今天小編分享的财經經驗：我對當下房地產市場的7個新觀察，歡迎閱讀。
本文來自微信公眾号：秦朔朋友圈 （ID：qspyq2015），作者：李澤江（宏觀經濟專家，中山大學研究生校外導師、MBA 微圈創始人），原文标題：《59 歲的郁亮和 2024 年的房地產市場》
第一季的各種統計數據剛出來，我飛速地看了一眼房地產，不出所料。有一些發現跟讀者們分享。
一、資金在加速撤離住宅開發投資領網域
1～3 月份，全國房地產開發投資 22082 億元，同比下降 9.5%，其中，住宅投資 16585 億元，下降 10.5%。
從數據我們可以看到，3 月份房地產的投資降幅，跟 1～2 月比，是拉大的，意味着什麼？意味着 3 月流進房地產的投資資金加速萎縮。
光看這個數據還不夠，我們要跟去年對比。
2023 年，全國房地產開發投資 110913 億元，比上年下降 9.6%；其中，住宅投資 83820 億元，下降 9.3%。
相比較而言，2024 年一季度住宅的投資降幅拉大了 1.2 個百分點，說明資金持續在退出住宅的投資建設領網域。
二、非剛需買房要謹慎對待
1～3 月份，新建商品房銷售面積 22668 萬平方米，同比下降 19.4%，其中住宅銷售面積下降 23.4%。新建商品房銷售額 21355 億元，下降 27.6%，其中住宅銷售額下降 30.7%。
從數據上看，1～2 月房地產銷售出現斷崖式下跌，3 月份稍稍跌幅收窄。
這個數據跟我們大部分的體感是類似的，我在今年 10 多次課程中做的調研顯示，幾乎只有不到 5% 的人認為 2024 年是買房的好時機。也就是說，大多數人都買漲不買跌。
再拿去年來比較下：
2023 年，商品房銷售面積 111735 萬平方米，比上年下降 8.5%，其中住宅銷售面積下降 8.2%。商品房銷售額 116622 億元，下降 6.5%，其中住宅銷售額下降 6.0%。
如果當前要買房，若不是剛需，或許還可以再等等。
三、廣州領跌一線城市
根據《2024 年 3 月份 70 個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》數據，前三個月，全國 70 個大中城市，無一幸免，房價都在跌。
二手房中，跌得最多是徐州，跌了 10.2%，最少的是三亞，跌了 1.3%。北上廣深沒有幸免，廣州跌得最狠，三個月二手房跌去 7.4%，而且 3 月當月有更猛烈的跌勢。深圳前 3 個月跌 6.2%，上海跌 5.8%。
自 2023 年 8 月以來，廣州發布政策為樓市 " 松綁 " 的速度在一線城市中最快，力度也最大。比如，2023 年 9 月，廣州限購政策在執行 13 年後進行首次大調整，大幅縮小了限購範圍；2024 年 1 月，廣州又宣布了新措施，相當于廣州全面放開限購。
政府的政策放松，也帶動廣州各家銀行對 " 首套房 " 的認定寬松。據小道消息稱，如今在廣州的部分銀行申請房貸，在不突破 " 只有兩套房可以申請房貸 " 的前提下，" 首套房 " 和 " 二套房 " 的信貸政策幾乎沒有區别。
也就是說，你二套房也可以通過一些操作，享受首套房的貸款優惠。
哪怕如此放松，但是廣州房價依然領跌，看來一線城市也面臨着房價的回調，特别是一線城市的周邊區網域。
廣州中原研究發展部的研報稱，與春節前相比，諸多賣方業主的心理價位明顯下調。據該機構統計，3 月廣州二手房網籤均價為 28079 元 / 平方米，環比下降 10.1%。
整個市場還在持續恢復信心中，易冷難熱已經是當前的現狀，只能耐心等待政府更多的信号。
那麼這個行業的人和公司現在怎樣了呢？
四、郁亮的 59 歲和 40 歲的萬科
還差一年，郁亮就到了耳順之年。但是這一年，顯然是他過往以來最艱難的一年。
面對着洶湧的國際資本的狙擊，萬科的外債評級，被調整到了垃圾債級别，從去年 11 月開始，萬科就不斷遭遇股債雙殺的危險境地，好在每次都有深圳國資和深圳地鐵的加持，才得以化解危機。
這就像是一群餓狼圍繞着羊群，哪怕有藏獒在守衛，幾次擊退狼群，但是那些狼卻依舊虎視眈眈，繞着你不斷呲牙，露出兇狠而冷峻的眼光。
近一年，萬科的估價跌了 36%，或許大家都在擔心着謠言，擔心這狼群。
萬幸的是，萬科進入了 50 個白名單，深圳的國資和地鐵，依然如藏獒般在他身後守護，優等生的身份，讓銀行更願意多關照它一分 ……
回想郁亮的職業生涯：
人生沒有假設，享受時代紅利，你就要接受系統性危機，這是一個硬币的兩面，心态調整就好。
順境不驕，逆境不餒，常境不怠。
五、2023 年的地產企業表現如何？
4 月 17 日，點開時代地產的股價，吓了一大跳：竟然崩盤了，兩天内整個時代地產的股價跌了近 50%，只剩下 2.7 億港元的總市值。
不可能吧？一個那麼大的公司，才 2.7 億港元，然後我就反復查看，确實沒錯，就是幾億港元總市值。
是虧損嗎？
2022 年時代虧了 99 億，2023 年才虧了 45 億，應該利好才對啊。
那為什麼暴跌？
最後找到了原因——時代中國控股日前發公布稱，4 月 15 日接到有限公司提出的清盤呈請，内容是關于對方所指的金額分别約為 1.732 億美元及 7.31 億港元的公司财務責任。香港高等法院已将呈請的首次聆訊日期定為 7 月 3 日。
我再往後看，近 3 年的時間，時代地產市值從 200 多億，直接蒸發 90% 以上，最後剩下了 2 億多，這就是殘酷的資本市場。
再看看其他的幾家公司：
但是，事情也不完全就那麼悲觀。
前兩天看朋友圈裡，越秀集團發了公告：越秀地產還在逆勢上漲，2023 年越秀地產合同銷售金額 1400 多億，上漲了 13.6%，營業收入 802 億，上漲了 10%，核心利潤 34.9 億，同比下跌了近 20%。
為什麼越秀不出問題？
我看完資料後大概總結了三點：
那越秀的市值如何？
近 3 年，越秀地產市值從最高 400 多億港元，跌到 150 億港元，跌去了 60% 多市值。相比民企還是好了太多了。
那再看幾個國企：
從上面的采樣數據來看，我們看到 2023 年房地產的一個大概判斷：
2023 年來看雖然房地產市場泥沙俱下，但是國央企的利潤還在增長，而地方房地產國企的規模穩定甚至增長，但是利潤在調整。
從市值上看，資本也是聰明的，雖然都在跌，但是民企動辄 80%～90% 的跌幅，而國企央企大概跌去的是 50%～60%，這是比較符合實際情況的。
未來房地產市場，分化是必然的了。
央企地方企業的分化，國企民企的分化，一線和二三線的分化，商品房和保障房的分化 ……
我們不能全盤否定房地產，而是要迎接它的結構調整和變化，怎麼調整？
六、房地產的突圍：阿那亞模式
房地產的危機，2013 年的阿那亞早就面對過了，而且 10 年的時間，馬寅為代表的團隊已經找到了解決的方法——服務 + 房地產。
以下是我以前寫過的一個案例：
很多人可能不知道阿那亞，但是一定聽說過最孤獨的教堂和圖書館。
趁着講課之前，我打了個車直奔阿那亞去。
雖然只是一個樓盤，但是進去卻不容易，需要買票才可以。
4 月份的北戴河，冷風飕飕，我還是穿少了，想進去教堂，不行，只對酒店住戶或者業主開放，想去圖書館，不行，5 點已經關門。
于是去看了它的博物館，去飯堂吃了飯。
整體看到的建築物确實很震撼，大海邊，夕陽西下，成群結隊的年輕人，有的在拍照，有的在直播，有的帶娃蕩秋千，有的坐着看海發呆，在這裡，你确實可以感受到文化的氣息，年輕、溫婉、舒服、美麗，似乎形容詞也無法形容，這裡有很多美女帥哥，據說這裡的業主 90% 都是北京人，他們願意在 3 個多小時車程以外的阿那亞買房，為的其實就在這裡找到一個真正的家，而不是一直在漂。
阿那亞，其實在 2013 年是一個爛尾項目，每年利息 1.5 億，但是一年只能賣 4000 萬，連利息都還不上。
當時，40 歲的馬寅帶着幾個合夥人，押上全副身家，接手了阿那亞項目。他開玩笑說，原來是去城裡賣個鵝，最後到鄉下養上鵝，那就好好養，讓鵝下蛋吧。
馬寅提供了很好的破局思路：從賣房地產，變為經營房地產，并且他提出一個理念：有品質的簡樸，有節制的豐盛。這句話，是阿那亞的靈魂。
2023 年，阿那亞的運營服務收入已經和房地產銷售持平了，你看一個房地產公司最後賣房子和賣服務基本上對半開，那就很舒服了。
而且因為有好的服務，他的房子賣 2～3 萬還非常熱賣，而 1000 米開外的孔雀城 9000 元的價格還很難賣。
這就是阿那亞，一個後房地產時代的轉型模範。
七、房地產的新模式：商品房 + 保障房
很多人說房地產完全不行了，我是不同意的。
吃喝住行永遠是人的需求，只是說有時候過剩了有時候不足，所以會有周期波動。
從 2003 年到前幾年，我國房地產一直在上漲周期，但這是不可持續的，本來這一輪調整早在 2015 年就應該來了，結果延遲了好幾年，因為慣性使然。
房地產未來最大的變化是分化，K 型分化。
商品房高端化，保障房普惠化，讓更多中低收入人群可以買上保障房，價格要足夠便宜，讓更多高收入人群可以買商品房，環境和結構要足夠舒适。
未來人群流入的地方持續上漲，人口流出的地方持續下跌。
未來有好產業的地方持續上漲，沒有產業的地方持續下跌。
未來氣候條件好的地方持續上漲，氣候惡劣的地方持續下跌 ……
總之，時代總有機會，只是你是不是能看得見，看見後是不是能抓得住。
我們總是羨慕高速增長的 80 年代的改革開放，但是未來的人，一定會羨慕還有 5% 中等增長的我們。
歷史總是用類似的腳步在走路，上一代是我們的歷史，我們又是下一代的歷史。
如果你沒有更好的選擇，那就吐槽後，開始幹活吧。
