今天小編分享的财經經驗：樓市，又行了？，歡迎閱讀。
10 月 17 日，在國新辦發布會上，住建部部長宣布，将在前期城中村危舊房改造的基礎上，新增 100 萬套改造任務，并通過貨币化方式加大政策支持力度。
貨币化棚改重啟，再次點燃了樓市的希望 …… 嗎？？？
01
今年 "10.1 黃金周 " 的樓市含金量很足，一線城市的房產交易數據很好看。
熱度蹿升最明顯的是深圳。中指研究院的數據顯示，深圳監測項目假期平均認購量達 9 月全月 2 倍水平；二手房成交套數也較去年國慶假期增長 100%。
上海的看點是二手房交易量大增。10 月 1 日至 13 日，上海二手房總成交套數達到 7949 套，環比上漲 7.7%；而相較于去年同期，漲幅更為明顯，成交同比漲幅超 75%。
這波深滬的 " 金十 " 行情，是 9.29 兩地解限新政催生的。北京和廣州的情況也差不多，長假前的 " 臨陣磨槍 "，确實起到了奇效。中國樓市目前正處于 " 藥不能停 " 的狀态。
圖 / 圖蟲創意
4、5 月份一二線城市紛紛 " 解限 "，樓市啟動。出一波政策來一波行情。政策刺激的有效期短則一周，長則一月。比如上海 5 月 27 日發布 " 滬九條 " 新政。6 月份二手房交易量 2.6 萬套，環比大漲 40%。7 月份迅速回落到 2.04 萬套，環比下跌 22.5%。9 月份只有 1.59 萬套，與年初相差無幾。上海樓市在這輪 " 政策行情 " 中已經算是表現上乘，" 帥不過三秒 "、毫無波瀾的大有人在。
既然藥不能停，那就得持續下藥。住建部節後及時推出重啟貨币化棚改的 " 大招 "，情理之中。
然而，這真是大招、猛藥嗎？目前看來，算不上。
02
上一輪棚改之所以能把樓市搞得風生水起，是因為極限資金導入的 " 超級大餐 "。2015 年 -2018 年棚改高潮期，4 年開工 2442 萬套，年均 600 萬套，注入房地產的資金高達 8 萬億左右。相形之下這輪 " 新增 100 萬套改造任務 "，只能算是小菜一碟。
而且，這 100 萬套覆蓋地級以上 35 城，比 2015 年大規模棚改的 52 城要少，确實少得有限。" 蛋糕 " 大幅縮水，" 分蛋糕的 " 只是減少有限。如果雨露均沾，每城不到 3 萬套，那就真成了 " 雨露 " ——比 " 露 " 大一點，比 " 雨 " 小不少。
這點 " 雨露 "，也不好拿。貨币化棚改投入的資金分三部分——政策性的扶持資金，地方專項債和市場融資。本質上就是用少量的政策扶持資金撬動金融杠杆。
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在棚改啟動階段，負債主體是地方政府和房企。地方專項債由财政部代發，還不出是要中央财政兜底的，" 天花板 " 不會很高。
房企參與棚改的融資，沒有地方财政隐形擔保很難拿到。地方财政隐形擔保的主力是城投等地方融資平台，早已風光不再。因此，這輪棚改啟動，可獲得的金融資源大不如前。
啟動階段配杠杆的債務包，最終要靠樓市的終端銷售消化。35 城雖多，但是其中有產業基礎、人口穩定流入、具備有效市場需求的有多少呢？
35 城 " 雨露均沾 "，有能力有意願啟動的有幾城？最終能通過賣房 " 出貨 " 還債的又有幾城？誰都沒底。
不是住建部不想放大招，而是形勢比人強，不能放大招。有 2015 年前車之鑑，受制于現實條件，随手畫餅 300 萬套、500 萬套也沒意義。上面敢放，下面未必敢接。
這輪貨币化棚改對樓市的資金導入規模，不是 2015 年那輪能比的，全國普漲的 " 潑天富貴 " 絕無可能。
能從中這一政策中獲益，只是少數高線城市的樓市。
03
貨币化棚改主要是釋放樓市的改善型需求。北上廣等一線城市和經濟發達地區的中心城市，是改善型需求的主力。
這些經濟發達城市是中國經濟的主力，長期承擔高比例的轉移支付，導致城市更新的水平遠遠滞後于經濟發展水平。其中的落差積累了更多的改善型需求。
比如上海，目前存量住宅 800 萬套中，" 老破小 " 占比高達 60%，比中西部中心城市西安、重慶高出 20% 左右。
這種居住環境和經濟發展水平脫節的情況，已經嚴重影響市民的生活質量。新市民受害尤甚，高昂的租金、巨額的房貸卻只能換來簡陋的 " 蝸居 "，苦不堪言。本質上這是城市更新的公共服務投入不足，造成居住成本過高的惡果。
意願和能力相匹配，才能形成有效的市場需求。居住的改善型需求也是如此。
經濟發達地區中心城市的地方政府有更強的财政能力，保障貨币化棚改。這些地區的居民存款和收入，大幅高于全國平均水平，響應政策的經濟能力較強。過去是高昂的房價抑制了居民的改善性需求，而這正是貨币化棚改的用武之地。
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貨币化棚改本身具有一定的福利屬性，而且主要是 " 熟地 " 再開發利，有降低基建成本、生活設施配套成本的空間。只要地方政府願意讓利于民，貨币化棚改可以降低居民成本，從而更好地釋放改善型需求的市場潛力。由此形成的鏈式反應，會從中低端市場向上傳導，" 溢出 " 一定的土地紅利。這對緩解地方政府财政壓力、改善營商環境，會有幫助。
因此，在經濟發達地區的高線城市重啟貨币化棚改，加大城市更新的力度，的确可以對當地樓市產生較為明顯的正面作用。前提是不能走土地财政竭澤而漁的老路。如果再把貨币化棚改搞成了高杠杆的債務遊戲，即便是經濟發達地區的中心城市，也承受不起高負債的後果。
04
這輪重啟貨币化棚改的政策效果還有待觀察。如果是上輪棚改那樣搞下沉式的 " 雨露均沾 "，那麼對樓市的提振作用微乎其微，甚至有 " 下沉 " 導致失控的風險。
樓市回穩不可能脫離宏觀經濟的回暖，急不得。目前靠政策調整釋放的是存量需求，解限多少就釋放多少，因此 " 藥不能停 "。但是，這種解除限制帶來的存量釋放，終究會到頭的。都解完了，也就釋放完了。
重啟貨币化棚改的政策 " 續杯 "，無非是挖掘存量需求潛力的更進一步。但是，資金規模和适用範圍都很有限，不能指望樓市就此走上快車道。
能夠從這一政策中受益的，主要是高線城市的改善型需求。想小換大、逃離 " 老破小 " 的，可以關注政策落實的後續情況，謹慎地選擇 " 上車 " 時機。
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此外，如果政策落實到位、操作得當，那麼有意在高線城市安家落戶的 " 剛需族 "，也将是潛在的受益者。
至于投資性需求，切勿盲目跟風 " 買房抗通脹 "。樓市的長期動力，是經濟真實增長，而不是通脹。只有真實的經濟增長才能帶動真實的資產升值，才能有居民收入增長的穩定預期。兩者疊加才有房產升值的空間。，高通脹未必帶來高增長。高通脹、低增長的經濟環境下，固定資產因其流動性差，并不具備保值功能。何況目前中國經濟并沒有高通脹的迹象。
現階段有意購房的，還是以居住功能為重，量入為出、量力而行。
