今天小編分享的财經經驗：新房價格領漲全國，二手房卻在跌，西安樓市怎麼了？，歡迎閱讀。
西安樓市兩極分化的情況仍在繼續。
8 月 15 日，國家統計局發布了 7 月份 70 個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，70 城商品住宅銷售價格環比下降，同比降幅整體略有擴大。與整體下行趨勢不同，西安新房價格吸引了不少目光。
具體來看，今年 7 月，西安新房環比增長 0.2%，漲幅與上海并列全國第一；同比增長 3.4%，漲幅位列全國第二。
不同于上漲的新房，西安二手房價格仍在下行。數據顯示，今年 7 月西安二手房價格環比下跌 0.6%，同比下跌 5.9%。從前 7 個月的情況來看，二手房同比降幅一直在擴大，環比降幅則從 5 月份開始有所收窄。
那麼，西安新房價格逆勢上漲有何原因？這座城市有何特殊之處？二手房價格下行，又說明了什麼？
新房價格多次領漲
早在 2021 年 9 月，盧女士一家就已奔波于各大樓盤之間，只為找到一個合适的學區房，以便孩子将來入讀小學時能享有優質的教育資源和學習環境。
那時的西安，正值樓市的火熱時期，新房單價攀升至 1.5 萬元 / 平方米左右。受房價高企以及限購政策的約束，盧女士不得不将購房的視線轉向市區邊緣地帶。" 買一套稱心如意的房子并非易事，不是價格太貴，就是地理位置太偏僻。" 盧女士告訴時代周報記者。
就這樣，盧女士看房過程持續了兩年之久。在這期間，她親歷了全國樓市政策的調整，包括逐步放開限購政策、降低首付比例以及教育資源重新分配等。在這一系列利好政策的支持下，盧女士的購房計劃終于提上了日程，于今年 7 月份買了新房。
在多重政策的指引下，市場情緒确實得到了提振。統計數據顯示，除了 5 月份環比下降 0.1% 之外，西安新房價格在今年 1-4 月及 6、7 月份均上升态勢，且多次領漲全國。
城市中的高層住宅 圖源：圖蟲創意
除此之外，諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪告訴時代周報記者，西安新房價格之所以能增長，不排除與近年來西安城市地位及人口吸引力提升有一定關系，人口的增長直接帶動了住房需求的增加。
作為教育重鎮、老工業城市，西安的人口吸引力的确很強。
截至 2023 年末，西安市常住人口達到 1307.82 萬人，相較于上一年度增長了 8.23 萬人，人口增量位列全國第七。從人口構成來看，在出生率普遍降低的背景下，西安的人口增量多為流入人口。
深究其後背原因，一方面源于西安放寬了戶籍政策，另一方面也與當地的經濟發展緊密相關。
戶籍政策方面，自 2017 年以來，西安曾多次放寬落戶條件，特别是針對全國範圍内的在校大學生，實施了僅需學生證和身份證即可在線完成落戶手續的政策，這也被不少人稱為 " 史上最寬松戶籍政策 "。随着落戶門檻不斷降低，2017 年和 2018 年，全市淨遷入人口達 88.79 萬人。
河海大學區網域經濟研究中心主任劉奇洪告訴時代周報記者，目前西安的產業除了新能源汽車外，電子信息和太陽能光伏產業同樣突出。" 因此，產業的聚集會創造大量就業機會，進而吸引人口遷移，為西安的房地產市場提供了持續且穩定的購房需求。"
然而，人口流入所推動的住房需求增長，僅是西安房地產市場活躍的其中一個因素。關榮雪還認為，從土地供應來看，這幾年西安地價一直處于上漲态勢。随着地價上漲，使得一級市場傳導到二級市場的動能更為顯著。
二手房市場情緒低迷
有别于增長的新房價格，西安二手房價格卻在下行。
數據顯示，今年 7 月西安二手房價格環比下跌 0.6%，同比下跌 5.9%。從前七個月的情況來看，二手房價格同比降幅一直在擴大，環比降幅則從 5 月份開始有所收窄。
不止西安，70 城房價最新數據顯示，7 月份二、三線城市的二手房價格同比均在下跌。" 不過，這也基本上符合二手房的供求關系，即二手房本身處于一個持續性和全面性的價格調整階段，下跌本身也是供求關系不斷調整的結果。" 上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴時代周報記者。
關榮雪則認為，不排除在新房供應充足、品質提升的情況下，二手房市場面臨一定競争壓力，業主不得不選擇降價出手。這也意味着，二手房市場存在 " 以價換量 " 的現象。
圖源：圖蟲創意
然而，即便是價格降低疊加政策的加持，在不少業内人眼中，西安二手房的流通性仍然不佳。
據西安房地產銷售馮先生觀察，今年 1-7 月，西安二手房市場上僅有 10% 左右的樓盤流通性較好。這部分樓盤主要分布在教育資源豐富地區或知名學區周邊，以及交通設施完善的區網域，而購房者也是以剛需和适量改善型用戶為主。
" 以前，保守估計，西安二手房的月成交量都在 9000-12000 套，現在一個月的成交量基本在 7000 套左右，能夠明顯感覺到八成以上的客戶觀望心态較重。" 對于購房者普遍持觀望心态的原因，馮先生表示，部分購房者的經濟能力不足、以及對房價未來走勢的不确定性是主要因素。
安居客數據顯示，8 月份，西安二手房均價為 12970 元 / 平方米。" 在全國範圍内，雖然西安二手房價格處于中等水平，但從收入來看，絕大多數人的月薪在 4500 元左右，即使夫妻雙方均為上班族，其總體收入仍不足以輕松應對高昂的房價 "。馮先生說道。
對于接下來西安的房地產市場走勢，他認為，至年末西安的二手房市場可能持續呈現疲軟态勢。相對而言，新房市場在短期内可能會維持現狀。但若從長遠角度來看，在西安人口密度高、商業繁榮、配套設施完善的區網域，新房市場會相對火熱。
值得注意的是，關榮雪認為，西安新房價格長時間的持續性上漲會擠壓部分購房者的購買力，而二手房市場的疲軟也可能會對新房市場產生一定的影響。因此，預計後續房價走勢将以 " 穩 " 為主。
