今天小編分享的互聯網經驗：10萬億地產企業們，為什麼上不了座談會，歡迎閱讀。
2018 年 11 月，參加民營企業座談會的有：劉積仁、魯偉鼎、王小蘭、孫飄揚、盧勇、湯曉鷗、劉漢元、談劍鋒、劉屹、耿哲。
2025 年 2 月，參加民營企業座談會的有：黃代放、雷軍、冷友斌、梁文鋒、劉永好、馬化騰、馬雲、南存輝、齊向東、任正非、王傳福、王興興、虞仁榮、曾毓群。
從東軟、萬向、時代、恒瑞、商湯、通威，到小米、幻方、宇樹、韋爾、寧德時代，哪裡需要革新，創立一片天地，哪裡就是民營企業發展最有空間的地方。
如果把我國 134.9 萬億元的經濟體量比作一把刀，農業是刀把，是一個安全區，制造業是刀背，提供了穩定的結構支撐和配重，而現在科技就是刀刃，最尖端，最鋒利的那部分。
AI 時代，科技的發展和傳統制造業已經是兩個類型，後者誕生于工業化、标準化、規模化，技術是源，但企業管理和紀律是體。而對于前者，創新精神是 1，其它是 0。
在技術買不來的全球格局中，創新的難度增加了 N 倍，因此也更依賴于受傳統企業管理制度影響較少的民營企業。
所以，民營企業座談會的座上賓，都是新時代勇立潮頭的人。
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在今年的民營企業座談會上，有一句話是歲月史書：民營企業是伴随改革開放偉大歷程蓬勃發展起來的。
但每個階段，在市場上蓬勃發展的民營企業類型都會不同。
體系轉換初期的江湖草莽時代，率先雄起的是 " 倒爺 "。連王石也不例外。
轉軌初步完成到 2008 年之間，最炙手可熱的民營企業家是制造業、家電業。
2008 年之後的近十年間，是移動互聯網和房地產。
2018 年至今，最受重視的又換成了硬科技和尖端科技。
這是經濟發展規律使然。
1978 年經濟制度開始破冰，第一階段要解決的主要矛盾是物資短缺和 " 勞動、資本和要素 " 參與分配的制度體系重建問題，所以，基礎制造業、貿易商起到了 " 填補空白 "，給區網域市場帶來增量的重要作用。
當中國乘着人口紅利逐漸成為 " 世界工廠 "，不到 20 年時間内，生產力突飛猛進，義烏、昆山、常州等城市靠着生產制造崛起。同時，基礎工業品、日用品不再稀缺，還有一部分人變成了有錢人，教育積累的人才紅利和财富積累，開始推動移動互聯網和房地產加速發展。
人們有了錢，錢必然會流向消費和資產。
所以，每個國家的經濟快速發展期，都會伴随着房地產行業的大爆發。它不僅僅是一種貨币現象，也是經濟發展的伴生物。
02
人才和資本，這兩大要素是需要日積月累的。從 " 改開 " 開始，到加入 WTO 之後，我們逐漸完成了這個積累階段。
中國房地產的高增長、高規模、高房價，是錢與人不斷積累的結果，和力量展示。
2009 年，城鎮化率達到約 50%，大量人口進城；
2009 年，我國 GDP 突破 5 萬億美元；2010 年，取代日本成為世界第二大經濟體；
4 萬億救市出台，社會資本流動性大增；
1986-1990 年的第三次嬰兒潮，在 2010 年前後走上社會；
2011 年，全國城鎮居民人均可支配收入超過 2 萬元 / 人。" 六個錢包 " 買房潮出現。
資本、需求、政策、财富效應推動之下，民營地產企業在這一階段成為 " 勇立潮頭的人 "。
在這個階段内，地產與地方财政收入、基建、投資 " 相得益彰 "，地產企業不僅是富豪榜上的常客，也是地方政府的座上賓。
但在超 5000 萬地產人的瘋狂生產力之下，十年時間内，房子從稀缺品變成了結構性過剩商品。
根據人口普查數據，2010 年全國城鎮人均住房面積為 30.3 平方米；2020 年，我國城鎮人均住房建築面積達到 38.6 平方米。
2000、2010、2020 年三個節點上，我國城鎮戶均住房套數分别為 0.92、1.01、1.06 套。
住房不再稀缺，" 三道紅線 " 最終出台。民營地產企業迎來大退場。
根據克而瑞統計數據，2024 年房企操盤榜 TOP10 中，只有兩家民營企業。兩家企業操盤金額合計占比只有 10.2%。
圖片來源：克而瑞
未來三年内，民營地產企業的份額大概率還會萎縮。
2024 年房企新增貨值 TOP10 中，只有一家民營房企：濱江。
TOP15 中，只有兩家民營房企：濱江，以及非知名的行業黑馬寧波江山萬裡置業。它們的貨值占比只有 8.55%。
另外 91.45% 的全年新增貨值都在國央企手中。
一個非稀缺行業的出路，只有 " 卷產品 "。這也意味着，它對資本的利用會相對低效。
地產又是重金融屬性，資金占用量大，一個項目就可以達到幾十億的體量。讓有創新精神的民營資本在其中低效内卷，顯然不是理想選項。
地產開發 " 生產力飽和 " 的階段，民營地產企業的未來，要麼在塔尖產品，要麼在資產運營方向，這兩個區網域是僅靠資本和标準化管理無法做出優勢的非标領網域。
用馬化騰的話說：你什麼都沒做錯，只是老了。
沒有人可以永遠站在潮頭，特别是資本蜂擁過後。
本文來自微信公眾号" 未來可栖 "，作者：小屋見大屋，36 氪經授權發布。
