今天小編分享的财經經驗：半年預虧99億元，這家2000億房企主營業務持續下滑，美元債斷崖式下跌，歡迎閱讀。
财聯社 8 月 25 日訊（編輯 李響）近日，合景泰富集團發布公告顯示，該集團上半年預期淨虧損 99 億元以内，而去年同期淨利潤約為 4.35 億元，同比下滑幅度之大令市場震驚。截至 8 月 25 日收盤，合景泰富港股下跌 5.10%，報 0.93 元，本周合計下跌 13.89%。
合景泰富集團境外多只美元債已發生實質性交叉違約，目前在公開市場融資可能性很小，為了降低負債，公司以出售優質資產為主要手段，盤活資金流動性，但收效并不明顯。
相比合景泰富集團到期的債務，其三大主營業務持續下滑才是投資者應該最需關注的因素，整體來看，僅靠兜售資產的方式完成債務償還不能持久，公司還需從其他方式化解高企的債務壓力。
境外債違約成為壓垮合景泰富最後一根稻草
今年 5 月 14 日，合景泰富一筆于 2024 年 1 月到期的 6.0% 票息的優先票據，未能在當日兌付 1.19 億美元的本息，至此，苦苦支撐零違約記錄的合景泰富遭遇債務風險。
圖：合景泰富集團 6%N20260814 美元債走勢圖
數據來源：Wind，财聯社整理
壓垮地產公司的 " 稻草 " 往往從境外債開始。8 月 25 日，合景泰富一筆 6%N20260814 美元債，已跌至 8 美元。
據 Wind 數據，截至 2023 年 8 月 25 日，合景泰富集團境外美元債共 9 只，存續金額合計約 43.34 億美元。一年内到期的有 3 只，合計金額約 17.95 億美元。
早在去年，合景泰富 ( 01813.HK ) 意識到流動性危機，并于 2022 年 9 月 2 日發布公告，對旗下 2022-2023 年即将到期的三筆境外美元債進行交換要約，延長債務到期期限；同時，對其 2024-2027 年到期的六筆美元債券開展同意征求，以豁免與交換債券的交叉違約。
交換代價為，每 1000 美元的 2022 年 9 月到期美元票據，其用 2024 年 1 月新票據本金總額 950 美元替換，另以現金償還本金 50 美元，同時給予投資者 5 美元獎勵金。每 1000 美元的 2023 年 9 月到期美元票據，其用 2024 年 8 月新票據本金總額 1000 美元替換，并給予持有人現金 5 美元的獎勵以及償付任何應計利息。
在公告發布前後，公司還在積極 " 自救 "，通過新增出售事項來提高資產周轉率，包括 13 億港元出售香港啟德給龍湖，3.71 億元出售成都攀成鋼給香港置地。
然而從最終的結果來看，一切并不那麼美好。在要約交換後的首期本息 1.19 億美元的償還上，合景泰富無力支付，并且，此前不久，該公司在 2023 年 1 月成功發行了 7 億元中期票據獲得了融資。
優質資產減少，主營業務利潤下滑，入不敷出
通過觀察公司 2022 年中報和 2022 年年報中的變化，可以看到，在土地儲備方面，截至 2022 年 6 月 30 日，合景泰富旗下共擁有 177 個項目，擁有土地儲備共計權益建築面積約 1494 萬平方米，總建築面積約 2062 萬平方米，而截至 2022 年末，公司土地儲備（不含尾盤）的全口徑建築面積為 1,162.64 萬平方米，相比半年前縮水了 22.18%。銷售和收入方面，2022 年，合景泰富預售額合計 508.6 億元，預售面積為 256.7 萬平方米；錄得營業收入為 134.53 億元，較 2021 年的 238.45 億元減少 43.6%。
利潤方面，合景泰富的毛利潤是負數。對此，合景泰富解釋稱，是由于房地產項目做過減價促銷，加上車位及公租房等低毛利或負毛利的物業交付面積增加，導致房地產開發銷售毛利率降為 -26.74%。
除房地產開發銷售以外，合景泰富另兩塊主營業務分别為酒店運營和物業投資。不過受居民商旅活動減少，商辦物業出租率和酒店入住率均有所下降。
圖：近年來公司主要板塊收入和毛利率構成（億元、%）
數據來源：中誠信國際，财聯社整理
截至 2022 年末，公司總資產 1998.84 億元，資產負債率 79.89%。公司債務融資結構以銀行借款為主，其次為美元優先票據、境内公司債，并輔以少量信托借款等。公司綜合融資成本同比上升 0.2%，達到 6.3%。
需要關注的是，2023 年 4 月 28 日，公司未能按期償還合計 2.12 億元的銀行及其他借款，觸發若幹長期附息銀行及其他借款折合人民币 311.63 億元須按要求償還。此後，公司未在 2023 年 5 月 14 日贖回其于 2022 年 9 月份要約交換後的票據需于當日強制贖回的首期本金及利息 1.19 億美元，構成違約事件，同時其餘存續美元債亦已交叉違約，公司正探尋境外債務的全面解決方案。此外，公司境内公司債合計 56.18 億元将于 2023 年内到期或到回售期。
中誠信認為，合景泰富當前流動性緊張，公開市場融資可能性很小。
為降負債，合景泰富兜售資產
最近為了降低負債，合景泰富兜售項目的新聞也被投資者關注。
8 月 15 日晚間，合景泰富連發兩份公告，将蘇州朗月濱河雅苑 50% 股權、蘇州明月濱河 51% 股權、杭州春來曉園 50% 股權轉讓給合作方綠城中國，代價分别為 5.17 億元、3.78 億元、11.77 億元，總計 20.72 億元。
此次交易代價綜合考慮了項目公司資產淨值、信貸及債務總額、物業銷售率 / 去化率等因素。截至 2023 年 6 月 30 日，蘇州兩項目未經審核的資產淨值分别為 10.39 億元、7.33 億元，杭州項目資產淨值為 23.5 億元。
不過，合景泰富從上述交易中獲得的現金流補充極為有限。公告顯示，交易價款主要用來償付合景泰富對項目公司的貸款，其中朗月濱河雅苑的貸款為 2.71 億元，明月濱河為 4.32 億元，杭州春來曉園為 12.13 億元，合計 19.16 億元。蘇州兩項目的交易對價還将代償杭州項目 3600 萬元貸款。清償全部貸款後，此次交易價款剩餘約 1.56 億元。
另外在今年 5 月 12 日，合景泰富還虧本拋售了旗下上海兆景、上海錦怡 100% 股權出售給中國平安，總代價約 7.5 億元。按照 2022 年年末的公允價值來算，此次合景泰富淨虧損 0.27 億元。
