今天小編分享的财經經驗：上半年“公開隐身”卻曲線拿地，萬科頻繁人事換防能否解壓業績？，歡迎閱讀。
上半年，當同一陣營房企在公開土地市場激烈比拼、明争暗鬥時，卻少見萬科的蹤影。
除了是因為堅守投資标準之外，萬科在公開市場也缺乏運氣，如在北京市場拿地時一直陪跑，"5 搖 0 中 "。但從數據來看，萬科今年 1-6 月累計拿地金額 467.8 億元，投資強度（全口徑拿地金額 / 銷售金額）約 23%，這兩項數據指标均高于去年同期。
《每日經濟新聞》記者了解到，萬科上半年在拿地方式上一方面主要依托城市更新項目轉化，另一方面則是入股其他房企新增地塊合作開發。
在土地市場能 " 另辟蹊徑 "，而銷售市場只能用業績說話。今年以來，萬科在東北區網域、北京區網域、南方區網域、上海區網域等進行了多輪密集的人事換防，涉及職位從區首到城市總。涉及人事調整的區網域或城市絕大部分存在較大的業績壓力，從調整後的效果看，目前僅個别城市業績有所轉變。
多曲線拿地，拿地均價大幅提升
據萬科披露的信息，今年上半年共獲取 16 宗開發項目，全口徑拿地金額 467.8 億元，拿地總建面 266 萬平方米，累計同比分别上漲 18%、下跌 13%。據此，萬科上半年拿地均價為 17586 元 / 平方米，同比提升約 36%。
拿地均價的提升，與萬科近一兩年來拿地聚焦高能級城市有關。上半年萬科拿地主要集中在上海區網域的上海、南京，南方區網域的東莞、廣州。這兩個區網域是萬科業績貢獻的主力，去年銷售占比合計超過 57%。
今年以來，華潤、中海、越秀等房企都在各主要城市的公開土地市場表現積極，即便是涉及搖号地塊，斬獲也頗為豐厚。萬科在一些高熱度地塊上雖然也有報名，但參拍時并不積極，且在一些城市屢搖不中。以北京為例，萬科今年參與了 5 個項目的搖号，但均未中籤。
據中指研究院統計，在今年上半年房企全口徑新增貨值榜上，萬科以 630 億元排在第 5 位。
在公開市場上，萬科上半年在成都搖中了武侯紅牌樓板塊 82 畝宅地，總成交價 18.17 億元，樓面價 16600 元 / 平方米，這也是萬科時隔近兩年重返成都公開市場拿地。
萬科重返的還有上海土拍市場。在上海松江印象城助力下，萬科以底價拿下廣富林街道地塊，後又聯合中鐵建以 8.98% 的溢價率拿下闵行梅隴社區地塊。但在此之前，萬科去年底已經曲線入股上海靜安 120 億元地塊。
來源：中指研究院
每經記者統計發現，包括上述地塊在内，萬科上半年在公開市場的拿地一共 5 宗，占比約 30%。東莞龍灣片區兩宗地塊和廣州黃埔新城地塊都是由舊改項目轉化而來。其餘 8 宗地塊均是合作開發地塊，這些地塊基本是本地公司今年或去年在公開市場拿下後，萬科再入股合作開發。
如成都金融城東 74 畝項目地塊，是由樂山海天房地產開發有限責任公司于今年 4 月在土拍市場拿下的，6 月份萬科入股 60% 與其共同成立項目公司開發該地塊，萬科需支付權益地價為 8.39 億元。再如萬科在昆山的朗拾玉湖雅苑項目，該項目地塊原本是 2022 年 8 月由昆山高新置業發展有限公司拿下的，萬科在今年 4 月以 11.6 億元獲得該地塊 70% 的權益。
7 月 26 日，合肥一位從事房地產第三方代理的人士在接受每經記者采訪時表示，萬科還将與偉星房產合作開發高新 GX202303 号地塊，該地塊是偉星在今年 4 月以競品質滿分搖中的，總價約 17.39 億元。
" 确實今年上半年投資從業人員都提到搖号，我們也是搖到了一些項目，有的城市也是屢搖不中。越是這樣的環境，我們越要思考投資的優勢，我相信公司的投資優勢，從長期看，還是建立在綜合競争力基礎上。"
在今年 6 月底的股東大會上，萬科首席運營官劉肖就表示，萬科内部今年在投資策略上特别強調 " 好項目 "" 精準投資 " 兩個詞。好項目的标準之一是投資回報好，萬科今年特别強調股東自有現金的 IRR 回報水平，從今年 5 月已經披露的 15 個項目來看，預計普遍能達到 20% 以上的股東自有現金回報水平。精準投資下，相信每個市場都有結構性機會。" 現在可能大家覺得一線或準一線投資機會更多，但一線和準一線也要精準看片區，其他城市也有機會，只要在公司的投資地圖上。"
人事換防後，多城市銷售仍待提振
在中指研究院發布的今年上半年房企銷售榜上，萬科以 2018 億元排在第二位。
值得注意的是，今年以來，萬科在東北區網域、北京區網域、南方區網域、上海區網域等進行了多輪密集的人事換防。今年 1 月，萬科原北京區網域副總經理曾巍調任東北區網域首席合夥人，原東北區網域首席合夥人林曈調任北京萬科總經理。
彼時萬科回應每經記者表示，北京公司作為集團業務重鎮之一，也是首都所在地，復雜度和難度很大，對将領的成熟度有更高的要求。過往由北京區網域首席合夥人盧冰兼任北京公司總經理，此次安排林曈調任北京公司總經理，主要是希望補充北京團隊力量。林曈作為資深将領，有着豐富的運營管理經驗，也是北京人，公司希望北京公司未來能有更好的業績表現。
北京區網域近年來在萬科的内部業績表現都較為落後，萬科近三年來在北京都沒有新增項目。中指研究院數據顯示，萬科在 2022 年北京房地產企業銷售業績榜中僅位列第 14 位，對比 2021 年下滑 11 位。
但從今年上半年的數據來看，北京萬科還未有明顯提振。中指研究院統計的 2023 上半年北京房地產企業銷售業績榜單顯示，萬科以 64.1 億元的銷售額位列 TOP17。
南方區網域方面，原南方區網域產城事業部首席合夥人、總經理高駿調任廈門萬科總經理後，目前也暫未看到業績起色。克而瑞統計顯示，2022 年萬科在廈門房企商品房銷售排行榜中位列 15 位，成交金額 12.78 億元，市場份額為 1.5%，較 2021 年下滑 5 個百分點。今年上半年，萬科在上半年廈門房企操盤排行榜 TOP15 中位列 14 位，成交金額 6.04 億元，市場份額為 1%。
不過，萬科上半年在粵港澳大灣區的整體銷售仍然守住了 TOP2。據克而瑞發布 2023 上半年灣區房企銷售榜，萬科在流量金額和權益金額榜單上均居第二位，僅次于保利發展。
此外，上海區網域原南京公司總經理王昂調任上海區網域擔任商用置業總經理，原寧波總經理趙曉磊調任南京公司總經理後，業績出現了明顯上升。中指研究院統計顯示，上半年萬科以 55.76 億元的銷售額位列南京房企銷售 TOP6，較去年同期上升了 14 位。
今年 6 月底，萬科東莞公司原設計總齊琳調任萬科福州公司總經理，原福州公司總經理王維忠出任南方區網域商業事業部總經理。今年上半年，萬科在克而瑞統計的 2023 年上半年大福州房企銷售排行榜上，同比下滑兩位至第四位。
萬科總裁祝九勝在今年 6 月底的股東大會上表示，萬科今年以來在有針對性地解決投資追高、經營離散度較大這兩個問題。投資追高的問題，在哪些城市、哪些片區投資什麼樣的項目，提前把标準和原則定好，從去年的投資項目來看，大部分項目到今年都開始有兌現，去年拿的項目到今年來看兌現度達 92%。而解決經營離散度靠的是抓產品管理和產品線的管理。
" 以前過于強調每個項目的個性，現在把不同的項目按照 1-8 級，每個項目要配什麼樣的資源、什麼樣的方式、怎麼樣管理，最終基本要達到什麼效果，批量處理能力也得到提升。"
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每日經濟新聞
