今天小編分享的财經經驗：炒房客夢碎杭州“萬人搖” ，歡迎閱讀。
足夠的價格倒挂空間，一度被視為獲利的最大安全墊，但随着房企暴雷、縮表出清，地產行情從烈火烹油驟然入冬，二手房價格一路下跌，套利空間急劇壓縮，一夜暴富的故事已然不再。
騰訊新聞《潛望》 作者 郭亦非
" 你真的太幸運了，雖然入職阿裡股票血虧，但買房這就賺了 400 萬。還是得靠房地產！" 三年多前，當得知林達搖到了杭州萬科天空之城項目時，同事紛紛過來祝賀這位幸運兒。
被戲谑為 " 炒房之都 " 的杭州，" 限價 " 政策導致新房與二手房價格倒挂，形成巨大套利空間，炒房人聞訊而來，籌資打新。熱度最高的 2021 年，全市登記購房人數達 67 萬，整體中籤率為 19%，出現 6 次萬人搖，融創城項目以 0.5% 中籤率創下杭州歷史搖号最低記錄。
天空之城項目也是萬人搖号的熱門樓盤，其距離阿裡未來科技城的總部僅有 4 公裡，高層限價每平米 3.5 萬元左右，而彼時周邊二手房價格已達六七萬。被幸運女神眷顧的林達搖到了 135 平的高層。每平米 3 萬的倒挂價差，意味着足有 400 萬的賺頭。
但現在，林達好不容易等到了樓盤交付後，卻眼看着周邊二手價降到不足 6 萬元，去年一套 148 平米的法拍房單價甚至才賣到 4.8 萬。五年限售的紅線下，林達只能尋求出租回血，但此時租金也一路降到了 8000 元，每月 400 多的物業費還得自己出——三年前，這一套房的租金起碼 1 萬朝上。
"（現在）心理價位裡面根本租不出去，房產證上直接寫了‘五年限制交易’，更别想短期内出手了，我瞬間明白了啥叫浮盈。" 林達對騰訊新聞《潛望》感慨稱。
足夠的價格倒挂空間，一度被視為獲利的最大安全墊，但随着房企暴雷、縮表出清，地產行情從烈火烹油驟然入冬，二手房價格一路下跌，套利空間急劇壓縮，一夜暴富的故事已然不再。
昔日的 " 萬人搖 " 紅盤交付後，由于眾多投資客集中抛售，急于逃離套現， " 踩踏 " 力度加大，降價聲此起彼伏，甚至虧本出貨。對于更多被限售套住的買房者來說，只能被市場大勢裹挾其中，無能為力。
多位熟悉杭州行情的市場人士對騰訊新聞《潛望》分析稱，杭州樓市這些年走出的獨立行情，主要靠吃了多年的倒挂紅利，這源自決策者強悍的操盤能力，包括政策調整、土地供應節奏、價格管控等。但從去年開始，随着很多板塊次新二手房大量上市，加上土地持續供應，限價逐步打開，倒挂空間開始急劇收窄，這無疑将對新房市場形成巨大衝擊，同時城市人口和產業紅利愈發縮窄的背景下，投資客也在慢慢退潮。
01
曾經 " 萬人搖 "，如今 " 爛 " 在手
林達雖然工作在杭州，但家一直在上海，也在上海擁有屬于自己的房子。
2020 年底的時候，杭州樓市一片紅火，尤其是阿裡板塊強勢支撐的未來科技城。林達當時手上正好有一筆閒錢，在上海也沒有買房資格了，于是想着來火熱的杭州樓市看看機會。
由于當時限購嚴格，林達為了參與搖号，頗費了幾番周折。她先後通過交社保、把戶口遷移到杭州，以及證明在杭州無房并且認證了人才引進，才獲得了優先搖新房的資格。
當時的未來科技城板塊，政府對新房的限售價是 4 萬以内，二手房價格是這樣的：萬科開發的好戶型好樓層房子挂牌在 7 萬朝上，其他一般開發商的房子都在 6.5 萬單價朝上，甚至連隔壁閒林板塊的綠城翡翠城最新的一期都到了五萬朝上。
也就是說，未來科技城核心板塊的新房，每平方與周邊二手房倒挂近 3 萬。
最終，林達幸運的通過兩次搖号機會，以近 4 萬的單價購買到現在這套 8 樓 135 平的房子，也是最好的四房 " 飛機 " 戶型。按照當時二手房價，她買到即賺 400 萬。
最初，林達是打算買 89 平的，無論是出租還是出售，都比較靈活。但在搖到選房資格之後，本地做房地產的朋友勸她說，" 你有多少錢？能撬動多少錢？能買多大就買多大，盡一切可能買最大！" 在他看來，多買一個平方就多賺一個平方。
" 但是市場爺爺很快讓我們知道，啥叫啪啪打臉，啥叫在市場不好的時候，一切都是浮雲。" 如今，手握租不出賣不了的房子，林達有苦難言：" 在牌桌上賺到的所有，都叫做籌碼，那個東西不叫資產也不叫錢，都屬于這個牌桌而并不屬于你自己。"
相較于林達手握的财富 " 浮雲 "，李宇憑借搖中杭州壹号院這個豪宅，結結實實地賺了一把。
壹号院位于濱江區奧體核心板塊，周邊配套完善，電商新貴尤其青睐，是杭州成交換手率最高的豪宅樓盤。一期于 2020 年底交付，市場成交價超過 9 萬元，而二期限價依舊為 4.8 萬元，巨大利差可見一斑。
憑借着人才購房優勢，李宇搖中了 220 平米的房子，當時的總價近 1200 萬元，賣房、賣股票籌資，剩下的首付就靠四處拆借得來。
2022 年底交付後，他落袋為安，第一時間挂了出去，報價 3300 萬元，盡管行情開始一路走低，最終成交價也近 3000 萬元，單價超過 13 萬元。
" 倒挂很嚴重，只要能拿得出首付，肯定要去買的，毫無疑問。我算趕上了最後一波紅利，沒有限售，還賣在了高點。" 李宇告訴騰訊新聞《潛望》，業主群裡有不少炒房客，靠借用别人房票、眾籌資金等辦法來搖号。
如果總結李宇的 " 成功 " 案例，倒挂足夠大且真實存在、不限售、周邊難有競品，要素缺一不可。但大多數投資客比如林達，并不如他這般幸運，集中天量交付導致踩踏出貨，疊加持續供地，當初幸運搖中的房子，其倒挂紅利難以兌現，尤其是剛需和剛改項目。
誕生過 7 次 " 萬人搖 " 的餘杭區良渚板塊，單就和光塵樾這一個樓盤就貢獻了 4 次，除了成熟的配套、地鐵上蓋等優勢外，高層 2.6 萬元的限價，與周邊二手房形成了 6000 元的倒挂，吸引了眾多投資客湧入。其最低中籤率僅為 0.25%，一度創下杭州搖号史上最低中籤記錄。
一位熟悉良渚市場的中介負責人對騰訊新聞《潛望》表示，樓盤 2021 年 6 月交付後，最高點出現在次年四五月，110 平米能賣 450 萬元，加上未滿兩年的稅費，單價折後達 4.7 萬元，但現在同戶型 320 萬元就能賣，單價腰斬至 3 萬元左右，算上利息和空置成本，基本已經虧了。
貝殼找房平台顯示，目前該樓盤在售房源高達 148 套，挂牌單價為 3.5 萬元，近半年成交價僅為 3.06 萬元。對比周邊新房 2.9 萬元的限價，一二手倒挂價差幾已抹平。
02
新房中籤率創近 6 年新高
未來科技城之外，大江東、三敦北、勾莊等多個曾經的 " 萬人搖 " 板塊，如今倒挂空間也都在逐漸消失。
一位熟悉新房分銷的市場人士告訴騰訊新聞《潛望》，杭州算是新房分銷滲透率最低的城市，貝殼作為規模最大的新房渠道商，幫開發商賣房的樓盤僅占四成。但随着倒挂空間縮小，開發商不像原來那樣躺赢，等着客戶上門交材料就行，只能靠中介來帶客戶，今年渠道占比預計會提升到七成。
中籤率持續走高，也反映出杭州樓市熱度的降溫。
《錢江晚報》統計稱，2023 年杭州全市登記購房人數僅為 18 萬人，整體中籤率繼 2022 年的 37.68% 高點後，創下近 6 年新高，達到 43.68%。此前 2018 年至 2021 年中籤率，分别為 14.59%、14.19%、20.93%、19.39%。
新房推盤節奏放緩影響下，二手房更能實時呈現市場熱度。我愛我家數據統計，2023 年杭州二手房成交量為 74297 套，盡管環比上漲 30.36%，但仍是近 5 年的第二低。按月份來看，全年兩次高點分别為小陽春行情帶動下的 3 月份，以及放松限購影響下的 11 月份，分别成交 10190 套、8401 套。
限購松綁後，目前僅上城、拱墅、西湖、濱江四個主城區仍保持限購，但其中并不包括錢江世紀城和未來科技城這兩大投資熱度最高的板塊。
上述餘杭區良渚板塊的中介人士稱，門店平均每個月能成交 15-20 套，但 12 月才賣了 5 套，1 月上旬成交了 3 套， " 放開限購後業績反倒更差，對外圍板塊是利空，市場虹吸效應明顯 "。
與此同時，土地限價恢復 " 價高者得 " 的競價方式後，上述 4 個主城區以及蕭山、餘杭仍保持新房銷售限價不變，僅遠郊的富陽、臨安、臨平、錢塘四區網域取消限價。
一位杭州房企客研人士告訴騰訊新聞《潛望》，艮北、笕橋、市北等多個熱門板塊，新房限價每平米已提升 2000 元左右，倒挂空間在逐步縮小，外圍區網域的售價之前已達不到限價上限，所以放不放開沒什麼區别，預計主城區的限價會在今年慢慢打開。
從二手房價來看，我愛我家統計數據顯示，自 2021 年下半年二手市場進入下行期以來，杭州二手小區價格已普降 10-20%，降幅超過 20% 的也不在少數。
如今，杭州倒挂套現紅利已經愈發收窄，從全城縮至主城區。這也意味着，核心區網域的土地争奪将更加激烈，艱難維系着這座城市的新房熱度。
03
杭州拿地到了拆盲盒階段
土拍取消限價至今，杭州經歷三次土拍，平均溢價率分别為 10.5%、19%、19%，而此前最高溢價率為 11.2%；合計出讓 22 宗地塊，其中 6 宗底價成交，1 宗流拍，這 7 宗地幾乎全在遠郊板塊。主城區優質土地則争奪激烈，動辄 50 輪的鏖戰，溢價率最高至 38.32%。
" 原來杭州拿地是買彩票，全部需要搖号，如今到了拆盲盒階段。" 一位頭部房企杭州投拓人士如此形容當下的土拍市場。
他對騰訊新聞《潛望》解釋稱，雖然現在搶地導致地價上漲，有可能等項目入市開賣時，板塊限價會站上新的台階，搶地時的預期就能兌現，所以會經歷很長時間的混亂期。此外溢價率一旦上來，開發商利潤空間将被壓縮，這更考驗深耕能力，包括產品營銷開發速度等。
市場機構拿地寶研究院數據顯示，2023 年 12 月成交的 7 宗限房價商品住宅地塊中，房地價差空間最低的是未來科技城 YH090903-01 綠城地塊，每平米僅 9219 元，最高則為未來科技城 137 号濱江地塊，但也只有 12392 元。
上述機構的創始人錢賢強向騰訊新聞《潛望》表示，價高者得的遊戲規則下，外來者拼不過本土房企，尤其是深耕多年的綠城、濱江兩大地頭蛇，開發速度在杭州市場獨一無二，經常早上剛下的地塊，下午開始進場施工了，比如去年，從拿地到公示的時間差，綠城 11 個項目平均花費 13 天，從拿地到首開，濱江 28 個項目平均僅用 145 天。
克而瑞數據統計，2023 年的杭州市場，濱江、綠城權益銷售額分别為 647 億元、498 億元，合計占比 TOP20 總額的 44%。拿地方面，綠城和濱江分别斥資 247 億元、209 億元，也大幅領先競争對手。
" 如果沒有這個比例，在過去 5 年，濱江也沒了半條命，好在我們在杭州有 60-80% 的區網域占比。" 濱江董事長戚金興在去年媒體溝通會上表示，開發比例上基本保證杭州要占到 60%，杭州外浙江省内 30%，省外不超過 10%。
上述投拓人士稱，兩家房企走出杭州進行全國化布局時，都踩過一些坑，這些年杭州既有量又有價，投資安全系數高，他們都踩準了城市紅利，對于政策解讀、開發流程、產品營造能力和品牌等諸多方面都有本土優勢，從拿地上機會反倒會更大一些。
1 月 26 日的新年首次土拍，6 宗地塊中，濱江 36 億元拿下三敦和北幹西板塊兩宗地，平均溢價率 28.3%；綠城則 8.3 億元買下雙橋地塊，溢價率 13.7%，繼續雙雙撐起杭州拿地主力軍的重任。
（文中林達、李宇為化名）
