今天小編分享的财經經驗：豪擲221億元！嘉裡建設拿下上海老城廂地王，總投資或達400億元，别墅單價25萬元，歡迎閱讀。
備受關注的上海黃浦區 " 四大地王 " 之一——金陵東路豫園站上蓋地塊歷時數年終于完成出讓。
6 月 20 日，" 亞洲糖王 " 郭鶴年旗下的地產開發平台嘉裡建設（HK00683，股價 15.740 港元，市值 228.44 億港元 ) 發布公告，全資附屬公司卓妙有限公司成功招标購入由上海市黃浦區規劃和自然資源局出讓餘下地塊的土地使用權，代價為 87.83 億元。加上去年初以 133.29 億元的代價購入的黃浦區金陵東路改造項目當中的四幅地塊，嘉裡建設在金陵路項目上的總拿地金額高達 221 億元，總開發體量 65.5 萬平方米。
來源：嘉裡建設公告
根據官方出讓檔案，未來該項目的低密度别墅部分的房地聯動價為 25 萬元 / 平方米。這将超過豫園板塊的露香園和楊浦東外灘平涼社區 03B3-01 地塊歷史風貌保護項目等高價項目，刷新上海房地聯動價紀錄。
6 月 22 日，《每日經濟新聞》記者在上海金陵東路現場了解到，金陵東路項目從開始動遷到地塊出讓歷經數年，已完成居民搬遷，部分建築開始搭建腳手架，項目部和工程車已準備就緒。
由于該綜合體項目位于上海老城廂片區，開發體量大，操作難度高，除了被确定為實施主體的嘉裡建設，品牌開發商如香港置地、恒基兆業和恒隆地產等也經歷過多輪方案匯報。而此前，嘉裡集團已經在上海成功開發了數個城市地标項目，如靜安嘉裡中心、浦東香格裡拉大酒店、浦東嘉裡城等。
記者實探：部分居民區已完成拆除
上海黃浦區老城廂的土地項目向來極為稀缺，根據官方披露的出讓檔案，坊間将金陵東路豫園站上蓋地塊、福佑地塊、露香園二期和 546、547 地塊并稱為老城廂 " 四大地王 "。
金陵東路項目是黃浦區最為重視的城市更新工程之一，相關征收工作從 2015 年便已開啟。整體改造分為 3 個階段：第一階段完成豫園地鐵站上蓋土地的拆遷工程，第二階段在 2017 年啟動金陵東路以南 5 個地塊征收，最後是征收位于寧海路、浙江路、金陵東路、松下路合圍的 4 幅地塊。該項目共計完成 10 幅土地出讓，為商住辦混合，占地面積 7 萬平方米，地上建築面積約 44.7 萬平方米，出讓規模在黃浦區僅次于董家渡金融城地塊，分為兩批次協定出讓。
嘉裡建設上海金陵東路項目 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝
記者在現場看到，該項目以金陵東路為軸，呈東西走向，橫跨約 700 米，南北約 200 餘米。金陵東路河南南路口的東新裡居民區已完成拆除，金門路東側的文物保護建築搭建起了腳手架。金陵東路的南北兩側，建築風格以南洋風格的騎樓為主。順着行道樹，往東可看到陸家嘴的大廈，西側則是人民廣場、淮海路和新天地熱門商圈。
據嘉裡建設 6 月 20 日發布的重大收購事項公告，其全資附屬公司卓妙有限公司招标購入上海市黃浦區外灘社區 C010201 單元 198-1、200-3 地塊及廣場社區 C010102 單元 070-01、071-01、072-01、073-01 地塊及江西南路、山東南路、盛澤路、070-02 地下空間地塊等 6 幅土地使用權（即餘下地塊），總金額為 87.83 億元，辦公用途年期為 50 年，商業用途年期為 40 年。
早在去年 1 月，金陵東路項目首批 4 幅地塊完成籤約，被嘉裡建設以 133.29 億元的總價拿下。據上海規土局近日公示的規劃方案，首批地塊将主要用作住宅公寓和石庫門聯排别墅，還有部分商辦建築和社區配套用房。
住宅部分包括 4 幢 44 層的高層住宅、12 幢 3 層的低密度聯排别墅組成。上海市黃浦區歷史風貌保護項目推進領導小組辦公室介紹，高層房地聯動價為 15.1 萬元 / 平方米，低密住宅房地聯動價為 25 萬元 / 平方米。這将超過豫園板塊的露香園和楊浦東外灘平涼社區 03B3-01 地塊歷史風貌保護項目等高價項目，刷新上海房地聯動價紀錄。
據公開信息，金陵路 10 幅地塊的總開體量約 65.5 萬平方米，地上建築面積約 44.7 萬平方米，其中住宅面積約 12.4 萬平方米，商業、辦公面積約 32 萬平方米，總投資額預計近 400 億元，出讓規模在黃浦區僅次于董家渡金融城地塊（248.5 億元）。
此外值得一提的是，嘉裡建設金陵東路項目要求保護保留的歷史建築規模超過 12 萬平方米，相當于 2 個上海新天地商業建築規模。收購總價 221.12 億元，超過去年復星與螞蟻收購福佑路 " 王炸 " 地塊的 129.3 億元。
金陵東路項目現場要求保護保留的部分歷史建築 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝
拿地次日，嘉裡建設股價大跌
金陵東路承載着數代上海人的記憶，道路全長約 1.5 公裡，誕生于 1860 年，俗稱法大馬路，曾是上海最為重要的商業街區之一，見證着上海開埠以來的滄桑歷程的金陵東路，至今還保留着多處百年歷史文化建築。
" 金陵東路項目位置核心，符合集團扎根一線城市的戰略。坐落于黃浦區歷史風貌保護計劃的中心位置，具有 160 多年歷史的街區，有石庫門、裡弄和沿街傳統騎樓建築，糅合了中法建築的風格。" 嘉裡建設主席兼行政總裁郭孔華在公告中表示。
上海金陵東路往外灘方向的不遠處便是陸家嘴 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝
嘉裡建設毫不諱言該項目對公司未來業績增長的 " 現金奶牛 " 作用：" 上述因素将增添項目物業發展部分吸引力，并支持該項目投資物業部分的長期增長，使集團能夠更好地管理部門租金和租賃策略的潛在機會。集團預計餘下地塊部分将分階段推出作收租用途，可帶來可觀的經常性租金收入。"
" 港資開發商在商業開發及運營方面的理念更為先進，定位清晰走偏中高端路線，打造區網域地标項目。" 上海中原地產市場分析師盧文曦 6 月 22 日在接受記者微信采訪時認為，可以預見的是，經過城市更新更新，上海老城廂将 " 舊貌換新顏 "，房產附加值大大提高，消費能級得到提升，助力中心城區的發展。
嘉裡建設由馬來西亞首富郭鶴年家族在香港創辦，郭有着 " 亞洲糖王 "" 酒店大王 " 等頭銜，是最成功的華僑企業家之一，已連續多年蟬聯馬來西亞首富。
除了投資上海老城廂項目，郭氏家族近幾年還盯上浦東金橋和後灘板塊。2021 年初，嘉裡建設曾聯合新加坡政府投資公司（GIC）擊敗陸家嘴集團聯合體，以 60.14 億元總價奪得金橋一宗商住地塊；2016 年試圖以總價 24.137 億元，控制上海世博園區的克虜伯廠房地塊，但由于交易對象的緣故，收購計劃中途流產。
不過，嘉裡建設 221 億元收購金陵東路項目的消息披露後，資本市場似乎并不不買賬。6 月 21 日早盤，嘉裡建設股價跌超 8%，當日收盤報 15.44 港元，跌 8.747%。
美銀證券指出，目前對兌港元的融資成本逾 6% 及在岸建築貸款為 5%，令起收購看起來幾乎沒有增值作用，預料其淨負債率由 2022 年底的 34% 增至 2023 年的 42%。
協縱策略管理集團創始人黃立衝向記者分析認為，因為香港市場一直認為内地房地產市場（尤其是一線城市）仍有下降空間，所以并不看好港資開發商在内地拿地。另外，金陵東路項目的收購規模大，是非常重大的交易案，未來開發難度和風險較高，導致部分不看好的股東抛售股票。
【每經房產原創，喜歡請關注微信号 Real-estate-Circle】
每日經濟新聞
