今天小編分享的财經經驗：上海結束小戶型時代了嗎，歡迎閱讀。
經濟觀察報 記者 丁文婷 聽到上海中小套型政策調整的消息，趙先生一陣欣喜，" 不用只盯二手房，可以等一等新房了 "。" 上海土地市場 " 官網 3 月中旬公布了 2024 年一批次第二輪 6 幅土地，将中小套型面積最低比例下調至 50%，中小套面積也做了相應調升。這個政策讓正在換房的趙先生看到了希望。
10 年前，趙先生在上海長寧區婁山關路附近購買了一套 80 平方米的兩居室，但随着孩子出生、老人來上海帶娃，這套兩居室已經無法容納一家 5 口人。4 年前，他把房子出租，又在附近租下了一套 140 平方米的三居室。
幾年來，趙先生一直想将他的兩居室置換成三居室，但看了一圈項目，他發現附近 120 平方米左右的三居室不少，但 140 — 150 平方米的不多。他也考慮過新房，但市區新房供應少，" 即便有 140 平方米以上的大戶型，也就幾十套，少得可憐 "。
在上海，像趙先生這樣的改善型購房群體不少，他們苦于市場匹配的房源太少。上海中小套型政策的調整，使得開發商能夠規劃、設計和推出更多針對改善型需求的住宅，一定程度給他們帶來了希望。
小戶型供大于求
" 從 2022 年開始，我們不斷與政府相關部門溝通，希望調整對中小套型的限制 "，一家頭部房企的上海負責人告訴經濟觀察報，随着市場供需變化，他們發現，市場需求和產品存在一定錯配，經過不斷溝通和反映，這一次終于有了結果。
另一家頭部央企華東區相關負責人表示，不僅是最新挂出的 6 宗地塊做出了調整，他從政府相關部門得知，從今年開始，上海出讓的地塊會陸續放寬中小套型限制。
上述頭部房企上海負責人表示，從成本上來說，相比大戶型，建造中小套型住宅廚房、衛生間的工程成本會增加，但影響并不大，真正受影響的是銷售。" 但凡一些好地段的項目有大戶型，都是最先賣光，剩下來的往往是小戶型 "。
一家地產央企上海營銷負責人介紹，開盤選房棄号的客戶主要有兩種：一種是沒有選到心儀樓層的，另一種則是沒有 " 衝 " 到大戶型的。改善型客戶本就希望住得舒适，所以不想将就。
比如，上海寶山區環線内的華發四季河濱二期、三期開盤選房後，剩下的主要是 74 平方米的兩房和 91 平方米的三房。
即便是在樓市火熱的 2022 年，需要 77 分才能入圍的蟠龍府一期，搖号選房後，仍剩餘 30 多套 80 平方米的小戶型；二期選房結束後，也剩下近 20 套 80 平方米的小戶型，後續才實現清盤。
在嘉定江橋、前灘、大虹橋等熱門板塊，類似的情況也在頻繁發生，有些樓盤的棄号率甚至接近 50%。所以，房企都希望能夠放寬對中小套型的比例和面積限制，增加大戶型產品配比，以匹配市場需求。
近兩年，小戶型 " 被棄 "，在一定程度上與房地產市場降溫有關。
禾略咨詢創始人鄭永祥介紹，2016 年至 2021 年，上海樓市中，小戶型的成交占比一直在上升，因為當時大家對房地產有較強的投資預期，很多剛需購房者會選擇 " 先上車 "；投資型客戶也願意投資小戶型用于出租，等價格漲了再賣。但近兩年，小戶型成交占比明顯下行，" 市場轉冷，投資客減少，但改善需求仍比較穩定。" 鄭永祥表示。
大戶型供不應求
小戶型 " 不香 " 也與長期以來供應量占比較大有關。
2006 年，原建設部等九部委聯合制定《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，規定 " 自 2006 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積 90 平方米以下住房（含經濟适用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的 70% 以上 "。
這個被俗稱為 "9070" 的政策在各地落實，一直到 2016 年，各地才開始對 "9070" 做出調整。上海規定，中心城區中小套型比例不低于 70%，郊區不低于 60%，軌道交通站點周邊區網域中小套型比例不低于 80%。
上海住宅用地出讓檔案均規定了中小套型的标準和比例，十幾年來，上海有大量小戶型產品入市。
根據中指研究院數據，2013 年— 2022 年，上海市新房供應主要以 120 平方米以下的三房和兩房為主，占比約 70%，其中 90 — 120 平方米占比 46%，120 平方米以上占比僅 24%。" 從我們觀察和調研的情況看，一二線城市的新房市場，最有支付意願和能力的群體，不是首次置業的剛需，而是改善型客戶 "，上述頭部房企上海負責人表示。" 我們做過統計，上海已建成的商品房有 800 多萬套，以一戶 2 — 3 人計算，可以覆蓋 2000 多萬人口 "，鄭永祥表示，民眾對住房的需求，從有沒有變為好不好，新房市場已經進入改善階段。目前存量市場有大量中小套型商品房，可以滿足首次置業的需求，公租房和保障房也能解決一部分剛需群體的住房需求，但改善型供應則嚴重不足。
產品變化
此次上海新政對部分戶型面積也做出調整。
此前，中小套型标準是，多層住宅建築面積不大于 90 平方米，小高層住宅不大于 95 平方米，高層住宅不大于 100 平方米。這一次調整為，多層不大于 100 平方米、小高層不大于 110 平方米，高層不大于 120 平方米。" 目前主流需求仍是三室兩衛，按照過去的規定，高層建築裡按照 100 平方米設計三房，算上公攤，企業發揮空間很小，基本收納都做不到 "，上述頭部房企上海負責人表示，中小套型面積提升後，三房兩衛戶型增加一些面積，可以把收納需求更好地設計出來。
前幾年，同一個樓盤的大戶型定價通常高于中小套型，這也是因為改善型需求沒有得到充分滿足。他提到，以前基本上被 " 卡死 " 了，大量 100 平方米左右的中小套型產品緊湊、同質化；政策調整後，企業可以根據不同地段進行不同的產品配置。" 小戶型比例減少後，大戶型供應就會上去，定位也會更精細 "，他提到，小戶型外，剩下 50% 的套數可以再拆抽成幾個不同面積的產品，比如高層的中小套型面積從 100 平方米放寬到 120 平方米後，就可以做成 4 室 2 廳，產品排列組合更多了，" 以前營銷是在做計算題，現在可以做更符合市場需求的產品 "。
在鄭永祥看來，小三房的優勢在于，可以用較少的資金獲得完整的居住功能，但很多使用空間比較局促。比如，90 平方米的三房，除了主卧外，另外兩個房間都不适合做正常卧室。" 一般标準是能放一張 1.5 米寬的床、兩個床頭櫃再加衣櫃，現在基本上放不下兩個床頭櫃，衣櫃需要定制 "，鄭永祥表示，如果按照新房 78% 的得房率計算，調整後，中小套型的室内面積可以增加 7 — 15 平方米左右，只增加 7 平方米也能讓卧室成為普通房間，做兩個衛生間，解決馬桶不足的問題。
不能一味做大
雖然土地供應端政策逐步放寬，允許企業建造更多大戶型住宅，但這并不意味着上海新房供應結構将徹底轉變。
前述頭部央企華東區網域負責人認為，90 — 100 平方米的三房兩衛仍然是未來市場主力戶型，" 大的做太多，購買力也不一定能跟得上 "，市中心小戶型可以控制總價，有些改善型群體寧願住緊湊一點，也願意改善到較好的地段。
他表示，在上海市中心，因為單價和總價較高，小戶型仍然 " 吃香 "。尤其是内環内，高品質、面積緊湊的小三室新房不愁賣。
中小套型比例要求降低後，企業在產品上必然會增加大戶型比例，但需要結合地塊特點具體考慮，并不能一味做大。
上述頭部房企上海負責人表示，上海屬于多層次客群城市，不同區網域的改善型需求不一樣，新城和市中心的需求區别很大。市中心的改善型需求大致分兩類：一類是高端住宅，比如近期入市單價在 17 萬元 / 平方米以上的項目，要做到 300 平方米以上才能符合需求；一類是普通住宅，上海中内環 10 萬元 / 平方米的項目，面積做到 140 — 180 平方米基本上就能滿足這部分改善型群體的需求。
在郊區，五大新城的改善型群體也分為本地客和外溢客群，外溢到五大新城的客群，改善型需求可能在 140 — 150 平方米，本地客群的需求則會更大一些，因為原來住的房子面積就比較大。不過，大部分改善需求可能還是集中在 200 平方米以下。
