今天小編分享的财經經驗：個人買地建房，70年產權可轉讓，在這個城市實現了！最便宜的地塊58.5萬元，比買房更劃算？，歡迎閱讀。
以下文章來源于每經房產，作者陳利 包晶晶
自己買地蓋房子的夢想，可以在雲南普洱實現了。
11 月 12 日，普洱市思茅區拍賣 19 宗國有建設土地使用權，其中 16 宗流拍，兩宗底價成交，一宗溢價 29.6% 成交。值得關注的是，此次成交的三宗地塊均系個人拿地。
普洱市思茅區踏清河村 圖源｜茶城思茅官微
《每日經濟新聞》記者從普洱市思茅區自然資源局相關工作人員處得到證實，此次拍賣，境内外公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照相關條例規定取得土地使用權，進行開發、利用、經營，" 後期個人也可以按照規定轉讓，同等享受當地的入學、醫療等條件 "。
而在今年上半年，浙江麗水 " 試點出讓微小宅地，業主可拿地自行設計建房 " 在地產圈引發熱議，每經記者持續跟蹤采訪了解到，該宗地塊甚至經歷了數次調規，但最終仍不了了之。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進提醒，為了防止此類案例淪為簡單的賣地，當地要适當防範政策走偏，造成土地分散，整體性缺失。各地可以選擇部分符合開發要求且整體開發可能性較小的地塊，明确出售給有個性化需求的購房者，因此地塊篩選很關鍵。
須兩年内完成建設，可有條件轉讓
根據出讓公告，此次普洱共計出讓 19 宗宅地，均為 70 年土地使用權的商品房建設用地。其中 18 宗分布在普洱市思茅區思茅街道北郊社區白廟片區，另一宗則位于思茅區南屏鎮雞枞箐。宗地面積最小的 178 平方米，最大的 336 平方米，起拍總價 53.4 萬～100.8 萬元。
按最大可建面積計算，樓面單價約 1300 元～1500 元 / 平方米。
另據每經記者統計，19 宗地合計總面積 4178 平方米，起拍總價 1274.4 萬元。高德地圖顯示，白廟片區位于普洱市北部新區，昆磨高速西側，距離普洱市政府、北部溼地公園、普洱市文化活動中心均在 3 公裡範圍内。
" 無論是個人還是企業，只要符合法律規定，都可以參加競拍，但申請人只可以單獨申請，不接受聯合競買。" 普洱市思茅區自然資源局相關工作人員告訴每經記者，從參拍報名情況來看，雖然也有外地人報名，但主要還是普洱當地市民，而且多是個人報名者，其中南屏鎮雞枞箐報名人數最多，有 4 人。
從最後成交結果來，19 宗地塊成交了三宗，其餘均流拍。三宗地成交價分别為 58.5 萬元、63 萬元和 105 萬元，其中雞枞箐地塊溢價 29.6% 成交，" 這跟當地人普遍喜歡南邊、不喜歡北邊有關 "。
上述工作人員告訴記者，後續開發建設需按照出讓公告要求進行，從戶型設計到室内裝修，都可根據自身喜好進行。
" 以前都是帶方案出讓，建成什麼樣是有要求的。" 該工作人員表示，但這次出讓的土地限制更少，房屋建設只要符合當地整體基本規劃要求就可以，個性化設計空間更大。" 在房屋設計修建方面，需建成斜屋面；與此同時，從拿地成交确認之日起，須在兩年内完成建設。"
至于後續能否轉讓等問題，該工作人員也表示，" 在完成土地投資的 25% 以後就可以轉讓 "。
他舉例道，若買方在購買土地時花費了 100 萬元，後續建設過程中再投入 25 萬元就可以進行轉讓，" 轉讓對象無論是企業還是個人均可 "。
已有多宗私人地塊公示住宅設計方案
這并非普洱市第一次批量向個人拍賣小宗宅地。
雲南省公共交易信息網顯示，今年 1 月、3 月、5 月、9 月，思茅區曾四次對白廟片區微小宅地進行拍賣轉讓，從面積大小、出讓價格、宗地編号等信息看，與本次拍賣的是同一批次土地，一些地塊溢價率甚至超過 200%。
去今年 5 月的拍地公告（部分） 圖源：雲南省公共資源交易中心
據當地一房企知情人士透露，該批土地由當地政府在 2023 年收儲而來，共 50 多宗，累計已成交近 30 宗，購買者多來自普洱市以及市轄 9 縣，" 這些地塊較為分散，與當地自建房錯雜分布，難以進行規模化開發 "。
去年 12 月的拍地公告（部分） 圖源：雲南省公共資源交易中心
" 這批地塊此前是作為拆遷安置點，為每個拆遷家庭規劃有約 200 平方米地塊，并且完成了道路、水、電等的平整，此前也曾有過統一的規劃設計圖。" 思茅區自然資源局相關工作人員告訴每經記者，業主可以自己設計規劃建築方案，也可以用我們此前規劃時的設計，但總層數不超過 5 層，最終都需要相關部門進行審核、公示。
在思茅區政府網站上，每經記者查詢到，此前白廟片區出讓的土地，已有多宗私人住宅進行了規劃與建築方案公示。
圖源：思茅區人民政府官網
" 後期我們可能也會繼續收儲，但因為當前國家在控制新增土地供應，我們這批地屬于存量，截至目前已經處理了相當一部分，預計後期供應不會太多。" 該工作人員表示。
事實上，作為雲南著名的旅遊和旅居城市，普洱近年來吸引了大量省外旅居客前往，多家大型房企也在此布局，如融創就在此布局了超 8000 畝的融創 · 普洱國際健康城，碧桂園、中梁等也在該地有項目。
普洱樓市熱度一度超過西雙版納傣族自治州景洪市。
克而瑞數據顯示，2021 年普洱市思茅區新建住宅均價已達到 7941 元 / 平方米，超過景洪市的 7470 元 / 平方米。進入 2022 年，普洱房價上漲勢頭更加強勁，思茅區 1 月和 2 月住宅均價都高于景洪市，其中 2 月思茅區新房均價達到 7809 元 / 平方米，而景洪市則為 6297 元 / 平方米，差距超過 1500 元 / 平方米。
最新數監測據顯示，今年 10 月普洱市思茅區房價為 7491 元 / 平方米，在雲南省内 16 個市（州）房價中僅次于大理、保山騰衝，高于景洪以及麗江古城區。
嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，普洱這一做法整體吻合了當前個人對高品質住宅的需求。" 在我看來，普洱推出的這種地塊，未來幾年肯定有市場需求。同時，地塊本身就針對自然人推出，在開發流程上也會相應簡化。"
浙江麗水小微地塊數次調規仍被叫停
不過，也有關于個人土地出讓模式探索的中止案例。
今年 4 月 17 日，微信公眾号 " 麗水人居 " 發布文章稱，碧湖區塊定制化低密度住宅地塊将出讓，可以單個業主拿地建設、多業主聯合競買，在指定的土地單元内，建設方式可由業主 " 量體裁衣 "，項目總面積約 16 畝，容積率約 0.7。
出讓地塊距離麗水市政府約 10 公裡，所處的碧湖新城是麗水正在重點打造的一個板塊，目前醫療、教育、養老等公服設施正在完善中，周邊商品住宅不多。
土地出讓流程與普通企業參與競拍較為類似：
首先由麗水市自然資源和規劃局蓮都分局将在浙江省自然資源智慧交易服務平台上發布預申請信息；意向業主查看待出讓地塊的具體信息，并提交預申請，同時需要按照要求繳納保證金。
土地出讓公告正式發布後，已經提交過預申請的業主可正式報名，報名成功即可參與地塊競拍。
當時的推文留下了兩位聯系人的咨詢電話，4 月 28 日，其中一位聯系人季先生向《每日經濟新聞》記者表示：" 具體細節都以‘麗水人居’公眾号上發的推文為準。"
每經記者問及操作流程和對參拍人的要求時，季先生說：" 這些都還沒定，現在也不好回復，你們可以登記一下聯系方式和公司名稱，如果要出讓了，會提前跟你們對接。"
不過，時至今日，麗水這宗微小宅地出讓再也沒了下文，當初發布信息的 " 麗水人居 " 公眾号已經停更且被注銷。
每經記者根據政府公開信息梳理，麗水對于 " 可定制微小宅地 " 的探索其實是認真細致的。
一開始，這一地塊的屬性是 R2（即二類城鎮住宅用地）。
但 2024 年 3 月 6 日，麗水市自然資源和規劃局蓮都分局《蓮都區碧湖鎮郎奇—白橋區塊石郞線與黃碧線路口東南側地塊控制性詳細規劃局部調整》（以下簡稱《調規》）相關檔案顯示，規劃将優化土地結構政策，增加小宗地塊土地供應，地塊性質由 R2 調整為 R1，即一類居住用地，也就是獨立式住宅集中、擁有齊全的配套設施并且布局完整的用地。
圖源：麗水市自然資源和規劃局蓮都分局
不久後，該宗地塊出讓終止的傳言流出。與此同時，記者發現，該地塊在 7 月再次進行了規劃調整。就在 10 月 25 日，另一版本的《調規》對外公示，地塊又從 R1 調整為 RCS 用地，即城鎮社區服務用地。
圖源：麗水市自然資源和規劃局蓮都分局
據知情人士透露，此次被叫停可能與超低密度規劃有關。
個人拿地容易、開發難
在全國房地產市場，此前已有多宗個人拿地案例。
中指研究院公布的全國土地交易數據顯示，2010 年上半年全國十大單價 " 地王 " 中，四宗地均由個人購買。其中總價最低的一宗 2000 萬元，最高的 1.21 億元。2010 年由個人買下的四宗 " 地王 " 均位于福州市。
彼時，中原地產研究院駐福州分析師曾對媒體表示，因為福州的土地價格比當地的房價下跌速度更快、跌幅更大，買地比買房更劃算。到了 2013 年，個人拿地的情況更多。
北京華信土地房地產資產評估有限公司董事聶燕軍曾撰文稱，當時個人拿地以商業用地為主，多為 5 萬平方米以下、總價低于 3 億元的小面積地塊，這些地塊通常不受開發商青睐。
事實上，個人拿地開發長期以來在我國也一直被允許。
1990 年國務院發布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》就明确規定，境内外公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照條例規定取得土地使用權，進行開發、利用、經營。
就算是這次試驗失敗的麗水市蓮都區，也并非首次推出小宗地塊。
浙江省自然資源智慧交易服務平台顯示，該區之前曾多次推出小宗地塊。如 2023 年，蓮都區有 3 塊地被個人買下，面積 0.1 畝至 8 畝不等，均為 70 年土地使用權商品房建設用地。3 塊地均以底價成交，總價最低的一塊 76 萬元，最高的一塊達 2300 萬元。
但個人拿地容易、開發難，資金實力、開發資質等都是限制條件。
如 2023 年 4 月，福州福清在當年首場土拍中就取消了原定的 " 競買人必須具有房地產開發資質 " 限制條件。但當地自然資源和規劃局相關人員向媒體表示，後續開發建設住宅時仍需具備開發資質。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在住房供求關系發生重大變化的新形勢下，已擁有資產、擁有居住空間為主要特征的剛需剛改和換房需求等住房需求已經式微。
在住房需求基本解決的情況下，從住有所居，轉向住有宜居和住有樂居，個性化的住房需求開始彰顯，包括個性化戶型設計、空間格局、建築材料、裝修風格、配套設施等，為定制化地產提供了空間。
記者| 陳利 包晶晶 編輯|盧祥勇 陳夢妤 杜恒峰
校對 |程鵬
｜每日經濟新聞 nbdnews 原創文章｜
