求的消費者則需要謹記先賣再買的鐵律。
超預期降息
2 月 20 日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，1 年期 LPR 為 3.45%，維持不變；5 年期以上 LPR 為 3.95%，較前值下行 25 個基點。
自 2019 年 LPR 改革以來，LPR 已經成為我國商業銀行貸款的定價基準。其中，5 年期以上 LPR 是絕大多數個人住房貸款利率的定價 " 錨 "。本次 5 年期以上 LPR 下調意味着，個人住房房貸月供也要降了。
易居研究院研究總監嚴躍進表示，從歷史上的調整來說，我國共有 8 次五年期 LPR 的下調，但過去下調幅度一般都在 5 — 15 個基點進行。而此次一次性下調了 25 個基點，屬于歷史上降息最猛的一次。換而言之，歷史上最大的降息周期開啟。
據簡單測算，若按 100 萬貸款本金、30 年等額本息償還方式計算，此次降息後購房者月供大約可以減少 150 元，30 年貸款利息總共可以省約 5.4 萬元。屬于相對減負比較大的一次，有助于進一步促進房貸申請和消費。其對于後續購房市場的活躍等也都有積極的作用。
中泰證券研究所政策團隊首席分析師楊暢分析稱，由于 5 年期 LPR 與房地產市場的關聯度相對較強，從前期來看，下調 5 年期 LPR 利率也是房地產市場需求端政策組合拳的一部分，現階段大幅降低 5 年期 LPR 利率 25 個 BP，再結合近期圍繞房地產市場密集出台了較多政策措施，充分體現了利率政策參與激活房地產市場、推動房地產市場良性循環的政策意圖。
央行降息疊加一線城市接連優化限購政策，釋放了積極信号。鑑于潛在需求及政策因素，房地產市場銷售有望逐步回暖，市場觀點普遍認為，今年樓市 " 小陽春 " 已是大概率事件。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，最近幾個月一、二線熱點城市加入限購寬松行列，釋放了部分新增購買力。從市場整體看，随着政策底部的出現，市場成交的底部也逐漸開始接近。" 雖然 2024 年 2 月因為假期影響，成交量遠低于 1 月，但預計 3-4 月後市場有望見底企穩回升，3 月出現‘小陽春’可能性明顯增加。" 張大偉稱。
中指研究院市場研究總監陳文靜則指出，節後居民工作、購房置業逐漸進入正軌，一線及核心二線等前期出台政策的城市，政策效果有望進一步顯現。短期來看，核心一二線城市仍有望繼續優化需求端政策，疊加 " 三大工程 " 加速落位、企業資金支持力度增強等，供需兩端政策發力有望推動房地產市場逐漸企穩。
警惕區網域分化
2023 年，房地產市場說得最多的是：政策與信心。購房者信心出現不足，房地產市場逐漸呈現出疲軟态勢。為了穩定市場、提振信心，政策釋放力度加大，但由此也引發市場持續性的焦慮。從政策實施效果來看，持續性都存在不足的狀況。
張大偉稱，1 月單月北京二手房住宅網籤 12444 套，成交量相比 2023 年 12 月的 12963 套有輕微的下調，市場也已經連續 3 個月維持在 1.2 萬套左右，12 月的政策影響已經基本過去。在 12 月 14 日政策後，市場整體只比 10 月上漲了 20%。
從市場趨勢看，北京二手房火熱的基礎線是二手房住宅單月 1.5 萬套，但市場推動主要依賴學區房需求，過了 4 月需求就會下降。2023 年 " 小陽春 " 很大程度是學區房和前期積壓的需求釋放。
" 與 2023 年疫情帶來的積壓需求不同，2024 年的‘小陽春’積壓需求釋放存在不确定性。" 嚴躍進表示，2023 年受政策驅動，部分積壓需要已經得到釋放，從市場狀況來看，2024 年缺乏相關條件，這也是影響 " 小陽春 " 力度的關鍵因素。同時，基于 2023 年的高基數，2024 年 " 小陽春 " 的表現會相對較弱，這也在一定程度上影響全年的市場情緒。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，即便 " 小陽春 " 有超預期表現，也很難形成統一的 " 小陽春 " 現象。當前不僅是城市之間的 " 縱向 " 分化，區網域間的 " 橫向 " 分化也已進入深化階段。
這一狀況，也在房企拿地方面有所表現。在近期的北京土拍市場上，區位好的地塊基本靠搖号，區位差的地塊大多都是以底價成交。2023 年 12 月 26 日，豐台大紅門地塊獲得 22 家房企青睐，17 家房企參與現場競拍，最終由華潤置地以 34.845 億元搖号斬獲，溢價率 15%。同日出讓的大興臨空 6037 地塊，則由中建科技 + 大興新航城以底價 4.5 億元成交。
一位某央企在京項目營銷負責人李新告訴北京商報記者，2024 年公司的拿地策略仍以 " 核心 " 為主，不但聚焦北京等一線核心城市，也會聚焦朝陽、豐台、大興等區網域的優質地塊。李新稱，市場行情想要實現實質性修復，還需要一個循序漸進的過程。
買還是賣？
春節過後，" 金三 " 即将到來，購房者在觀望的同時也在重拾信心，市場乍暖還寒，" 小陽春 " 對于購房者來說是否迎來良機？
鑑于 " 小陽春 " 行情還有諸多不确定性，對于尚未急于購房的消費者而言，保持關注态勢為主導策略。倘若 3 月的 " 小陽春 " 現象未能如約出現，那麼在沒有大的政策前提下，則預示着全年的房地產市場行情或将趨于平淡。不急于購房的消費者可選擇推遲購房，以期通過時間換取更大的議價空間。
同時，購房者也要密切關注開發商的 " 讓利 " 舉措，以及房源庫存的變動情況。記者了解到，目前北京地區各大開發商正在積極備戰 " 小陽春 "，貨源充足、折扣力度也很大。
2024 年 1 月，全國百城新建商品住宅庫存規模為 50255 萬平方米，環比下降 0.5%，同比下降 4.2%。在此前連續 50 個月同比正增長的基礎上，當前全國百城庫存規模已出現連續 12 個月的同比下降态勢，這也意味着 2023 年以來庫存走勢總體以下行為主要特征。庫存下行，客觀上也有助于緩解房源過多的問題，使得部分房源在後續銷售市場上變得更緊俏。
對于換房業主而言，" 小陽春 " 将帶來極大利好。在 " 熱市賣房、冷市買房 " 的原則下，置換型購房者需貫徹先賣後買原則。此前置換客群采取邊賣邊買的策略，遇到合适房源可先行洽談，周期約為半年。在半年時間内，只要房源無重大問題，較易售出。然而，當前市場環境下，先買之後可能面臨房源難以出售或自身房源大幅降價的風險，從而導致交易困難。
在嚴躍進看來，無論 " 小陽春 " 是否到來，3 月的樓市行情相較于全年其他時段而言，都具有一定的優勢。消費者可考慮在此時買賣，亦可選擇在更多新政利好發布後再行出手。可以看到，當效果不及預期，政策就會有進一步放寬的可能。
北京商報記者 王寅浩
