今天小編分享的互聯網經驗：認房不認貸之後 二套房貸利率能不能降成首套利率？，歡迎閱讀。
8 月 31 日，被人們戲稱為樓市的 " 瘋狂星期四 "。9 月 1 日，則是上海和北京的主場。
原因是，8 月 31 日，央行連發重磅政策，内容涉及買房首付比例下調、存量房貸利率下調。這兩項政策一個是針對要買房的群體、一個是針對已買房的群體，算是做到了 " 雨露均沾 "。
圖源 中國人民銀行官網
而 9 月 1 日，上海和北京先後官宣實行 " 認房不認貸 " 政策，至此北上廣深四個一線城市都開始實行認房不認貸政策。
圖源上海市住建委官網
圖源北京市住建局官網
政策的出台後，有很多人依然對其處于 " 不理解 " 狀态，尤其是存量房貸利率下調的政策。對此，「真實買房計劃」編輯部第一時間收集了讀者的相關問題，并在此一一解答。
01
關于買房首付比例是怎樣規定的？
央行此次規定，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于 20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于 30%。
這點很好理解，就是降低首付比例了。以北京為例，北京現行的買房首付政策是，普通住宅首套首付 35%，二套 60%。
如果北京按照央行最新政策執行，一套 500 萬的房子，首套首付比例 20% 的話，只需要 100 萬，比之前省 75 萬。而二套首付比例則會由原來的 300 萬直接砍半降至 150 萬。
但北京目前還沒執行這個政策。
02
買房的貸款利率怎麼算？
關于買房利率，央行是這麼說的：首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加 20 個基點。
簡單點說，全國都适用的，二套住房利率政策下限調整為 LPR 加 20 個基點。首套住房利率政策下限仍為 LPR 減 20 個基點。現在全國的 5 年以上貸款的基準利率是 4.2%，也就是說首套房貸利率 4%，二套房貸利率 4.4%。
當然，買房利率的決定權還是在各城市、各銀行，具體貸款利率還是要咨詢當地銀行。還以北京為例，目前北京首套商貸利率 LPR+55 個基點，二套 +105 個基點，按照最新 4.2% 的 LPR 來說，首套房貸利率 4.75%，二套則是 5.25%。
03
買房新政什麼時候實施？
央行說了，根據轄區内各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主确定轄區内各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。
重點就在這個 " 自主确定 "，也就是說不強制，你各個城市自己決定。其實在這個政策出來之前，已經有很多城市在實行低首付比例和低房貸利率了。
像重慶、南昌、太原這些城市已經在部分執行首套房首付比例 20%，而像太原、廈門、沈陽、天津這樣的城市，首套房貸利率已經低至 3.8%。
但像北上廣深這樣的一線城市，目前實施首套房貸首付下降的可能性，相對小些。
04
首套房貸利率下降到底是咋回事兒？
央行發的政策，具體就是涉及三點：
第一，存量首套房貸款利率，從 9 月 25 日正式開始。
第二，下調首套房貸款利率，需要借款人向金融機構提出申請，協商變更合同約定的利率水平。
第三，新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商确定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。
第一點和第二點都好理解，9 月 25 日開始執行，可以和銀行申請調低自己現有房貸的利率。
就是這第三點，有點難理解。其實這一點，主要就是利率怎麼降，降多少的問題。
簡單點說，就是存量房貸利率可以降了，但需要對比你當年買房時，所在城市的房貸利率下限去做加減法。
比如說，你當時買首套房時，所在城市當時執行的首套房貸利率下限是 3.5%，而你當時的房貸利率是 4.5%，那麼你就可以申請到 3.5%，但如果你買房時房貸利率是 3%，比當時的下限還低，那你就不用申請啦，當然也不用補利息。
05
如何能知道自己當時買房的房貸利率下限？
這個問題也是政策一出台，大家争論的焦點。
自己買房當年的房貸利率下限，這需要各個城市出台相關的檔案，确定具體的基準數據。
今天，北京、上海、深圳三城已經陸續發布了相關的基準數據。
北京從 2019 年 10 月開始執行的首套房貸利率下限是 LPR+55 個基點。
上海則公布了 2016 年 3 月至今的 6 個時間段的房貸利率下限水平。
上海執行的利率下限水平
深圳也公布了 2016 年 7 月至今 5 個階段的房貸利率下限水平。
深圳執行的利率下限水平
按照這樣的節奏，全國各城市估計會陸續出台首套房貸利率下限情況，具體等你的城市出了，你再看看你的房貸利率是高了還是低了。
06
存量房貸利率下降政策出台，對哪類人最有用？
其實近兩年，由于房地產市場環境不太好，很多包括北上廣深一線城市在内的首套房貸利率基本上都是在貼着房貸利率下限在貸的。比如說你的城市的房貸利率下限是 4.2%，你當時買房的利率也是 4.2%。
所以，存量房貸利率下降的政策，對這一類人的影響并不大。
影響最大的那一批人應該是 " 認房不認貸 " 政策出台後，自己手裡的房子從二套變首套的那一部分人。
目前，廣州、深圳都相繼放開限購，執行 " 認房不認貸 " 政策。
之前因為在外地有房貸記錄，在廣州、深圳買第一套房子，被打上二套标籤，他們無論是首付還是房貸利率，都嚴格按照二套條件執行。
現在他們的身份變了，變成了首套，理論上這部分人在 " 存量房貸利率下降 " 政策出台後，最受益。
以廣州為例，目前廣州執行的首套、二套房貸利率分别為 4.3% 和 4.8%。先不管買房人買房當年的房貸利率下限是多少，只自己的首套、二套比就差了 0.5 個百分點。
以 30 年 100 萬商業貸款計算，利率 4.8% 時，等額本息每個月要還 5246 元，利率 4.3% 時，每個月應還 4948 元，每月少還 300 塊錢。
也就是說，目前的存量房貸利率下降的政策，需要結合認房不認貸 " 政策一起使用，威力會更大。
目前，廣州、深圳出台認房不認貸政策後，中山、江門、廈門、武漢等城市相繼跟進。
剛剛，上海和北京也相繼實施認房不認貸政策。
現在最大的懸念是，認房不認貸與存量房貸利率下調，是否可以一起用？央行的細則有一條：存量按揭不僅包括已發放首套個人住房貸款，也包括借款人 " 實際住房情況符合所在城市首套住房标準 " 的其他存量貸款。
有了這條，二套房貸利率的按揭人，有理由樂觀一些。
但也要注意一個問題，就是商業銀行出于穩定生息資產規模的利益考量，可能會在允許客戶降低房貸利率的前提下，在合同中追加一個條件：約定期限内不準再提前還貸。這可能成為一些銀行讓利的前提條件。
