今天小編分享的互聯網經驗：地產系酒店的涅槃重生：崛起、療傷與“手拉手”，歡迎閱讀。
圖片來源 @視覺中國
文｜空間秘探，作者｜鄭佳铌
日前，萬達酒店發展披露二季度業績報告，截至二季度末，萬達酒店整體業績趕超 2019 年同期水平。而第二季度萬達酒店也跑出了 " 加速度 "，新開業酒店 11 家，新籤約 29 家委托管理酒店項目，其中包括 11 家高端酒店和 18 家中高端生活方式酒店。上半年以來，以萬達為代表的頭部地產系酒店在復蘇的道路上可謂強勁崛起，同樣，上半年拍賣以及流拍的地產系酒店也有增無減，地產系酒店正在經歷崛起、療傷與掙扎的涅槃過程。
" 帶頭大哥 " 萬達酒店
盡管萬達商管 IPO 進程一波三折，但是作為地產系酒店中的龍頭企業之一，萬達酒店的發展一直保持着穩中有長的良好勢頭。今年第一季度，萬達酒店發展管理的 6 家新酒店開始營業，共有 1597 間客房。截至第一季度末，萬達酒店發展的在營酒店已達 128 家酒店以及 30253 間客房。而根據最新披露的數據，2023 年第二季度，萬達酒店新開業酒店 11 家，新籤約 29 家委托管理酒店項目。截至二季度末，萬達酒店整體業績均趕超 2019 年同期水平。萬達酒店平穩增長背後的強勁復蘇，讓萬達在酒店這個行業中跑出了速度和效率。
從覆蓋程度來看，萬達酒店新籤約的 29 家委托管理酒店項目，在我國各個區網域都有所布局，遍布 17 個省、自治區和直轄市。從品牌定位來看，萬達酒店在新籤約項目中涵蓋了高端、高端精選、中高端等 5 個酒店品牌，其中包括 11 家高端酒店和 18 家中高端生活方式酒店。而在華中區網域新籤約的 9 個項目，都以豪華酒店品牌為主，同時也增加多家高端和中高端酒店。此外，從項目數量來看，萬達也是不斷在增加酒店的布局數量。萬達在新疆新籤約項目 5 個，加上該地區已開業的酒店，萬達酒店在新疆的布局已逾 20 個酒店項目。
因此，截止到今年第二季度，萬達酒店及度假村目前擁有已開業酒店 140 餘家，籌建及待開業酒店 260 餘家，覆蓋全球 200 餘座城市。
目前，萬達系 " 商業帝國 " 包括商管集團、文化集團、投資集團。商管集團是其拳頭板塊，旗下運營有 " 萬達廣場 " 品牌；文化集團，則囊括了影視、體育業務等；萬達投資集團，主要在全國投資開發萬達廣場、萬達酒店、萬達文旅城、萬達小鎮和住宅項目。
這三大商業集團自然是相互依存的。商管集團謀求 IPO, 主要是應對債務壓力、對賭壓力和境外貸款壓力。萬達商管決戰 IPO 之際，債務卻接踵逼近，7 月 11 日剛兌付了一筆已到期的 15.75 億元中票，但還有近 43 億元債券将在明年 1 月到期。60 億小公募發行注冊被中止，" 借新還舊 " 暫難實現後，萬達也開始另謀融資渠道，今年多次被減持的萬達電影再次被選中，萬達投資轉讓萬達電影 8.26% 股權，東方财富老板娘陸麗麗以 21.73 億接手。
雞蛋不放在一個籃子裡，關鍵時刻才能起作用。之所以電影股份有人接手，主要在于在國内消費復蘇和國家政策大力支持下，中國電影市場迎來全面回暖。7 月 3 日，萬達電影發布公告稱，預計上半年實現歸母淨利潤 3.8 億元至 4.2 億元，與上年同期相比扭虧為盈 ; 預計扣非歸母淨利潤為 4 億元至 4.5 億元，同樣扭虧。萬達電影表示，上半年，公司實現營業收入 67 億元至 69 億元，較上年同期增長 35.6% 至 39.7%。
而經歷過 2017 年出售酒店資產包的萬達，僅僅過了六年，手中又再次擁有如此多的酒店和品牌，盡管模式已經由 " 重 " 變 " 輕 "，但萬達酒店板塊和電影板塊一樣，帶來了更多的現金流和發展機遇，萬達正在成為地產系酒店的 " 帶頭大哥 "。
回血 " 療傷 " 的世茂和融創
在崛起的背後，也有一些地產系酒店正在加速 " 瘦身 "。據空間秘探統計，目前地產系酒店 50 強榜單中，至少有 10 家知名地產集團正在出售部分酒店資產。主要目的還是 " 減重 "，将原本持有的酒店資產不斷 " 輕減 " 化，用以回籠資金來 " 療傷 "，從而實現以更輕盈的體态立于市場。
以世茂酒店為例，早前，一則 " 世茂集團挂牌 22.5 億出售深坑酒店 " 的消息曾登上熱搜，但不久後，世茂集團便 " 緊急辟謠 "。不過，這兩年，世茂确實在出售核心城市核心資產，其中不少是酒店資產，主要還是解決當前世茂面臨的财務壓力問題。
3 月 27 日，世茂集團決定出售其在香港的兩家酒店。據了解，仲量聯行獲委托出售世茂集團在香港的世茂東湧酒店群，該酒店群包括香港首個開業的酒店，香港大嶼山的東湧世茂喜來登酒店。據港媒消息，仲量聯行代理放售首輪截收意向日期為 5 月中，賣方開價 65 億港元。
世茂集團有關人士曾經對媒體表示，" 為了化債，我們的資產都是可售的，與深坑酒店擺上貨架一個情況。" 所以，大型資產的買賣也是一種正常的商業交易行為。自 2021 年流動性壓力曝光以來，世茂一直在積極處置各項資產進行資金回籠，包括香港維港匯項目股權、上海黃浦路 229 号地塊、廣州亞運城股權、上海外灘茂悅大酒店、北京分鍾寺地塊等眾多資產。不完全統計顯示，世茂通過出售資產合計回籠資金超 140 億元。
一邊賣，一邊建設，才能真正 " 回血 "。世茂酒店管理公司助理總裁、世茂喜達酒店集團總裁劉洪波也曾表示，2023 年在政策的支持下，國内旅遊行業可以恢復至三年前。同時，出境旅遊的有序恢復，也将促進酒店經營加速回暖。對此，世茂喜達酒店集團旗下包括巴厘島茂御度假酒店和巴厘島茂御居服務公寓在内的海外項目已恢復動工，這些其實為集團的擴張布局孕育更多商機，助力旅遊服務行業邁上新台階。
除了世茂，今年以來，融創也加快處理手中資產的力度。7 月 3 日，融創房地產集團有限公司發布公告稱，公司已出售自持物業資產（即 " 重慶文旅城 "）部分資產。此外，公告表示，由收購方按照協定約定收購重慶融曼持有的重慶科桑 100% 股權方式取得酒店資產。本次交易轉讓價款約為 4.22 億元。
據了解，在 7 月 3 日當天，融創還披露了另一宗交易，即新興重工集團有限公司向融創中國轉讓其持有肇慶市興融房地產開發有限公司 45% 權益，代價為人民币 5.11 億元。
如今，融創通過出售資產來套現這一方式對企業進行療傷，而融創在化債方面也取得了較好的成績。同時，股權抵債這一動作同樣也讓融創增添回血機會。融創離走出困境上或許還有一段距離，但是融創的化債表現對于它自身流動性問題也有望進行改善。
可見，當下地產系酒店并不是都能過上 " 好生活 "，通過變賣資產來化債 " 瘦身 "，抓住核心項目重新出發，也不失是一種策略。
學會放手又 " 牽手 " 的綠地
不間斷的商業更迭，正在逐步改變國内酒店市場格局。在地產系酒店中，還有一些酒店會以出售部分股權，與一些實力 " 選手 " 進行戰略合作，相互扶持，實現共赢。
今年年初，根據綠地控股所發布的公告表示，綠地控股拟轉讓拟将其所持有的綠地酒管 52% 股權予明宇商旅，股權轉讓對價為 6.24 億元。
根據雙方合作意向，未來，綠地酒管将獲注入上海綠地酒店旅遊（集團）有限公司旗下 4 家直營酒店管理公司的股權、酒店管理業務（包括已開業的和待開業的酒店管理合同）以及與酒店管理相關的品牌商标等其他知識產權。這意味着綠地控股旗下的酒店業務幾乎全部注入綠地酒管。而明宇商旅接盤的也将是綠地酒旅集團的所有酒店相關業務。
明宇商旅作為我國西部地區規模最大的民營酒店集團之一，聚焦于高端酒店市場，在多個國際性目的地進駐旗下多個品牌，是一個戰略合作的實力外援。
數據顯示，截至 2022 年 10 月 31 日，綠地酒管總資產為 2.17 億元，但總負債也達到了 1.89 億元。實際上，近幾年綠地控股本身帶有較大的資產壓力，尤其在地產板塊面臨沉重負荷，出售股權一方面可以增加合作帶來的新的發展機會 ; 另一方面也能夠在一定程度上緩解綠地控股的資金壓力。同樣，對于明宇商旅本次合作能為其進軍資本市場提供幫助。
衝擊資本市場只是雙方合作的目的之一，但加快推進公司整體輕資產化轉型更新應該是綠地更大的初衷，學會放手又 " 牽手 "。
毫無疑問，綠地控股與明宇商旅是一場共赢合作，此次聯手為兩方在衝擊資本市場上能夠帶來實質性好處。明宇商旅牽手綠地酒管很有可能打造一個頗具實力的國内高端酒店集團出來。目前兩家集團的重心都在高端酒店市場，實現合并，規模可以達到 240 家酒店，未來 2 — 3 年可突破 300 家。從目前國内酒店集團的構成來看，在高端領網域形成規模化的仍在少數。以高端酒店方向衝刺 IPO，在資本市場也會有更多故事可講。對于綠地來講，更為重要的意義，或許是兩者聯手讓綠地控股早日實現向輕資產轉型更新。
地產系酒店能否重塑輝煌？
從某種程度上來說，地產與酒店的發展有着密不可分的關系，早期的地產為了物業升值，開啟了與國際酒店品牌戰略合作模式，将腳步邁入了酒店市場。後來，一些地產集團開始做起自身酒店品牌。但随着國際酒店品牌湧向國内市場以及本土酒店品牌的迅速崛起，以及後房地產時代的到來，地產系酒店在整個國内酒店版圖中，似乎一直缺少存在感。那麼，地產系酒店有無可能重塑輝煌？空間秘探認為，取決于 3 個關鍵點。
/ 走好輕資產關鍵一步
中國地產行業經歷了土地紅利、金融紅利時代之後，目前已經進入到管理紅利時代。在管理紅利時代，輕資產洗牌加速，被擺上貨架的地產系高星級酒店，無論是否拍賣成功，都深知酒店運營的邏輯發生了改變，地產系酒店也開始靠管理模式的進行競争。
輕資產、重運營這一觀念變化确實十分重要。如今 " 避重就輕 " 輕資產不僅是地產酒店的發展方向，也是整個行業的發展主流。就地產系酒店來看，巨頭們都開始變賣資產，有的變賣部分資產以合作的模式重新開啟輕資產管理 ; 有的在資產出售後依舊憑着實力重新投入了輕資產道路。對于酒店而言，特别是以高星酒店為主的地產系，讓酒店回歸住宿屬性、商品屬性，利潤才能得以保障，真正讓地產系酒店實現專業化管理的道路。
/ 存量優勢不可丢
随着地產存量時代的來臨，地產主導的高端酒店增量市場結束了。
目前，城市的更新導致許多酒店巨頭都在進場拼搶存量資源，同時也帶來了地產酒店在 " 存量市場 " 中的機會。統計數據顯示，目前，中國的高端酒店物業 70% 都在地產企業的手中。地產企業如何充分發揮手中高端酒店物業的優勢，精細化運營，重視品牌價值，才能實現資產進一步的保值增值。此外，房地產多元化發展必然會讓一些優質物業成為酒店物業，也會讓一些過去存在經營問題的酒店物業迎來新生，這對地產酒店也是一個非常好的機會。
/ 專注打造自身品牌
中國的酒店已經由過去國際品牌的 " 一家獨大 "，變成現在國際本土品牌的 " 百花齊放 "。地產系酒店集團也在孵化自己的品牌，除了萬達，萬科、世茂、金茂、碧桂園、綠地等頭部地產企業孵化的品牌，也逐步在中國酒店品牌版圖中占據重要位置。
如今，地產集團逐漸洞悉到本土酒店品牌所產生的盈利能力并不遜于國際酒店。地產系酒店須加大對本土酒店品牌的孵化，其一，能夠加大本土品牌在整個市場中的占比 ; 其二，地產集團孵化本土品牌能更大程度發揮出地產系酒店在行業中的價值，酒店板塊作為地產集團多元化發展產業的一個重要支撐，也能反哺賦能地產企業，為地產集團迎來發展更廣闊的空間。
綜上，地產系酒店正在以不同方式迅速崛起，無論是萬達的 " 加速度 "，還是世茂、融創的 " 輕裝前行 "，抑或是綠地的 " 放手牽手 "，都在以不同的形式促進中國酒店產業的健康發展，期待地產系酒店越來越好，重塑輝煌。
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