今天小編分享的财經經驗：哪些城市還有必要堅持限購？，歡迎閱讀。
中國房地產市場已經跑步進入 " 不限購時代 "。
5 月 9 日，二線核心城市杭州和西安同日宣布解除所有限購措施，這是繼長沙、成都之後，再次舉起不限購大旗的重點城市，也意味着，目前仍在堅持限購的城市只剩下 6 個——北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，以及海南省、天津市仍處于部分放開限購的狀态。
接下來，加入不限購俱樂部的又将是哪個城市？
杭州西安 " 不裝了 "
5 月 9 日，杭州市發布《關于優化調整房地產市場調控政策的通知》，全面取消住房限購。無論是本地人還是外地人，日後在杭州購買住房，将不限制購買條件和購買套數。
而且，杭州還給了大福利——買房送戶口，同步放開落戶政策，買房即可申請落戶。
這是此次政策的最大亮點，" 購房落戶 " 意味着在杭州取得合法產權住房的非杭州戶籍人員可申請落戶，而不用再受學歷等條件限制。這一點很吸引人，此前杭州的政策是有大專以上文憑的就可以落戶，但實際上我國只有 5% 的人讀過本科，10% 左右的人有專科文憑，剩下 85% 的人拿戶口不那麼容易。
所以，雖然杭州的戶口價值在下降，高考優勢不再，但是其含金量還是挺高的，尤其是在醫療和社會服務上。
杭州樓市售價自 2021 年高點以來累計下跌超過 25%，部分地區挂牌價甚至跌了 40%，高位接盤的購房者基本上把首付虧光了。過去幾個月杭州地產雖然復蘇行情不錯，但也遠沒有達到合格的地步。
克而瑞數據顯示，杭州今年 4 月新房成交 31 萬平方米，環比下降 62%，同比下降 75%。累計來看，前 4 個月新房成交 187 萬平方米，同比下降 59%。
去化率方面，杭州今年 4 月新房去化率 66%，環比增長 12 個百分點，同比下降 5 個百分點。截至 4 月底，杭州新房庫存 701 萬平方米，去化周期為 15.5 個月。
杭州新房去化周期雖然不長，但是從 2018 年開始，杭州賣地數量一直是全國最大或僅次于上海，二手房和待消化新房、待開發土地壓力巨大，現在杭州待開盤的新房就多達 50 個，而今年杭州計劃力争推出 8000 畝的土地供應，多于 2023 年 7700 畝的供應量，這些地賣出去未來也都要開發的，所以擺在杭州面前的選項其實并不多。
從 2023 年開始，杭州就在陸續放寬限購政策，從主城區以外的行政區開始，由外向内，從二手房到一手房，最後主城四區全部放開。這種擠牙膏似的放開限購并沒有起到特别好的效果，反而不斷消磨購房者的信心，強化購房者 " 政策底遠未到 " 的觀點。
如果杭州不取消限購，不僅無法穩住量價齊跌的局面，土地更是無法賣出去，這也是杭州如此大力度調整政策的原因。
杭州之後，西安同日發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展》的通知。其中提到，全面取消西安市住房限購措施，居民家庭在全市範圍内購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格；支持合作建立 " 以舊換新 " 購房模式；首次使用公積金貸款購房的，首付比例最低到 20%，二孩及以上多子女家庭使用公積金貸款購房的，貸款最高額度在現行政策基礎上提高至 1.2 倍，等等。
這也意味着西安執行了 7 年之久的 " 限購政策 "，在此迎來了大結局。
對比杭州和西安的政策，其實是有很大區别的。
西安面臨的情況比杭州好，據日前國家統計局發布的數據，3 月份 70 個大中城市中，共有 57 個城市新建商品住宅售價指數環比下降，2 個城市持平，11 個城市環比上漲。其中上海漲幅 0.5% 領跑，西安漲幅 0.4%。漲幅雖不及上海，但這已是西安樓市連續 13 個月保持上漲态勢。相比之下，杭州明顯仍在磨底。
從房價跌幅也能看到二者的不同，西安平均房價從 2021 年的高點到現在（5 月 5 日）跌幅僅 9.3%，遠小于杭州的 25%。也正是基于這種局面，二者的政策一個是中性，一個是偏積極。西安只是取消了以前的限購，而杭州不僅取消限購，還在落戶等方面積極支持，從限制變為鼓勵買房。
｜西安
放開限購影響有多大？
随着放開限購潮的推進，越來越多的人意識到，放開限購并非洪水猛獸。
據諸葛數據研究中心不完全統計，截至 5 月 9 日，全國共計 50 個城市對限購政策松綁，其中包含成都、杭州、佛山、東莞、廈門、南京、蘇州、長沙、西安等 22 個城市全面取消限購。
而放開限購後，并未有哪個城市出成屋價暴漲的局面，也沒有搶購潮、成交潮，政策的作用更多的是在為市場信心托底。
剩下未全面放開限購的城市中，北京、上海、深圳仍比較嚴格，但近期也在不斷釋放調整的利好，如北京放松五環外限購，深圳縮短非戶籍人群的社保繳納年限，上海放寬單身限購。廣州和天津已經是 " 猶抱琵琶半遮面 "，目前廣州已經放開 120 平方米以上住房的限購，天津放開了 120 平方米以上新房的限購，預計接下來這些城市将繼續優化限購政策。
海南的情況比較特殊。2018 年 4 月 13 日，中央在海南特區成立三十周年之際宣布支持海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設，當年 4 月 22 日，海南全網域宣布限購，迄今已經六年。
據中房報報道，從 2018 年到 2024 年，" 全網域限購 " 的 6 年時間，海南樓市發生了深刻變化：弱化傳統房地產依賴性開發，引導房企轉型更新，探索和構築适配海南自貿港的住房保障體系，" 壯士斷腕 " 擺脫海南經濟對房地產的過度依賴症。
而海南房地產的高光時刻，也停留在了 2017 年（全國是 2021 年）。此後，海南房地產業進入凜冬，所有投資客、炒房客能找到的漏洞，都被政府堵上了，海南拉開了消除房地產過度依賴的歷史進程，也順便埋了一批高位站崗的投資者。
2023 年 12 月，在全國放松限購的大潮下，海南也發布了《關于優化調整房地產調控政策有關工作的通知》，共計十條政策将海南嚴絲合縫的限購政策擠開了一條縫，主要内容包括個人住房貸款的套數認定标準、降低存量首套住房貸款利率、不動產 " 帶押過戶 "、放寬二手房交易轉讓年限，以及增加多孩家庭購房套數等，随後省會海口及其他市縣也跟進，但基本上都是 " 螺蛳殼裡做道場 "，限購政策仍較為嚴苛。
考慮到海南建設自由貿易試驗區的特殊意義，而且海南對房地產依賴的下降，未來全網域放開的政策壓力仍将較大。
從限購的意義來看，除了北京要承擔首都職能，需要适度疏解人口壓力外，其他上海、深圳已經看不到限購的必要性了。以上海為例，四月份的新房市場，除了豪宅光芒仍然過剩外，成交量繼續大幅下降，成交量為 3444 套，同比下降 57.0%，環比下降 40.0%。對上海這樣的城市而言，一點點的政策調整已經很難算利好了。
還有一個例子，5 月 6 日，深圳市住建局發布《關于進一步優化房地產政策的通知》，規定非深戶購房者在限定範圍内購房，放寬個稅、社保要求至 1 年；有兩個未成年子女的深戶家庭可在限定範圍内再購買一套住房。同時，此次政策還放開了企事業部門的購房限制。但是深圳的這個政策在輿論場中連半天的熱度都沒有維持，問了一下深圳本地的房地產從業朋友，回答是 " 未達預期，失望 "。
當前大環境下，已經過了 " 一放就漲 " 的焦慮期，最該擔心的恐怕還是放了也不漲吧。
事實證明，" 存量時代 " 去庫存，簡單放開限購已經很難奏效了，需要的是更多的激勵，杭州用戶籍紅利來激勵，一些城市用貨币來激勵，未來這樣的現象将會越來越多。
No.5774 原創首發文章｜作者 梁雲風
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