今天小編分享的财經經驗：降價！廣州近50%項目選擇“讓利優惠”，有人全款拿下6000萬元的豪宅，歡迎閱讀。
" 限時拼團秒殺 "" 穿底清盤 ""15 萬團購優惠倒計時 "" 新出 50 套工抵房 " ……
" 小陽春 " 開局後，廣州的開發商們都在抓緊促銷出貨，過往主要集中在外圍區網域的拼團購房、工抵房等優惠促銷也開始出現在海珠、天河等中心區。
據合富研究院，3 月廣州全市推貨共 3400 套，是自 2023 年 5 月以來的高位，但較去年同期仍有 34% 的差距。
越秀、華潤、中海、新世界等位于天河、海珠的項目紛紛新開推售，這些項目都屬于高總價豪宅，戶型較大且基本不限購，每平方米開盤價則普遍低于吹風價 0.4 萬 -1 萬元不等。
克而瑞廣佛區網域首席分析師肖文曉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，3 月廣州新房成交約 60 萬平方米，環比大升 139%，創造了一季度最好成績，但同比減少 45%，顯示今年 " 小陽春 " 較去年成色有所不足。
廣州某新盤售樓處 每經記者 黃婉銀 攝
兩套 6000 萬的豪宅被全款拿下
中國鐵建 · 招商蛇口西派天河序項目的入市速度創造了廣州豪宅新紀錄。
2023 年 10 月 11 日，廣州天河牛利崗北街以西地塊經過 40 輪競價後，觸及上限地價 59.79 億元，最終中國鐵建在搖号環節勝出。扣除配建後，該地塊實際樓面價超過 5.2 萬元 / 平方米，闖進廣州樓面價 TOP5。
3 個月後，該項目就已開放臨時展廳，市場吹風價 8 萬 -9.5 萬元 / 平方米。項目 3 月 24 日正式開盤，開盤價最低去到 6.9 萬元 / 平方米，最高約 9 萬元 / 平方米，官方數據首開銷售約 18 億元。
鏈家平台信息顯示，緊鄰該項目的二手房信達金茂府建成時間約 2016 年，2024 年以來成交單價在 7.3 萬 -8.4 萬元 / 平方米。
同時，緊鄰西派天河序的還有越秀天河和樾府，其在 3 月推出清棟專場一口價房源，單價 7 字頭起，正面 " 對打 "。
每經記者采訪了解到，天河和樾府 3 月底單日去化最多達到 15 套。
此外，越秀觀樾項目前期吹風價在 8 萬 -10 萬元 / 平方米。但 3 月 17 日，項目正式開盤，首開均價跨度比預期大，在 6.85 萬 -9 萬元 / 平方米。
4 月 5 日，記者以購房者身份從售樓處了解到，項目均價在 7 萬 -9.3 萬元 / 平方米，個别特價房源 7 萬元 / 平方米左右。
這一定價在市場看來非常有誠意。
要知道，該項目所在的牛奶廠板塊前幾年二手房均價都能去到 7 萬 -8 萬元 / 平方米，而附近的二手小區天河公館今年最新成交的一套戶型均價約 5.9 萬元 / 平方米。
鏈家數據顯示，天河公館同戶型房源 2021 年成交均價約 7.5 萬元 / 平方米。4 室 2 廳戶型今年 1 月成交了一套，均價 6.3 萬元 / 平方米，而 2022 年成交的一套同朝向房源均價約 8.2 萬元 / 平方米，兩年時間單價滑落近 2 萬元 / 平方米。
在合富研究院的統計中，越秀觀樾是 3 月重點住宅推新項目中去化最高的。記者了解到，3 月該項目銷售已達到 20 億元。
有意思的是，西派天河序還發了海報祝賀越秀觀樾首開告捷，稱 " 提振豪宅樓市新紀元 "。
整體來看，廣州豪宅市場仍然有一定的購買力。記者了解到，華潤置地位于荔灣的白鵝潭悅府，近日有兩套總價約 6000 萬元的房源被全款拿下，單價超過 13 萬元 / 平方米。
近 50% 項目選擇降價
天河還有一個不得不說的新盤——華潤天河潤府。
從市場端反饋的情況看，天河潤府的開盤價與吹風價差距僅在 0.5 萬元 / 平方米以内，未觸及市場預期。
但事實上這個項目拿地成本并不低。去年 7 月，華潤置地底價拿下天河岐山路 AT1010008、AT1010010 地塊（吉山倉地塊），總價約 45 億元，但需配建南沙全民文化體育綜合體項目，建設金額為 30 億元，折合算下來地塊樓面價約 3.8 萬元 / 平方米。
記者綜合市場信息了解到，天河潤府目前總認購套數接近 100 套，認購額約 6 億元，均價約 5.3 萬 -5.8 萬元 / 平方米。
緊鄰天河潤府的珠江花城 3 月推出了一批特價房，76 平方米的 3+1 房總價 390 萬元起，86.7 平方米的總價 450 萬元起，上車總價低于天河潤府。天河潤府自然也坐不住，開盤後不久就推出 " 銀行整單折扣團購，90 平方米南向三房 470 萬起 " 的優惠。
中海大境則是近期唯一一個在海珠首開的豪宅項目，其以超出市場預期的價格入市，首開銷售額 33.6 億元，超過上述幾個項目。
海珠已有多個項目均價去到 10 萬元 / 平方米以上，因此市場普遍預計中海大境開盤價格最高也會到 10 萬元 / 平方米，但開盤價最低僅 7 萬元 / 平方米，最高 9.8 萬元 / 平方米，未刺破 10 萬元的天花板。
新開項目低價入市，在售項目自然也不能 " 坐以待斃 "。
一位番禺在售項目房企人士也告訴《每日經濟新聞》記者，3 月他們項目加大營銷力度後，成交确實較之前有起色，有時候一天能有 5 套成交。
據合富研究院，3 月廣州近 50% 的項目有 " 讓利優惠 " 動作，為近年來數量最多的月份。庫存壓力相對較輕的區網域（比如天河、海珠、荔灣、黃埔），主要通過 " 工抵房、拼團購房、渠道專場 " 等活動促進成交，優惠幅度普遍處于 5%-10%，其中珠江花城、保利天匯成交顯著改善。
而庫存壓力較大（可售面積 150 萬 -200 萬平方米）、去化緩慢的區網域以價換量動作則更積極，個别規模大盤讓利幅度突出。熱點項目如亞運城降 10%-15% 并配合渠道高傭金，還有保利悅公館、越秀大學星匯城等項目營銷力度加大，降價 5%-8%，成交效果較好。
肖文曉認為，3 月廣州二手房網籤量再次回到 9300 套之上。自認房不認貸、增值稅 5 改 2 等政策利好落位之後，廣州二手房交易趨于活躍，這有利于對改善客占比增大的新房市場形成反哺效應，預測今年二季度走向會較去年平穩，不會出現去年 " 小陽春 " 之後斷崖式降溫的情形。
記者 |黃婉銀
編輯|王月龍 陳夢妤 蓋源源
校對 |盧祥勇
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