今天小編分享的财經經驗：租賃市場真的變天了，歡迎閱讀。
租賃市場在加速分化的同時，也暴露了許多亟待正視的問題。
随着這兩年保租房的大量入市，我國租賃住房的市場格局正在經歷劇烈變化。
據克而瑞長租監測數據顯示，截至今年 10 月，核心八城集中式公寓房源規模合計 112.66 萬間，其中保租房規模超 40 萬間，市占率達到 36.04%，保租房近三年内的市占率增長了 13.69%。
快速增長的保租房供應規模，對租賃市場的各類主體帶來了強烈衝擊，整個租賃行業進入了明顯的分化期，市場化出租房 + 保租房并駕齊驅的格局逐漸形成。
這個背景也催生了兩種有趣的現象。
一方面是各類市場化的住房租賃企業，在積極通過各種方式應對衝擊，力争實現錯位發展，所以近年來租房市場上的產品供應形态，也在走向多元化。
而另一方面，随着入市的保租房項目越來越多，其在定位、定價上的問題和產品、管理上的短板，也開始顯現出來。
租賃市場在加速分化的同時，也暴露了許多亟待正視的問題。
01保租房放量衝擊租賃市場競争白熱化下，賽道正加速分化
" 十四五 " 以來，保租房放量規模不斷加大。根據 2024 年上半年我國 13 個省及 81 個城市發布的保租房籌集目标來看，今年将累計新增保租房約 101 萬套 ( 間 ) 。
這個規模對整個租賃市場的衝擊是不容小觑的，不僅會分流租戶，還對市場整體租金水平產生了抑制作用。
比如在保租房放量規模巨大的上海，今年 6 月全市挂牌租賃房源的平均租金環比下跌 6.7%，同比下跌 7.5%，與 2023 年全年平均租金相比下跌 12%。
不少租賃企業都表示業務受到了影響，不得不重新制定業務戰略。要麼就走 " 打不過就加入 " 的路線，讓自己的項目也成為保租房；要麼就得趕快找到差異化的定位，避開正面競争。各類租賃企業的市場戰略，正在加速分化。
其實許多有能力、有條件的企業，都希望能夠走上納保這條路，萬科泊寓就非常典型。萬科泊寓的财報數據就顯示，截至 2024 年 6 月底已共計納保 155 個項目，涉及房源 11.2 萬間。
基于可觀的納保規模，即使是在房地產業務整體承壓的背景下，萬科的租賃業務也始終表現亮眼。在其第三季度季報中，租賃業務的營收規模與開業規模都創下了歷史新高。
而且泊寓的出租率也一直比較穩定。其寧波朗拾、杭州彩虹天空之城、深圳和頌軒、天津濱海大都會等項目，都實現了開業即滿租。
然而納保的條件，畢竟不是所有項目都能符合的，所以差異化競争是多數企業都會選擇的一條路。
這兩年許多市場化的公寓品牌，開始瞄準更多元化的租賃群體、打造形态更豐富的產品，逐漸形成能與保租房進行錯位競争的產品線。
比如招商伊敦就已經建立了 " 壹間公寓 "、" 壹棠服務公寓 "、" 壹棧人才公寓 " 三大產品線，目标客戶覆蓋城市白領、中高端商務精英、城市青年人才等，為有着不同消費能力和居住要求的群體，建立了差異化的產品，產品線的梯度非常清晰。
又比如相對高端且傾向于主題化、酒店化定位的長租公寓產品，也是今年才逐漸聚集關注度的一條細分賽道。
招商伊敦的上海國際郵輪港壹棠服務公寓，就是一家以親子度假為主題的服務式公寓，主打偏休閒度假類的旅居需求。
萬科泊寓前陣子也曾發文表示，旗下高端長租公寓品牌 " 富瑞斯 " 将在濟南 CBD、蘇州高新區、深圳太子灣等城市核心區網域，落地多個新項目。這個動态似乎預示着，萬科要開始在高端服務式公寓賽道發力了。
除了房企之外，連傳統酒店品牌也在布局公寓賽道，比如錦江酒店此前就宣布推出其首個企業公寓品牌 " 途羚公寓 "，主要面向星級酒店等企業部門，提供員工租住解決方案。
看來在保租房的衝擊之下，不少企業開始轉向高端市場與特殊租住需求，服務式公寓賽道再次聚集了眾多目光。
還比如一條更小眾的賽道，也迎來了越來越多的布局者，那就是產業園配套公寓。
據邁點統計，目前全國國家級、省級開發區總數大約有 2700 多個，各類產業園區數量達 8 萬多個。
這些開發區、產業園通常需要配備充足的配套公寓，來解決大批產業人才的居住需求，達到產城融合的目的。所以拓展產業園項目，也逐漸成為一些公寓品牌新的布局方向。
總體來看，增加租賃市場中差異化產品的供應是一件好事，能夠更廣泛的解決多樣化的城市租住需求。
随着保租房的市占率逐步提高，未來布局差異化租賃產品的企業也許會越來越多，形成保租房與多元化租賃產品相互補充的供應格局。
02部分保租房短板顯現需重構定位邏輯、回歸保障屬性
在市場化租賃企業發力中高端賽道的同時，我們本應期待保租房這個品類能真正接管中低端租賃市場，大批量地滿足青年群體的基本租住需求。
然而事實的走向卻似乎出現了一些偏差。前陣子在小明發布的數篇保租房主題文章下，都有大量讀者留言分享了他們對保租房市場的切身觀察，發現有部分保租房顯現出了在定位和管理上的短板。
這也讓許多市民對保租房的發展產生了疑慮，擔心保租房會不 " 保租 "。小明結合多方觀點，總結了現在部分保租房顯現出來的幾類關鍵問題。
一是產品定位的錯位。
前陣子數支保租房 REITs 底層資產出現出租率下滑，一個重要原因是戶型太大，出租受阻。其中一個項目，77 平方以上戶型和 60 平以下戶型的比例為 6:4。還有媒體統計過杭州的保租房產品供應結構，發現一居室戶型的比例只有 34.9%。
這一點不免讓人感到困惑，因為保租房建設的初衷是為了解決新市民、青年人群的租賃需求。兩房及以上的戶型無論在面積上還是在價格上，都和這類人群不太匹配。
二是部分項目定價偏高。
關于這一點，不同城市的讀者都有這種感受。比如上海某高新人才公寓，一房戶型的月租金比旁邊民宅高出了 40%，而且離地鐵站更遠。
又比如昆明某新入市保租房項目，啟動選房一個月只租出去 8 套，因為租金太高且不臨地鐵站，出現了嚴重的滞租。
還有不少市民吐槽，許多出租屋都是家電齊全拎包入住的，可是有些保租房在相同甚至是更貴的租金下，在配置和地段上卻比不過前者，性價比不高。
定價偏高淡化了這些項目的保障性質，普通白領無法承受租金或有更具性價比的選擇，而能負擔起租金的高級白領又可能看不上，或者幹脆咬咬牙買剛需新房了。
所以這些比較貴、配置條件又說不上特别好的保租房，實際上是處于市場真空層，并沒有想好房子要租給誰。
三是昂貴的附加收費。
許多保租房項目，乍看上去租金确實比周邊便宜一些。但不少租客真正住進去之後才知道，各類附加收費都比一般住宅區要昂貴。
比如成都某保租房項目的物業費達到了 4.2 元 / 月 /㎡，雖然租金不高，但加上這項大頭費用之後，租賃成本一下子就超過了周邊的住宅小區。
又比如停車費，某保租房項目的月卡是 800 元，而隔壁小區只要 500 月，這多出的費用加在租賃成本上，立馬拉低了保租房的性價比，偏離了初衷。
四是普惠性不足。
保租房的定位是解決新市民、青年人群的租住需求，這看似沒什麼問題，但在執行層面會出現各種普惠性不足的情況。
比如不少城市的保租房只對企業開放配租。小明此前曾路過一些看上去品質不錯、地段絕佳的保租房項目，好奇要什麼條件才能入住。
上網查詢後才知道，項目改造完畢沒多久就面向大型企業租完了，又或者項目是專門面向引進的高端人才配租的。
一般的個人租戶如果不在大型企業供職，基本沒有渠道去申請這些配置好、地段好的保租房。這道無形中的門檻，又進一步淡化了保租房的普惠意義。
又比如，保租房本應面向青年白領，但不少項目卻一邊規劃了不少兩房甚至是三房戶型，另一方面卻又不向家庭租戶開放申請。
結果就出現了比較尴尬的情況。要麼是單身白領用不了這麼大面積、承受不了租金，轉而去租普通住宅；要麼是配租的企業只能按照卧室數量來要求員工進行合租，這也并不符合青年群體對私密空間的需求，十分矛盾。
還有不少市民認為，保租房面向的所謂 " 新市民 "，定義太局限了。那些在某城市工作多年卻未能買房的老市民，或是 35 歲以上的 " 非年輕白領 "，很難享受這個福利。
據貝殼研究院數據顯示，在全國重點 40 城的租賃成交中，2023 年 35 歲以上的租客占比超過了 35%，較 2021 年提升了 4.9 個百分點。尤其是一線城市，35 歲以上租客的占比 " 突飛猛進 "。
因為當前我國一線城市的城鎮化率已經趨于飽和，人口流入注定逐步放緩，租房客群中年化是不可逆的趨勢。然而保租房所面向的群體，是否能夠覆蓋到上述這類市民，是要打個問号的。
總而言之，雖然保租房放量越來越快，但似乎始終沒有确立清晰的閱聽人畫像，或者說還有許多實際的社會因素沒有考慮進去，以至于其普惠性引起了越來越多的擔憂。
03結 語
在市場化租賃企業的競争策略和布局愈發多元化、差異化、高端化的當下，社會對保租房的期待也越來越高，希望這個品類能夠切實解決市民的住房問題。
然而從目前的趨勢來看，無論是市場化公寓品牌還是保租房運營企業，都有各自的種種難關要去攻克。
可以說我國的住房租賃市場正在經歷歷史性的分化，這也是各類租賃企業戰略轉向的一個關鍵節點。小明期望看到未來的租賃市場，能夠不斷走向規範化與多樣化。
本文來自微信公眾号 " 明源地產研究院 "，作者：老胡，36 氪經授權發布。
