今天小編分享的财經經驗：房企加速抛售資產，商辦類成為出售首選，歡迎閱讀。
對賭大限将至，迫在眉睫的萬達又開始新一輪抛售資產。不僅萬達，在資金流動性壓力下，金地也加快了出讓資產的速度。除此之外，11 月以來，多家規模房企傳來出讓資產的消息，其中也不乏一些國央企，為了回流資金，加快了抛售資產的節奏。而從交易标的類型來看，商辦資產出售熱度較高。
不僅民企，國央企也在加速處置資產
12 月 7 日，有市場消息稱，近期珠海萬達商管在和投資人溝通的過程中透露，萬達集團拟出售旗下位于一二線城市的萬達廣場以換取流動資金，目前在和險資機構洽談。但萬達暫未透露接觸的險資機構為哪家。實際上，今年以來，萬達已經出售了多個萬達廣場。6 億美元債務到期無法兌付，重組延期；萬達的 " 大血包 " 萬達電影也将易主；幾百億的上市對賭協定又臨近大限，投資人還未答應延期。雪上加霜的萬達将再次面臨生死考驗。
11 月末，金地正與福田投資談判的消息被傳出，計劃出售深圳環灣城項目部分股權予福田投資，來償還 2024 年即将到期的債務。而據公開資料顯示，福田投控持有金地 7.79% 股權，為金地第二大股東。另據 Debtwire 消息，該項交易對價或為 40 億至 50 億。自金地董事長凌克辭職以來，外界對金地流動性有所擔憂。金地集團拟轉讓項目自救的消息，再次引發市場對這位房企 " 優等生 " 的廣泛關注。雖然 2023 年金地到期的公開債務均已償付完畢，未出現債務逾期，但 2024 年将迎來債務償付高峰期。據克而瑞監測，預計 2024 年金地有 9 筆境内債、1 筆境外債、3 筆 ABS 到期，涉及到期規模約 180 億，還債壓力較大。而根據三季度報披露，金地期末賬面現金 338.5 億，短期有息負債 420 億，短債比小于 1，不足以覆蓋。
11 月 28 日，大悅城控股發布公告稱，已成功出讓旗下上海鵬利置業所有股權，交易對價 41.42 億元，目前交易已完成，而從央企大悅城手中收購了陸家嘴豪宅項目的企業，是來自内蒙古的 " 煤老板 "。 除轉手上海鵬利外，11 月 28 日，大悅城還公告稱，中郵人壽保險股份有限公司已支付 42.56 億元的交易價款，獲得控股子公司西單大悅城有限公司轉讓的北京昆庭資產管理有限公司 100% 股權及債權。同日再次挂牌北京名都地產 100% 股權，而轉讓底價也是一降再降，已由最初的 1.32 億元降至 4282.064 萬元。大悅城也加快了處置資產的節奏，甚至不惜打折出讓。
11 月華僑城在處置資產方面表現也相當積極，單月挂牌 3 宗資產，轉讓底價約 16.6 億元。而在前不久，華僑城還拟出售上海蘇河灣項目酒店資產，作價 24.3 億元。11 月 17 日，華僑城 2.71 億元挂牌成都文旅發展 33.33% 的股權； 11 月 22 日，再次将西安曲江新區的太平坊項目搬上貨架，挂牌 11.45 億元； 11 月 28 日，南京華僑城歡樂濱江商辦大樓地塊挂牌，轉讓底價 2.48 億元。華僑城自 2022 年首次歸母淨利虧損百億，近兩年尚未扭虧為盈，市場低迷下業績持續不佳。2023 年以來密集挂牌商業、文旅等虧損項目，也是為了扭轉當前的局面，斷臂求生。
當前我國房地產市場仍處于下行階段，房企資金面承壓未改。在供求發生重大變化的新形勢下，市場格局與企業格局繼續面臨調整。不僅是民企，就連央國企也面臨較大的資金壓力。也因此加速了房企處置資產的節奏，以适應新形勢，實現現金 " 回血 "。
11月關聯交易增多，商辦資產成為房企出售首選
收并購市場較往年熱度明顯回落。據克而瑞統計，重點監測房企 11 月收并購規模約為 325 億元，2023 年 1-11 月，行業收并購規模僅為約 2612 億元。而 2022 年全年行業收并購規模是 5669 億元。2023 年前 11 月還不足去年全年的一半。而回看過去五年，行業收并購規模的平均值是 5580 億元。這也意味着，行業收并購整體熱度仍然較低。當前無論是民企還是國央企，甚至對于一些金融機構、險資機構來講，保障企業安全性依舊是是經營發展的首要考量。
11月關聯交易明顯增多。據克而瑞統計，24 筆交易中關聯交易占了 9 筆，交易規模也占了近四成。典型如 11 月 16 日，中駿集團 10.9 億元向中駿商管出售北京奧萊購物中心，再如濱江和榮盛發展向旗下物管平台出售車位，以回流資金償債。克而瑞表示，關聯交易的增多，從側面也可以看出行業收并購特征變化，即由企業規模擴張驅動轉向由資產出讓、資金回籠、業務剝離的需求驅動。
11月商辦資產出售熱度在各項收購物業類型中仍然保持較高水平。據克而瑞統計，8 筆多元化投資中商辦資產交易筆數就有 6 筆，且交易對價達到 71.5 億元，占比接近四成。2023 年 1-11 月，收并購交易中商業資產出售總規模達到 1046 億元，占收并購總規模的比例也達到了四成。商辦資產由于回報周期長，因此當前加快相關資產處置以實現資產價值最大化，已成為房企的主流共識。但由于當前投資企業更出于自身的安全性考慮，接手後的回報率還是要謹慎測算，而不是一味地圖便宜。因此多數區網域不佳的商辦資產多處于挂牌或流拍狀态。
2023 年下半年以來，各級政府部門頻繁優化樓市政策，政策環境已接近 2014 年最寬松階段。但政策效果持續性不佳，市場信心不足，收入預期弱等因素依然制約着市場修復節奏。在流動性危機之下，房企為了自救加快了資產的挂牌和出讓速度，商辦資產也成為了房企出售首選，甚至價格不惜一降再降，但整體收并購熱度明顯下降，投資企業依舊保持謹慎。
近期，中央密集發聲支持房企融資，各大銀行紛紛召開座談會，其中不乏有出險房企在列。房企資金面能否得到緩解還有待政策進一步落地。但從商業銀行表态來看，普遍表示将在房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、經營性物業貸款、并購貸款與投資等業務方面，加大對民營房企的支持，緩解流動性困境，防範和化解房地產企業風險。
（本文首發于钛媒體 APP，作者｜趙晨含）
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