今天小編分享的财經經驗：從樓市放松到居民加杠杆，歡迎閱讀。
随着北京、上海進一步優化地產需求端政策，"831" 地產新政在區網域層面基本落實到位。随着政府加杠杆帶動居民收入預期企穩，個人房貸利率相較于前期高位已有大幅下調，前期持有高額儲蓄的剛需群體觀望情緒将逐步緩解，帶動地產銷售企穩；而全面居民加杠杆周期開啟的觀察節點在 2024 年下半年以後。
1）過去幾輪樓市放松到居民加杠杆階段的復盤。随着北京、上海進一步優化地產需求端政策，"831" 地產新政在區網域層面基本落實到位。我們復盤了過去幾輪地產周期，無一例外地，基本都是由地產端的政策驅動，而本輪 "831" 地產新政之後，似乎效果并不明顯，那麼我們需要進一步思考。從本質上來講，驅動居民加杠杆需要哪幾個條件？
2）條件一：穩定的收入預期。過去兩輪政府加杠杆階段，我們發現居民基本都會跟進，本質原因是逆周期政策發力帶動居民收入預期企穩。政府加杠杆能夠直接拉動企業盈利，但居民收入往往滞後兩個季度，因為企業盈利回升之後，企業會進入被動去庫階段，而非直接擴張性補庫，本質上是觀察需求回升的持續性，因而傳導至居民就業和收入的擴張有一定的時滞。因此，居民加杠杆的前提并不是收入實質回升，而是收入預期企穩。
3）條件二：寬松的融資條件。商品房本質上也是一個投資品，對于居民來說必然要權衡持有回報與機會成本，因此需要重點考量三個要素：第一，投資商品房的預期收益；第二，貸款買房的資金成本；第三，進行定期儲蓄或者資本市場投資的機會成本。也就是說，如果投資房產的預期收益高于資金成本，同時高于定期儲蓄和其他投資渠道收益，購買商品房作為投資行為是正确決策。因此，我們看到過去幾輪居民加杠杆都伴随着政策利率的迅速下調（存款和貸款端同步下調）。
4）條件三：不高的債務負擔。當前居民端的債務問題可以從短期和長期兩個維度來理解，一方面，我們認為長期的人口問題并不是制約當前居民加杠杆的核心，按照目前購房年齡段的人口增長趨勢來看，并沒有出現失速下滑，剛需群體仍然不少；另一方面，我們需要更加關注債務周期本身的運行規律，過去一輪債務周期可以理解為居民過度加杠杆的大周期，目前仍在去化的過程中。
5）基于上述讨論，我們對後續樓市的判斷如下：由于政府加杠杆帶動居民收入預期企穩，個人房貸利率相較于前期高位已有大幅下調，前期持有高額儲蓄的剛需群體觀望情緒将逐步緩解，帶動地產銷售企穩，而全面居民加杠杆周期開啟的觀察節點在 2024 年下半年以後。
本文作者：董琦、韓朝輝，來源：國泰君安證券，原文标題：《從樓市放松到居民加杠杆——國泰君安宏觀周報（20231217）》
董琦 S0880520110001
