今天小編分享的财經經驗：香港7折賣樓被擠爆，李嘉誠樓盤認購超23倍，香港與内地房價比高低，有說便宜有說貴，歡迎閱讀。
财聯社 8 月 6 日訊（記者 成孟琦）随着李嘉誠 7 折賣樓的消息引爆網絡，" 親海駅 II" 也在内地及香港共同關注之下正式開賣，開售首個周末銷售情況到底如何？對下半年香港新樓盤銷售又會產生何種影響？
" 親海駅 II" 售樓處排隊狀況，受訪者提供
整體來看，認購申請已達超 3000 宗，約超購 23 倍。
上篇《李嘉誠 7 折抛售房產，再向香港樓市投放深水炸彈，長江實業意欲何為？》發布後，即有讀者對于平尺與平米，特别是香港房價高低有着熱烈讨論。
最新消息顯示，長實最新加推 122 戶，包括 7 間開放式、72 間 1 房、35 間 2 房及 8 間 3 房。以上述各式房型可以清晰對比價格。
實用面積 210 呎（約 23.3 平米），折實售價 294.4 萬港币；換算約 270 萬人民币，約合 11.6 萬 / 平方米；
實用面積 718 呎（約 79.7 平米），折實售價 1134.6 萬港元；換算約 1041 萬人民币，約合 13 萬 / 平方米；
整體來看，122 戶加推整體折實平均呎價 15063 港元；換算約 13828 元人民币，約合 14.9 萬 / 平方米。
長實新盤銷售火爆，帶動香港新樓盤銷售。同期在售的恒地集團旗下紅磡必嘉坊第 3 期将于 8 月 8 日開售，首批發售 278 戶，折後尺價為 17108 港元至 20379 港元。折後尺價為 17108 港元至 20379 港元（約 16.9 萬人民币 / 平方米 -20 萬人民币 / 平方米）。
另外，油塘及紅磡分别位于東九龍及九龍中心位置，距離港島一站地鐵。有中介告訴記者，香港房價是從港島向周邊輻射，港島樓價最高，半山豪宅更是較普通住宅售價指數級增長，如中原地產網站顯示，西營盤維港峰二手樓盤售價為約 33 萬人民币 / 平方米，但山頂白家道 28 号别墅售價達到了近 200 萬人民币 / 平方米。
地產網站上的一些樓盤售價
開售即火爆，長實原價加推 122 戶
" 親海駅 II" 首批 132 夥，于周六正式對外開放示範部門及認購。認購情況可以用 " 火爆 " 一詞形容。當日一早天剛蒙蒙亮，已有人在尖沙嘴港景匯的售樓處門前排隊等候，而開售前排隊等候人群已相當壯觀，參觀示範部門的客戶擠滿了商場。
認購熱情高漲下，" 親海駅 II" 首批樓盤開售十分鍾即獲超額認購，最終首日收超 2000 宗認購，超售 14 倍，而今日最新媒體報道中，認購申請已達超 3000 宗。
火爆認購之下，長實營業部首席經理郭子威表示，市場反應熱烈，集團積極考慮加推應對。長實集團剛剛也确定了首批将以原價加推 122 戶。包括 7 間開放式、72 間 1 房、35 間 2 房及 8 間 3 房，實用面積 210 至 718 方呎，折實售價 294.4 萬至 1134.6 萬元，折實呎價 13148 至 16544 元，折實平均呎價 15063 元。
長實執行董事趙國雄表示，對于項目的參觀情況覺得 " 好滿意 "，由于定價吸引，甚至接近資助房屋的價錢，可鼓勵買家入市。因剛性需求強勁，會在開售之前盡量加推部門，并會維持原價加推，讓買家可以選購到心儀部門。
長實營業經理陳詠慈表示，集團在周六日安排專車接載有興趣客戶來往示範部門及售樓處，4 條專線分别鲗魚湧康怡廣場及太古、紅磡黃埔花園及海逸豪園、觀塘及藍田，以及将軍澳及油塘接有意向客戶前往參觀。
長實新盤銷售火爆，帶動香港新樓盤銷售。同期在售的恒地集團旗下紅磡必嘉坊第 3 期将于 8 月 8 日開售，首批發售 278 戶，折後尺價為 17108 港元至 20379 港元。昨日也有上千人參觀了恒地的示範部門，據悉，這個項目暫收約 600 個認購登記，超額認購約 9 倍。
長實 " 親海駅 II" 吸引居屋買家
郭子威認為，首次開售認購火爆，加推 122 套新房以 1 房為主，因 1 房咨詢更多。暫時收到約四成準買家查詢 1 房部門，而準買家多為有意入市自住或收租。準買家分布上，昨日開放示範部門參觀至今，參來自将軍澳及啟德區的參觀人數最多，合共占 40%；油塘及觀塘區各占 15%。同時，有三成參觀市民屬于有意購買政府資助房屋的客源。
有地產中介告訴記者，" 親海駅 II" 開價極具競争力，定必凍結九龍及新界區的二手市場，實際上，" 親海駅 II" 開價後，臨區将軍澳即刻有業主減價 5% 出售物業。而 " 親海駅 II" 也吸引了不少有意申請居屋人士認購。因為居屋售價雖然為市價 6 成，卻要等候數年及抽籤，抽中後買賣租售也要按政府規定補地價。但 " 親海駅 II" 雖然較居屋略貴，但沒有出售限制，現時行情下租金回報将近 3%，也吸引了不少有意投資房產人士的目光。
不過，業内人士也告訴記者，" 親海駅 II" 預計 2025 年 10 月中入夥，距今還有 27 個月，投資人士需要經歷兩大博弈，分别是 27 個月之後的租售行情及油塘工業區的改建狀況。
香港新樓供大于求，樓價有下行風險
雖然現在正于香港九龍區銷售的兩處新盤認購火熱，但香港整體一手住宅新盤積存供應持續向上。
香港地政總署 7 月批出可預售樓花的部門，合共涉及 4602 戶，按月升逾 4 倍，為逾一年高位。整體看來，全香港獲批未售出樓房達到 1.6 萬戶，創近年新高。新樓存貨中，以啟德區的獲批未售存貨最多，達 8200 戶。業界預料将加劇發展商的推盤及去貨壓力，且地產商為銷售樓盤可能掀起 " 價格戰 "。
地政署審批加快步伐之時，地產商銷售速度卻沒有跟上，目前全香港獲批而未銷售樓盤項目高達 32 個，預計下半年香港地產商将陸續推出新樓盤，達銷售高峰期。只是，在地產商供應大幅增加下，市場需求受高息環境抑制。分析人士指出，美國通脹率比較大可能在未來數月呈上升趨勢，如此加息周期 9 月完成的市場願望便會落空，本身渴望減息的市場參與者将會面臨較大壓力，股市和樓市可能還要忍受陣痛至明年年底。
據美聯物業房地產數據中心統計，目前已獲批但未開始銷售的新盤部門接近 1.6 萬戶。假設其中一半即 8000 戶将于今年開售，相當于每個月要維持 1600 戶的一手成交量才能吸納有關供應。在如此大的供需差之上，不少地產商将采用 " 先量後價 " 策略，定價傾向保守，甚至以低于二手樓的價格吸引客戶，另香港樓價有下行風險。
實際上，中原城市領先指數 CCL 最新報 164.72 點，按周升約 0.33%，并連升 2 周共約 0.52%。反映政府放寬物業按揭成數後，刺激整體樓價短暫企穩。今周指數仍未反映加息後的市況，7 月底美國及本地銀行再度加息，二手樓市成交向下，數據顯示短期樓價将繼續反覆向下。
通關帶來的正面影響開始減退
" 親海駅 II" 開放認購時，恰逢香港生產力促進局公布今年第 3 季 " 渣打香港中小企領先營商指數調查 "。
調查結果顯示，香港本季綜合營商指數回落至本年第一季水平，反映通關帶來的正面影響開始減退。生產力局首席創新總監張梓昌表示，指數經歷第 2 季的大幅上升，本季轉為回落，但這些均在預期之内。同時六月份香港采購經理指數（PMl）下跌，反映整體訂單及新出口訂單升幅收窄，令本地中小企采取較保守的營商策略以減低風險。張梓昌認為随着内地經濟振興措施生效，未來香港經濟會繼續穩步復蘇。
張梓昌還提到，外圍環境的不确定性持續增加，在進一步金融狀況收緊和先進經濟體增長放緩下，國際貨币基金組織已下調今年全球經濟增長預測，收緊金融條件将會減慢經濟增長，導致本地中小企的營商信心轉趨保守。但他提及 " 投資意向 " 仍在調查中維持在 50 點中性水平線以上，91% 受訪中小企表示會在本季維持或增加投資，數字與上季相若，他認為這反映中小企對前景仍然保持正面态度。
對于下半年香港經濟的整體走勢，渣打銀行（香港）大中華區高級經濟師劉健恒則認為，香港下半年經濟表現應該不會差，失業率低、美國加息周期結束，還有中國多項經濟振興措施出台，都是對香港營商的正面因素，預計毋須調低香港全年經濟增長預測。
