今天小編分享的财經經驗：成屋銷售漸成趨勢，預售制地位不保？，歡迎閱讀。
#房子爛尾女子停交房貸上黑名單 #衝上了微博熱搜榜，房子遲遲未交付，購房者還仍要繼續還貸，這是否公平引發了社會各界關注。
在這個停工、延期爛尾彌漫的市場環境下，如期交付成了廣大購房者的心願，如何保護購房者的權益也值得我們去探讨。" 保交付 " 關乎民生福祉，也是房地產市場健康發展的信心源泉。
7月 14 日，碧桂園集團官微推送了一條消息，将在全國各區網域嘗試成屋銷售，也開啟了嘗試 " 自救 " 的新模式。盡管當前各家房企都面臨着房地產市場空前的壓力和挑戰，但事關 " 保交樓、保民生、保穩定 " 的福祉，碧桂園作為行業内的龍頭，這次大膽做了成屋銷售的嘗試，也意在能給行業健康發展注入一份信心和能力。
據了解，其成屋銷售的主要形式可以概括為：購房者僅需支付總房款的 20-30% 左右，先籤訂認購書，鎖定對應房源和價格，等到房子蓋好後，買房人進行實地看房，滿意後籤署正式購房合同并支付剩餘尾款，再也不用擔心房子爛尾。
當然，這次成屋銷售也有一定的限制，僅限定全國在 2023 年年内實現竣工交付的項目，并沒有覆蓋碧桂園旗下的所有預售屋項目。畢竟 2-3 年的項目建設期沒有資金的流動，對于任何一家房企來說，都是很大的現金流考驗。
圖源：碧桂園微信公眾号
目前，從銷售數據來看，碧桂園實行成屋銷售的各項目到訪量和銷售量較同期獲得了大幅提升。一方面确實降低購房者前期的門檻，也減緩了對項目無法按時交付的擔憂。其實在市場下行，客戶信心不足的背景下，成屋及準成屋在各地的銷售市場上一直備受青睐，預售屋的不确定性讓購房者一直心存芥蒂，遲遲不敢出手。同時讓大家一度對推行多年的預售制度是否真的可以持續下去產生了疑慮。
中國的房地產市場有三大制度發明，分别是產權年限制度、商品房預售制度和公攤面積制度。更有意思的是，這三大 " 制度發明 " 全部借鑑于中國香港。
其中商品房預售制度最早出現在中國香港，将其稱之為 " 樓花 "，霍英東于1953 年創辦的立信置業有限公司提出預售樓花（預售屋）并引入按揭模式，解決了居民住房需求高但儲蓄不足的問題。1956 年中國香港出台了《預售樓花同意書》制度，正式以法律的形式對樓花預售進行規範管理，其基礎是完善的律師執業制度、公示制度和房地產市場的規範管理。預售樓花模式推動了中國香港樓市幾十年繁榮，但期間也出現過 " 爛尾樓 " 的情況，但監管部門不斷完善、規範化，建立健全的監管機制，促進市場健康發展。
二十世紀九十年代，中國内地面臨住房需求大和供給量短缺問題。1994 年，中國内地出台《城市房地產管理法》正式引入源于 " 賣樓花 " 的商品房預售制度。同年，建設部根據這一法令發布第 40 号令，在全國開始實施《城市商品房預售管理辦法》，對商品房的預售條件作出明确規定。
2022 年 7 月 28 日中共中央政治局會議提出 " 保交樓 " ，11 月央行撥款 2000 億元助力保交樓，各地政府積極響應，陸續設立資金監管制度 ，以保障購房者權益。
那麼什麼是房地產預售制度呢？顧名思義，房地產預售制度就是房地產開發企業将正在建設中的房屋預先出售給購買人，由購買人預先支付給定金或者房款的行為。通過預售，開發商拿到了購房者的首付款和購房者付息的銀行貸款，大幅降低了資金成本，擴大了資本杠杆，提高了開發新樓盤的速度。據國家統計局公布的數據顯示，自 2009 年以後，我國住宅銷售面積中預售屋銷售面積占比一直超過 75%，其中，2019 年、2020 年、2021 年則分别達到 87.9%、89.8%、89.6%。但随着疫情等影響市場的下行下，2022 年至今預售屋銷售面積的占比也明顯存在了下滑的趨勢，2023 年上半年也是下跌到了近五年的最低值。
數據來源：國家統計局
我國實行的商品房預售制度，在房屋未交付前，購房者已将全部購房款直接支付給開發企業。在當前的預售制下，購房者幾乎承擔了爛尾、低質的全部風險，而預售資金卻成為開發企業的一項重要無息杠杆，大大降低了開發房地產的準入門檻，直至 2022 年政府出台 " 保交樓 " 措施，問題才得以控制。其實住建部也曾明确提出要實行成屋銷售試點，廣州、北京、山東、河南、四川、安徽等地已經在因地适宜的在做成屋銷售的嘗試。
不過成屋銷售對于房企而言，是很大的考驗，也是一把雙刃劍。
積極适應市場變化，微笑面對：
1.在當前購房者市場信心不足下，成屋銷售可以回避購房者對于交付品質及時間的擔憂。成屋銷售使購房者能夠直接觀察和感受房屋的實際情況，包括房屋位置、建築質量、周邊環境等。購房者可以通過實地考察來判斷房屋是否符合自己的需求和期望，從而做出決策。
2.也可以滿足那些迫切需要住房落戶或急于入住的購房者的需求。可以提高房企的市場競争力，能夠吸引更多的購房者。
3.可以減少自身項目風險和不确定性。通過成屋銷售，開發商可以避免預售屋銷售中可能存在的一些風險和不确定性，如施工延期、工程質量問題等。
4.有利于建立樹立良好的口碑。通過提供成屋銷售，開發商有機會展示自身的專業度和產品質量，樹立良好的品牌形象及口碑。購房者對于開發商的品牌力和口碑在購買決策中起着重要作用，通過成屋銷售可以提升購房者對開發商的信任和好感度。
沒有這金剛鑽，千萬别攬瓷器活：
1.前期需要大量資金投入。成屋銷售需要房企提前進行建設，這要求房企投入大量的資金用于土地購置、建設和裝修等方面。這對于房企的資金實力及流動性提有一定的要求，并增加了企業的運營風險。
2.成屋銷售受限于供應量的限制，開發商開發周期長，一不小心產品就過時了。也需要在開發規劃和市場調研中做出準确的判斷，以避免供需失衡的風險。同時在運營管理、營銷策略等方面面對突發的市場變化做出積極的調整和優化，以确保銷售的順利進行。
取消預售制，市場上的新房供應量減少，會導致房價上漲？取消預售制，房企高周轉也将減速，而且極有可能使一大批資金鏈緊張的中小房企加速破產，在一定程度上會加劇 " 爛尾樓 " 的產生？各地政府只能因城施策，盡量降低諸類發生的可能性，保障樓市平穩運行。但房企層面也開始陸續實行成屋銷售，是否也是大勢所趨？
畢竟房地產已進入存量時代，已經由 " 賣方市場 " 轉變成 " 買方市場 "，赢得購房者的信任才是重中之重，改為成屋銷售，開發商将拼的不是令人眼花缭亂的營銷策略，而是所見即所得的過硬的產品品質，各大開發商優勝劣汰。這才是對于購房者的最根本、最實質的保障，才能真正有效的提振購房者的信心。
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