今天小編分享的财經經驗：土儲專項債新政正式出爐，優先收購閒置土地，緩釋房企資金壓力，歡迎閱讀。
财聯社 11 月 12 日訊（編輯 楊斌）在财政部等部門多次提及重啟土地儲備專項債發行後，自然資源部開始落實土儲專項債的操作細節。根據 11 月 11 日《自然資源部關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閒置土地的通知》（下稱 " 通知 "），專項債優先收購企業無力繼續開發、已供應未動工的住宅和商服用地。分析指出，本輪土儲專項債重在調節土地供需關系，改善土地市場量價齊跌的現狀，同時緩解地方政府、拿地城投及房企的資金壓力。
收購閒置土地，調節土地供需關系
《通知》表示 " 運用專項債券資金收回收購存量閒置土地，是減少市場存量土地規模、改善土地供求關系、增強地方政府和企業資金流動性、促進房地產市場止跌回穩的關鍵舉措。"
中誠信國際的研究指出，财政部本輪重啟土儲專項債，主要是考慮到當前各地閒置未開發的土地相對較多，與上輪側重 " 開發 " 不同，本輪側重于 " 回購 "，旨在調節土地市場的供需關系，減少閒置土地，增強對土地供給的調控能力。
當前土地市場量價齊跌，根據華泰證券固收團隊的統計，今年 1-10 月中指 300 城住宅用地推出建面同比 -33.31%，成交建面同比 -31.98%，平均溢價率 3.87%，同比去年下降 1.58pct。
《通知》重點指出，優先收回收購企業無力或無意願繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地。收回收購的土地原則上當年不再供應用于房地產開發。确有需求的，應當嚴控規模，優化條件實施供應，在落實 " 五類調控 " 的同時，供應面積不得超過當年收回收購房地產用地總面積的 50%。
華泰證券固收團隊認為，土地市場量價齊跌的現狀有待改善。回收閒置土地有助于控制土地供應，運用專項債回收閒置土地、減少土地供應，有利于地產去庫存和穩房價。
中指研究院表示，收儲後形成 " 淨地 "" 優地 "，也有利于補齊公共服務設施短板改善環境，滿足居住需要，同時可以騰出空間支持實體經濟發展，促進有效投資。
緩解地方與房企的資金壓力
另外，财聯社此前報道過，土儲專項債時隔五年重啟，是在近年地方财力顯著承壓的背景下。土地出讓收入是地方政府性基金預算收入中的主要支柱，已經連續三年負增長。土地出讓收入本來就滞後于土地收儲，下滑使得土儲工作更難為繼。同時，土地庫存的去化滞後，對拿地的房企和城投形成資金占用，增加房企與城投的資金壓力。
據民生證券固收首席譚逸鳴的最新統計，2024 年前三季度，全國土地市場表現同比 2023 年前三季度繼續呈下滑趨勢，土地出讓金同比下滑 33%。
華泰證券固收團隊認為，土儲專項債有助于緩解土地出讓收入下滑後地方土儲工作的壓力，并幫助前期拿地但無力開發的城投 / 房企回籠資金，減輕債務壓力。結合化債來看，托底拿地的城投可能成為流動性優先受益的對象。
對于房企，中誠信國際認為，專項債收購無力開發的住宅、商服用地，可改善資金占用情況，緩解流動性壓力。房地產企業能夠集中力量 " 保交樓 "，或者投入更多精力提升產品質量完成產品更新。
在操作細節上，《通知》進一步指出：使用專項債券資金用于收回收購土地，應由納入名錄管理的土地儲備機構具體實施。市、縣自然資源主管部門要依托土地市場動态監測監管系統中的處置存量閒置土地清單摸清底數。
不過，土儲專項專項債在落地過程中還需考慮資金的來源及償還的問題。華泰證券固收團隊指出，地塊篩選和項目儲備是資金落地的前提。在實操中，還需考慮嚴控增量及地產慣性下的收支平衡問題。
《通知》最後指出：運用政府專項債券資金收回收購存量閒置土地涉及部門多、利益協調難度大，各級自然資源主管部門要加強與發展改革、财政、司法、稅務等相關部門溝通協調，形成工作合力。要嚴守土地政策紅線底線，妥善處理好土地債權債務關系，保障土地使用權人和抵押權人合法權益，防範廉政風險和道德風險。專項債券額度、使用、管理等有關要求，按照有關規定執行。
中指研究院表示，專項債券的額度等細則仍需财政部等相關部門進一步出台政策明确。《通知》落地意味着更多低成本的增量資金将進入市場，對于房企來說，應抓住機會出售存量土地，緩解資金壓力，或進一步改善土儲結構。對于地方政府來說，專項債券用于收購存量土地，也能夠增強地方政府的資金流動性，緩解地方政府的資金壓力，支持地方經濟發展、保障民生。
