今天小編分享的财經經驗：物業費，“降價潮”來了嗎？，歡迎閱讀。
近期，物業費 " 降價潮 "，備受關注！
中物協的數據顯示，2024 年以來，重慶、銀川、青島、武漢等城市已有超過 100 個小區物業費下調，降費幅度多在 20%-35% 之間！
圖源：李宇嘉地產筆記
目前，這股 " 降價潮 " 已蔓延至一線城市。據悉，深圳有多個豪宅盤與物業企業協商物業費降價，前海某豪宅盤業主成功争取物業費下調，從 5 月 1 日起物業費由原來的 9.9 元 / 平降到 6.9 元 / 平。
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這裡，首先要明确的是，近期物業費 " 降價潮 "，主要是前期物業費的調整，而非存量小區普遍調低物業費。
所謂 " 前期物業 "，指的是開發商為了完成新房交付和保修期維護（一般是 2 年），自行聘請物業公司提供服務。一方面，協助開發商解決交付過程中的物業瑕疵的修復；另一方面，等到後期業主大會或業委會成立後，再根據業主對物業服務訴求，續聘或更換新的物業公司。
也就是說，" 前期物業 " 是過渡性質的。
而且，" 前期物業 " 也是非市場化形成的，往往是開發商自家的物業公司。一方面，便于幫助開發商順利完成交付，從而才能将銷售回款确認為 " 營收 "，甚至是站在台前，幫開發商應付業主不願意收樓的一些訴求；另一方面，也要幫助開發商賣車位，售樓處撤了還要賣尾盤。
對大多數買新房的人來說，可能更在意商品房銷售合同，并不清楚還有個前期物業服務合同，事實上這個合同捆綁在商品房銷售合同中。因此，業主對前期物業并無議價權，甚至沒有話語權。
同時，高杠杆運營，導致開發商融資難、融資貴。而物業是高現金流行業，業績的确定性比較強（從現金流看，收物業費的比賣房子更确定、更早兌現、現金流更長），被稱為地產的" 現金奶牛 "。
當然，也會有動力将前期物業費定的偏高一些。當房子漲價預期普遍存在時，每月物業費多個一兩百，并未引起多大關注。因此，開發商紛也有動力擴大物業 " 在管面積 "、推動物業上市。在房地產狂飙突擊的那些年，物管行業湧現出一批利潤率高達百分之 20%-30% 的上市公司。
圖源：李宇嘉地產筆記
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當然，偏高的物業費，不僅提高了現金流和物業公司估值，也彌補物業幫助開發商做的一些髒活兒、累活兒的支出，比如商業部分招商和運營（壓低商業物業費），比如搞定業主順利收樓。
注意的是，前期物業費定在多高的水平上，後期大概率能維持在這個水平上。如果一開始就定在較低的水平，後期也就很難提高了。同時，房價上漲兌現，誘人的資產溢價下，很多業主不在意物業費（盡管現在看來，物業費偏高了）。但地產下行及一連串影響，讓這個邏輯跑不通了。
很多人說，物業 " 降費潮 " 是樓市下行的結果，房價下行了，租金下行了，現在輪到物業費下行了。
這樣的論點，太牽強了！
新房項目銷售階段，區網域的規劃、配套描繪的都很宏偉，比如引入什麼企業（甚至吹到世界 500 強）、教育商業配套如何如何高端、規劃了地鐵多少号線等。如果這些兌現了，我估計高房價、高租金可以維持住，物業費高點兒，也不在話下。畢竟，定位高端的片區，物業費也不低。
但事實上，很多規劃和配套，都沒有兌現，高物業費也就說不過去了。
更混亂的是，說好的後期召開業主大會，以市場化的方式，二次選聘符合全體業主利益的物業公司，但并為成為普遍的現實。一方面，業主自治的水平尚待提高，前期物業混水摸魚；另一方面，享受慣了高額收費，也不願吐出這塊肥肉。因此，就有了對前期物業費進行價格指導的政府行為。
2023 年底，重慶對住宅前期物業收費，統一實行政府指導價，并将物業服務分為四等級，最高等級的四星服務不超過 1.9 元 / 平方米 · 月，前期物業到期後，最高按這個标準。如确需超四級服務标準收費，物業公司可以向住建部門和發改部門申請、核價。新規從 2024 年 6 月 1 日起施行。
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僅僅停留在規範前期物業費，其實還沒那麼多事兒了。但是，扯開一個口子，引發了一堆問題。
如果說，物業費 " 降費潮 " 蔓延至空置物業，還情有可原。比如，有的地方空置物業的物業費可打七折。
畢竟，高空置率的小區，人少、垃圾少，物業費大頭的 " 三保 "（如保安、保潔、保綠化），支出也少了。
但是，這股 " 降費潮 " 無序蔓延至其他存量小區，就不合理了。
我看網上的報道，打着為民請願、為民降費的矛頭，指向物業公司：諸如，野蠻生長，服務不到位，不及時，降費是應該的；諸如，高額的物業費正在成為業主 " 不能承受之重 "；諸如，" 繳費很積極，服務慢半拍 "" 幹啥啥不行，收錢第一名 "；諸如，業主抱團，把高物業費的物管公司換了；諸如，物業公司開始卷，為了活着也學會了低頭，主動降費；諸如，房價跌了，租金跌了，物業費不降，天理難容。
物業費高不高，沒有絕對的标準：一要看業主的服務訴求，很多業主是希望物業費高一點的，這樣物業保值增值，居住品質也高；二要看服務是否到位，到位則物業費就不高，不到位就顯得高了。
不做具體分析，上述論點除了" 挑動神經 "" 煽動情緒 "，助推更多的小區非理性地主張降低物業費，給很多可能本來就不想繳物業費的業主 " 不降費就不繳費 " 的理由外，解決不了任何問題。
圖源：李宇嘉地產筆記
反而，這種挑刺式的理由，會讓存量物業的日常維護打折扣，推延至未來，房屋的養老問題會更嚴峻。
而且，劣币驅逐良币，也會耽擱當前正在推進的 " 好房子 " 工程！
誠然，要譴責物業公司不履責、不盡責，服務 " 打折扣 "。甚至，利用業主分散、難達成共識的漏洞，公區維護上 " 減标降配 "，甚至渾水摸魚、侵占業主公共受益（如社區公共空間的收益）；
誠然，前期随地產泡沫一起泛起的、虛高的物業費，要降下來；
誠然，作為準公用事業，政府應該給予指導價。
但本質上，物業消費和購房消費是一樣的。購房款是對 " 物的消費 "，物業費是對 " 服務的消費 "，只不過發生在不同的環節，一前一後。而且，兩者都受《物權法》和《合同法》的保護。
之所以存在很大差異，在于認知和邊界的問題。簡單講，磚頭看得見、摸得着，產品邊界很清晰，容易定價。對于服務，其價值認知有偏差、權責邊界有模糊。比如，有的業主認為，這樣的物業費水平下，物業公司提供的服務是盡責的，但有的業主卻認為，物業公司是不盡責的。
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筆者認為，關鍵是要樹立三個原則：
一是，通過業主大會或業委會，統一大多數人的共識，即 " 一分錢、一分貨 " 的市場原則下，我們究竟需要什麼要的服務，是 " 最低費率、保底服務 "，還是 " 中等費率、較好服務 "，亦或 " 較高費率、更好服務 "。眾口難調的情況下，不可能滿足所有期望，多數人滿意即可。
但有一點是明确的，不可能既要 " 低費率 "，也要 " 好服務 "。
但現實的問題是，服務摸不着，有的也看不着，比如物業對消防設備的維護，不是每個業主都知道。
這就導致認知和感知的偏差，覺得我支付了費用，但未獲得應有的服務。這就涉及到社區治理的問題了。可以講，物業和業主之間有關物業費的紛争，本質上是基層社區治理在物業層面的反映。
二是，将非标的服務，轉化為标準的菜單式服務。簡單講，就是消除權責邊界有模糊的地方，消除費用 " 高 " 與 " 不高 "，服務 " 好 " 與 " 不好 " 之間的偏差，從而讓業主的認知趨于一致。
比如，網上都在傳萬科物業在行業内創新推出了 " 彈性定價 " 模式：
具體來講，就是将每一個小區的服務空間，梳理成标準個數—— 95 個，比如人行出入口、水泵房、配電房等；這 95 個空間細抽成 1530 個作業對象（比如大門、花壇、電梯、生活水箱等等）、508 項作業 SLA 集（服務事項）。其中，158 項是底線要求，既有規定的工作，也有可選服務。
客戶根據自身需求進行選擇，還可以自定義頻次與内容：
比如，電梯保養如果從每月 1 次增加到 2 次，那每個月的物業費就要增加 0.2 元 / 平；比如，綠化養護從普通修剪更新為 " 景觀設計 + 四季花卉輪換 "，就要增加 0.5 元 / 平；比如，寵物寄存、健身房延時開放等服務，都可以按需計費。
三是，讓物業公司充分競争，但不是惡性競争。或者講，要提供内卷式服務，但不是惡性内卷。什麼意思呢？在一定的物業費率下（至少能保本），提供最好的服務，從而在赢得業主信任，赢得市場競争的基礎上，提高物業費收繳率，還能拓展增值服務，比如代理物業租售或平台購物等。
另外，筆者還有三個不贊同：
一是，不贊同網上說的，住宅物業換手率高是好事情，這是資源優勝劣汰，淘汰掉差的物業。事實上，很可能是少數利益相關者合謀的不正當競争，或是惡性内卷競争，最後必然是以侵害業主權益為代價，承諾的低物業費，其代價是後期服務貨不對板，或侵占公共空間權益，或犧牲長期權益。比如，電梯等設施設備的定期保養頻次少了，當期是沒問題，但後患無窮。
也就是說，有權換掉物業，但新的物業公司承諾的低物業費，可能只是為了獲得進駐而承諾。
二是，不贊同媒體報道的柳州有物業公司 "0 物業費 "，以這些小區的公共收益、停車費、廣告費及其他收費，作為主要收入。事實上，零物業費的模式下，業主缺乏對物業的有效監督，可能導致後者在資金平衡的幌子下，肆無忌憚地侵占公共空間，而後者本質上是屬于全體業主的。
也就是說，絕不能為了降低物業費，拆東牆、補西牆，而這個東牆和西牆，本應該有明晰的權益歸屬。
三是，不贊同為了一時的穩定，地方政府讓國有物業公司進場，接管被棄管的小區，進行兜底服務。事實上，被棄管，也是市場選擇的結果，即現有的物業費率，無法兜住物業公司運轉的底線成本。相反，應該讓問題充分暴露，讓業主和周遭小區看到，低物業費是不可持續的。
也就是說，兜底式托管，短期内維護了局部穩定的局面，但這種局面岌岌可危。如果超低物業費成為可能，将通過示範效應，蔓延至更多的老舊小區，使得很多小區認為，物業費 " 沒有最低、只有更低 "，這也使得社區維護和改造的投入難以持續，最終無法避免社區衰敗。
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最後，筆者想說的是，在住房進入存量時代，物業服務常态化的維護、小修小補，不僅關系到居民是否 " 住有宜居 "，也是房屋養老體系三支柱的基礎。物業服務的好，一些小毛病得以清除，不至于累積，物業的壽命就會延長，各種設施設備就不會早衰，也會緩減後期養老的壓力。
好房子，需要好物業！
所謂好物業，絕非是高物業費，而是匹配業主需要的，也匹配其支付能力和意願的物業管理。因此，存量時代下房子面臨的維護壓力越來越大，業主和物業将從過去的博弈和對抗轉向 " 共建 "。
未來，物業費也不會出現大面積的、傳染式的降價現象，而是在服務标準化、信息透明化之後的最大公約，即不僅會有某一個公認的底線價格，而且還會形成不同服務、不同水平的價格梯次。
本文來自微信公眾号 " 李宇嘉地產筆記 "，作者：李宇嘉，36 氪經授權發布。
