今天小編分享的财經經驗：長實集團主席李澤钜：投資拿地要“算得過賬”，不是選擇投資地點，而是揀選項目，歡迎閱讀。
■相關公司：長實集團（HK01113，股價 43.200 港元，市值 1552 億港元）
■核心競争力：多元化業務涵蓋物業開發及投資、酒店及服務套房業務、物業及項目管理、投資基建及實用資產業務。
■所屬概念：房地產開發
長實集團開發的香港油塘項目 來源：長實集團 2022 年報
在房地產行業進入調整期、部分在港上市房企業績大幅滑落的 2022 年，長和系兩家主要成員企業長江實業集團有限公司（以下簡稱長實集團）和長江和記實業有限公司（以下簡稱長和）整體表現平穩，業績指标波動不大。
年報顯示，2022 年，長實集團實現總收入 795.51 億港元，同比減少 4.43%；但歸母淨利潤為 216.83 億港元，同比增長 2.08%。長和實現收益總額 4572.29 億港元，同比增長 2.66%。
今年 3 月 16 日，長實集團和長和領先多數上市房企，披露了 2022 年财報并召開業績說明會。而 5 年前的這一天，李澤钜正式接棒長和系。
時間的指針回撥到 2018 年 3 月 16 日，長和系四家公司聯合舉行業績發布會，時年 90 歲的李嘉誠宣布退休，一個時代落下帷幕。
當天下午，長和在港交所發布公告稱，李嘉誠卸任董事會主席一職，由長子李澤钜接棒，出任長和主席，并代替李嘉誠出任汕頭大學校董會主席。
" 回望過去，本人由 1950 年創業開始，1972 年長江實業（集團）有限公司上市，于過去 68 年間，一直帶領長江集團穩步發展，經内部增長及收購合并，積極拓展業務及收益多元化與全球化，并适時作策略性檢視以及重組，盡心盡力為股東争取較佳利益及回報增值。"
李嘉誠表示：" 李澤钜跟随我工作超過 33 年，我對他充滿信心，同事們也将繼續協助他。我想李澤钜是很 OK 的。"
李澤钜（中）在長實集團 2022 年度業績會上 來源：長實集團 2022 年報
作為長實集團主席兼董事總經理，李澤钜身着西裝搭配藍色領帶，戴銀色半框眼鏡出席了業績會，面對媒體應答自如：" 過去一年是辛苦的，且是困難重重的。大部分地區緩慢走出疫情陰影，很多行業受到影響。經濟開始復蘇，需求升高，又出現勞動市場緊張和供應鏈限制的問題。"
李澤钜認為，驅動長實集團韌性發展的本質在于，集團不只經營單一業務，而是有眾多選擇，能夠應對不同地區、業務及經濟周期，靈活 " 走位 "。
在業績會上，李澤钜雖然沒有直接回答《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）關于 " 如何看待房地產市場趨勢及内地樓市發展現狀 " 的提問，不過卻表示，将會繼續奉行 " 貨如輪轉 " 的賣樓策略，投資拿地恪守财務紀律，算得過賬便做。
外界對于長實集團的投資方向總是抱着濃厚興趣，在 5 月中旬召開的股東周年大會上，被問及 " 未來集團是否把投資重點放回内地及香港 " 時，李澤钜表示，" 我們從來不是選擇投資地點，而是揀選項目。對于能產生理想回報的優質資產，不論在香港、内地或其他地區，我們都會考慮。"
" 拿地恪守财務紀律，價錢算得過賬便做 "
在 " 全球房地產企業家之都 " 的香港，一大批耳熟能詳的企業如新鴻基、長實、恒基、新世界等，一直被内地房地產行業當作典範來學習。縱觀長和系兩大旗艦公司長實集團及長和的 2022 年度财報，展現出的韌勁和穩健也不得不讓内地房企佩服。
年報顯示，2022 年長實集團實現總收入 795.51 億港元，同比減少 4.43%；股東應占溢利 216.83 億港元，同比增長 2.08%；每股溢利為 5.98 港元，較 2021 年增長 3.6%。
長實集團 2018-2022 年營收及溢利情況 來源：長實集團年報
房地產是長實集團營運的核心業務之一。李澤钜表示，房地產是周期性行業，也是長遠發展的產業。2023 年，長實集團會加快賣樓速度，希望多一些項目盡快建成入賬。
土儲是房地產開發企業運轉的基礎，在房地產受到周期性影響時，長實集團依靠在其他業務的布局，展現出發展韌性。
幾年前，香港房地產業競争激烈，地價大幅上升，内地不少房企加速規模化擴張進程，而長實集團卻轉而選擇投資基建和其他固定收入項目。其推進房地產之外的業務在适當時機鎖定收成，如英國 5Broadgate 持有 3 年半後賣出，實現 45% 的回報率；飛機租賃業務計算歷年現金流和收入的總内部回報率達到近雙位數。
李澤钜表示，長實集團經營的不是單一業務，而是有眾多選擇，能夠針對不同地方、不同業務及不同的經濟周期靈活 " 走位 "，将資本投放于不同資產，平衡發展。
長實集團 2018-2022 年财務數據 來源：長實集團年報
" 前幾年公司沒有在價格高位時購入太多土地，所以短期内不用擔心有多少物業建成或交付。" 李澤钜相信，長實集團在控制土地成本方面具備相當強的競争力。" 在不同產業、不同周期，做出不同的選擇，是我們的強項。"
随着香港地價回歸合理态勢，資金充裕的長實集團又開始積極拿地。僅在 2022 年，便以較低價拿下香港多幅土地：3 月以 59.96 億港元投得土瓜灣 4 個重建項目合并發展合約；10 月以 46 億港元投得屯門大榄段住宅用地；12 月以 87.03 億港元得標啟德商住地塊。
截至 2022 年底，長實集團累計擁有可開發土地儲備總共約 7500 萬平方尺（約合 833 萬平方米），其中，内地、香港和海外分别為 6400 萬平方尺（約合 711 萬平方米）、700 萬平方尺（約合 77 萬平方米）以及 400 萬平方尺（約合 44.4 萬平方米）。
談到投資策略，李澤钜說，無論是房地產、基建或不同業務上，長實集團都将 " 财務紀律 " 視為傳統，" 選擇 " 和 " 财務紀律 " 是公司的兩大營商重點。
"我們一向在拿地或進行收購交易時恪守‘财務紀律’，不抱有‘志在必得’的心态，價錢算得過賬便做。合理出價，買到當然高興；若買不到，也許是‘塞翁失馬，焉知非福’，絕對不盲目追價。"
李澤钜坦言，長實集團奉行嚴格的财務管理策略，被有些行家認為過于保守。但無論未來市場怎樣，除非大跌行情，否則集團的估值不會再作下調。
" 從來不是選擇投資地點，而是揀選項目 "
受房地產周期性影響，長實集團在銷售收入上亦出現增長放緩的趨勢。
2022 年，長實集團實現物業銷售收入 257.56 億港元，同比下降 31.86%。其中，香港及内地的物業銷售收入實現營收 145.11 億港元、99.16 億港元，分别下降了 7.71%、54%。海外物業營收為 13.29 億港元，同比增長了 277.56%。
2022 年長實集團物業銷售情況 來源：長實集團 2022 年報
這一切，是 59 歲的李澤钜所清楚的。在業績發布會上，沉穩嚴肅的李澤钜，時而摘下眼鏡，換上暗色全框眼鏡；時而因為打噴嚏，請工作人員将會議桌上的鮮花搬走。
" 在過去幾年裡，酒店是整個香港最辛苦的行業，港口業務發展得也不容易，挑戰非常多。" 李澤钜說，幸好長實集團的很多酒店是經營高端服務式公寓，本地人的生意多，月租生意維持了穩定的現金流；港口的吞吐量雖然跌了，貨櫃碼頭的箱停在碼頭時間拉長，倉庫租金上升，才按年實現了 30% 增長。
除物業銷售收入出現明顯下降外，長實集團其他業務收入在 2022 年均實現同比上漲。
具體來看，酒店及服務套房業務收入 32.28 億港元，同比增長 19.07%；物業及項目管理收入 8.96 億港元，同比增長 0.9%；基建及實用資產業務收入 228.89 億港元，同比增長 9.69%。
對于未來樓市的走勢，李澤钜認為，香港住宅物業存在剛性需求，無論住什麼部門，富豪、中產或基層，對比全世界，香港都是住得太小。特區政府在想辦法增加供應量，令價錢及市民購買力同步。
短期來看，利率走勢及房屋政策将繼續主導香港樓市。李澤钜表示，" 我們的售樓處放出了‘深水炸彈’價格，相信對市場有剌激作用。"
在業績會上，李澤钜将新樓盤的價格比作 " 深水炸彈 " 時，露出了少見的笑容。他表示，香港人一直想樓價能實惠些，長實集團項目的定價一向貼近市場，讓更多人能 " 上車 "。飛揚二期項目是可以接受的 " 上車盤 "，六成房源總價在 400 萬港元以下。
" 公司最喜歡‘貨如輪轉’的銷售策略，雖然不如‘深水炸彈’的說法響亮，如果有機會以平價買地，便宜一點賣樓，買家開心，我們也開心。"李澤钜說。
時間回到 2019 年，進入 " 李澤钜時刻 " 的長實集團一改大舉出售内地資產的節奏，轉而在内地市場的投資表現積極。如當年 5 月入股成都核心商業區的晶融匯項目；12 月份創立并持股的新加坡 ARA（亞騰資產管理公司），通過旗下基金參與收購了位于上海浦東新區的三林印象城項目。
長實集團是最早進入内地的港資房企之一，自 2006 年入滬後，在上海市場深耕 17 年，見證了上海城市的發展變遷。
如長實集團開發的上海普陀區高尚領網域綜合體項目和嘉定區湖畔天下住宅項目，推向市場後便取得熱賣，2019 年銷售金額近百億元，創下長實集團上海市場歷年銷售最佳成績。其中，高尚領網域項目還問鼎 2019 年上海住宅總銷售套數及金額排名前三甲。
長實集團開發的上海高尚領網域項目 每經記者 劉頌輝 攝
2020 年，當部分内地房企正在高歌猛進、紛紛将總部搬到上海大虹橋時，長和系卻開始加速出清、回籠資金，這一度被外界解讀為長實集團要從内地撤資，将發展重心回歸香港。
2020 年至今，長和系出售的業務及資產，涉及能源、通訊、房地產、電力、飛機租賃等板塊，涉及交易金額逾千億元人民币。
其中，2021 年長實集團以 35 億元出售上海世紀盛荟廣場的股份；2022 年 9 月，以 208 億港元出售香港波老道 21 号豪宅發展項目 "21BORRETTROAD"；今年 3 月 11 日，以總代價 12 億英鎊出售英國倫敦 "5Broadgate" 大廈物業。
" 長江集團做出每一項投資，最重要的考慮因素是項目的質素、穩健性及回報率。作為全球性企業，整個集團每天都面對很多投資選擇，涉及不同地網域以及不同行業，我們從來不是選擇投資地點，而是揀選項目。對于能產生理想回報的優質資產，不論在香港、内地或其他地區，我們都會考慮。"
今年 5 月 18 日，在長實集團、長和及長江生命科技聯合舉行的股東周年大會上，李澤钜表示，" 長江集團旗下公司在全世界 50 多個國家和地區投資及經營多元化業務，對我們來說每一個地方都是本地市場，從來都沒有撤出過香港、内地以及歐洲、澳洲，每個地方都是本地市場。"
李澤钜還表示，對股東而言，集團在哪個地方賣樓不重要，最重要是能賺錢回來。在香港賣住宅項目或在倫敦賣辦公樓，錢也是回到公司。
" 公司現金流充裕，有充分條件應對市場變化 "
作為知名的全球性企業，長實集團的業務範圍遍及香港、内地，以及歐洲、澳洲、新加坡、加拿大及英國，尤其在香港地區及内地的物業開發業務占重要市場地位。
年報顯示，2022 年長實集團在内地持有開發或待開發的住宅及商業項目達到 12 處，分别是北京逸翠園、長沙盈峰翠邸、重慶御峰、大連御南灣、東莞海逸豪庭、廣州逸翠莊園和御湖名邸、惠州泷珀花園、上海高逸尚城和御沁園、武漢觀湖園和珠海柏濤灣。投資或自用物業主要在上海、深圳、北京和沈陽，包括梅龍鎮廣場、嘉裡不夜城、長城飯店等。
長實集團開發的上海浦東新區御沁園項目 每經記者 劉頌輝 攝影
物業開發作為長實集團的傳統之根，至今仍是管理層時刻在意的業務。
長實集團在财報中介紹，下一步，公司将優化物業開發組合，拓展土地儲備，繼續物色機會拓闊能夠帶來經常收入來源的行業與地網域，形成可持續發展。
對于内地房地產市場，李澤钜表示，疫情防控措施優化後，商業民生活動相繼復蘇，積極财務及穩健貨币政策在持續推動整體經濟發展，促進作為支柱產業的房地產市場穩健發展相關舉措，預期将有助于刺激經濟。
海通國際在研報中認為，長實集團是少數在 2022 财年增加每股股利、回購股票和控股股東購買股票的開發商之一，管理層以此表明對長實集團的前景充滿信心。
李澤钜表示，公司财務穩健，現金流充裕，所持有的優質資產抗跌力強，有充分條件靈活應對市場的變化及波動。
截至 2022 年底，長實集團持有的現金淨額約 126 億港元，維持了淨現金頭寸，财務狀況是同業最佳之一，集團在更多并購方面處于優勢地位。
上述研報還指出，長實集團可觀的經常性利潤有助于其抵御其他部門不确定的運營風險。特别在 2022 年的經常性利潤同比增長 5%，達到 140 億港元的歷史最高水平，占 2022 财年總利潤（240 億港元）的 57%（占比創歷史新高）。
2022 年長實集團回購股份情況 來源：長實集團 2022 年報
年報顯示，2022 年長實集團以總代價約 24.7 億港元（未計費用）于聯交所合共回購 49,342,500 股股份。截至 2022 年 12 月 31 日，長實集團已發行股份總數為 3,605,190,333 股。
值得一提的是，今年 5 月 29 日，長實集團發布公告，當日斥資約 5385 萬港元回購 124.45 萬股股份，回購價為每股 43.2 港元至 43.35 港元。此前的 5 月 24 日和 23 日，長實集團分别斥資約 7879 萬港元和約 3027 萬港元，回購 181.95 萬股和 70.65 萬股股份。
上述研報顯示，長實集團的交易價格相對新資產淨值預測貼現 62%，為 2022 财年市淨率的 0.5 倍，該交易倍數比平均水平低近一個标準差。
" 我對香港的繁榮及穩定懷有信心 "
在外界看來，李澤钜更多地繼承了李嘉誠低調以及沉着穩重的風格。
根據公開資料，1985 年，21 歲的李澤钜便正式加入長江集團，從基層做起；25 歲時成為長實集團執行董事；28 歲代替父親進入匯豐董事會擔任非執行董事；29 歲成為長實集團副董事總經理；30 歲成為長實集團副主席；35 歲成為長實集團副主席及董事總經理；一直到 54 歲，正式從父親手裡接過資產價值 1400 億美元的長和系。
在最後一次以長和主席的身份出席公司股東會時，李嘉誠寄語李澤钜：" 企業家最重要的是要忠誠盡力去為股東争取良好的業績，同時還要為股東着想，将股東利益排第一位，分紅派息要合理。" 他要求李澤钜，" 努力為股東争取好的業績，強調成績是要‘正正當當’，要對得起社會、對得起股東。"
五年來，除了是長實集團掌舵人、全國政協委員身份，李澤钜還在今年 3 月 17 日被香港特區政府委任為特首顧問團成員。
李澤钜在當天回應媒體時表示，會在任期内致力就香港的策略性發展為行政長官提供意見。" 香港正值疫後重新向世界出發的重要時刻，希望運用長江集團多年來在全球超過 50 個國家和地區的營商經驗，協助香港把握未來機遇。"
在長和與長實集團今年 3 月份召開的 2022 年度業績報告會上，李澤钜談到對香港未來的看法時表示，" 我對香港的繁榮及穩定懷有信心！"
李澤钜說，香港這幾年是辛苦的，但自信的是有國家支持，香港始終将會是國際金融中心，在貿易及航運上具備優勢。香港可成為國家與外國的橋梁，" 橋 " 上的生意會波動起伏，但 " 橋 " 的作用永遠不會失去。
每日經濟新聞
