今天小編分享的财經經驗:廣州、蘇州放開限購意味着什麼?,歡迎閱讀。
支持房企融資和放開限購是當前房地產復蘇的必然選擇。從近期央地政策來看,支持融資端和銷售端的力度正在加大。
1 月 26 日上午,住建部召開城市房地產融資協調機制部署會,部黨組書記、部長倪虹在會上的講話,概括起來有兩個重要意見:
第一是要深入貫徹落實中央經濟工作會議精神,加快推動城市房地產融資協調機制落地見效,支持房地產項目開發建設,要一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求、促進金融與房地產良性循環的重大舉措。
過去一年的時間,盡管大家說要一視同仁地對待各類的經營主體,但是在房地產過去和目前的這種調控慣性下,很多銀行就覺得民企可能風險更大,相比于給央、國企貸款,即便違約壞賬,責任也會更小。具體從融資端看,盡管有一些支持措施出現,但總體來說進入所謂 " 白名單 " 的房企仍以央國企為主,民企僅有龍湖、美的地產、碧桂園、新城等少數房企進入,且所謂授信大多需要嚴苛的抵押物,或資金使用限制頗多,民營房企所需要的不受限資金少之又少。這也是為什麼這兩年盡管上面在融資端支持民營企業的雷聲大,但收效甚微的重要原因。
然而,從整個房地產開發商主體來看,民營房企仍占據絕對多數,如果這部分市場主體不能接觸風險,地產復蘇之路将很難加速。
北大國發院經濟學教授趙波認為," 當前政府應及時調整房地產調控政策,确保纾困政策執行到位,給予民營房企同等待遇。一個良好的微觀主體的增長,是市場最重要的強心劑。當前所有的政策都應該圍繞這一點。"
第二是要堅持因城施策、精準施策、一城一策,用好政策工具箱,充分賦予城市房地產調控自主權,各城市可以因地制宜調整房地產政策。
這一點很重要,盡管在表述上仍是 " 一城一策 ",但實則重點是 " 賦予城市房地產調控自主權 ",也就是說,地方在制定政策的時候,只要是符合中央精神的,以後大概率是不要看上面的 " 臉色 " ——這直接反映在地方政府放松限購政策上。
這不,在住建部會後第二天(1 月 27 日),廣州發布了《關于進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》,提出優化調整限購政策,在限購區網域範圍内,購買建築面積 120㎡以上(不含 120㎡)住房,不納入限購範圍;支持 " 租一買一 " 和 " 賣一買一 ",居民出租房屋并備案,或者挂牌出售房屋,購買住宅的時候核減名下住房套數,極大利好改善用戶需求。
廣州的這次取消限購政策雖然仍不徹底,包括 " 租一買一 " 和 " 賣一買一 " 這樣的規定其實都是湊數的,但對于一線城市來說,仍具有 " 核彈 " 效應。
廣州這次取消限購為什麼影響巨大?我認為有以下幾個方面的原因。
首先,根據去年 9 月 20 日發布的政策,目前廣州限購區僅限于越秀、天河、海珠、荔灣、白雲(非北部四鎮)、南沙。而此次廣州取消限購區 120 平方米以上住房的限購措施,相當于廣州全網域限購基本取消,下一步随時可能取消 120 平方米以下的限購措施,與我們此前預測的,四大一線将在 2024 年逐步取消限購基本吻合。
其次,廣州首先取消限購的吸引力是很大的,全國各地的富裕家庭不再受社保年限限制,都可以到廣州核心區買房了,只要是 120 平方米以上的房子,而且不再限購套數。投資的需求又重新被激活,那些無處可去的資金又重新有了機會,熱門板塊的 120 平以上的產品又會重新熱起來。
這裡需要看到,激活樓市除了改善需求外,更重要的是投資需求,而廣州又恰好是購買力潛力巨大的,廣州 800 萬以上的商品住宅每年都在創新高,2023 年達到 7600 套以上,相比 2022 年上漲 41%,成交價同比上漲 7.3%。投資需求一旦熱起來,對于穩定房價市場和急需銷量的開發商來說都是雪中送炭。
同樣,那些擁有 120 平以上產品的業主和開發商不需要再砸盤出貨了,而需要更換 120 平以上產品的那些改善型潛在業主心态可能會更加焦慮,因為怕房價大漲。——這樣,廣州樓市信心将會逐步恢復。
再次,對于其他一線城市和限購措施比較嚴的新一線城市來說,廣州放開限購的效果将同樣是一次試探。我們可以試着推演一下,如果廣州的效果預期良好,我們上面說到的都實現了,其他一線城市可能會逐步跟進;如果放開後太熱,投機型炒房重現,那麼其他一線城市将更加謹慎,放開的步子也會更慢;如果廣州的措施最後證明達不到預期,那麼本着政策有總比沒有好的想法,多數城市将會一步到位放開全網域限購。
某種意義說,廣州此次扮演的是探路先鋒的角色。1 月 30 日,蘇州、上海先後宣布放松限購,其中蘇州宣布全網域放開限購,成為主力二線城市中第一個 " 裸奔 " 的城市。上海宣布自 1 月 31 日起,在上海連續繳納社會保險或個人所得稅已滿 5 年及以上的非我市戶籍居民,可在外環以外區網域(崇明區除外)限購 1 套住房,雖然這種 " 擠牙膏 " 式的政策與民眾期待仍有差距,但這也說明住建部的意見已經快速落地,後續地方在因地制宜放松本地區限購政策時候也更加有底氣。
廣州、蘇州、上海放開限購是不是意味着背離了此前的調控初衷呢?其實沒有。
在《2024 年樓市會好嗎?》一文中我提到,2021 年中央經濟工作會議上首次提及 " 房地產新模式 "。全國工商聯房地產商會理事李骁認為,房地產發展新模式是指真正落實 " 市場 + 保障 " 雙軌制。如果按照這個思路來,2024 年的重點任務估計還是 " 平急兩用 " 公共基礎設施建設、保障性住房、城中村改造這 " 三大工程 "。
我們在看廣州放開限購的同時,也發現廣州最近的消息,2024 年,廣州市計劃籌建配售型保障性住房 1 萬套、保障性租賃住房 10 萬套,發放住房租賃補貼 1.8 萬戶。
結合上面的放開限購政策,廣州的意思很明顯,那就是市場的歸市場,保障的歸保障,既讓樓市活起來,又會保障底層民眾的住房需求,兩條路各自到羅馬。
不過,保障房的建設只能是作為市場補充。北大國發院經濟學教授趙波認為,保障房的發展需要明确定位——其發展一定是适度的,因為我們有大量的商品房存量待消化;其對象是明确的,那就是低收入人群,不應該針對精英階層。真正的人才可以通過市場定價,高薪來吸引,無需提供額外的住房補助。政府應探索如何去有效地提供這些保障房。
2024 年房地產市場仍以恢復信心為主,各項政策核心都是穩定市場預期。經濟學家馬光遠也認為,"2024 年房地產的政策要到位,一定要下決心盡早取消沒有必要的限制政策。房子自住也好,改善也好,到今天為止我們還沒有看到鼓勵性的政策。過去只是在放松政策而已,而且還放松得不夠。因為現在整個房地產市場已經調整到位了,而且超調了。"
走出當前的困境需要時間,收入的增長和穩定的增長預期是最好的良藥,市場再也經受不住運動式調控了。
No.5616 原創首發文章|作者 梁雲風
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