今天小編分享的财經經驗：“車位天後”賣樓，金額近50億，歡迎閱讀。
" 市況低迷時亦不要太計較得失，寧願止蝕都要懂得沽貨離場。"
投資講究時機，但真正的好機會是極為稀缺的。
2 月 18 日，據市場消息，香港老牌家族企業紀惠集團在過去三個月内至少放售 6 個物業，涉及金額接近 50 億港元。
其中，位于香港赤柱舂坎角的 " 華翠海灘别墅 " 是紀惠集團最新出售的一筆物業，同時也是近期出售物業價格最高的，叫價高達 20 億港元。
集團行政總裁湯文亮在接受媒體查詢時，并未否認上述放售事宜，表示集團正在積極放售物業。
而紀惠集團此次大規模放售物業，主要是為了應對銀行要求降低借貸比例。
" 賺蝕是其次，千祈唔好變成銀主盤。"
01" 車位天後 " 傳奇
從買進到賣出，背後映射的是一代人的商業傳奇。
2024 年福布斯中國香港富豪榜中，紀惠集團創始人廖湯慧霭以 33 億美元身家名列香港 50 大富豪第 25 位。
廖湯慧霭本姓湯，嫁給了香港第一任潮州首富廖寶珊的第八個兒子廖烈正後，遵從夫家姓氏。
雖說身為豪門兒媳，湯慧霭拿的卻是 " 大女主劇本 "，嫁入豪門後把自己活成了豪門。
談及廖湯慧霭，香港媒體總愛在她名字前冠以 " 車位天後 " 的稱号。只因當别的豪門太太都在炫耀老公送的蘭博基尼時，她卻獨具慧眼，将買車的錢用于購置車位，并憑借出租停車位賺到了百億身家。
廖湯慧霭的投資眼光，在她初次涉足地產業時便已顯露。
1974 年，在廖氏銀行工作五年的湯慧霭，不滿足于現狀，在娘家和丈夫廖烈正支持下，買下了一塊 10 萬多平方英尺地皮，開發首個地產項目 " 荷蘭園 "。
該項目開盤引發搶購熱潮，100 多套單元房在一年内迅速售罄。而湯慧霭便憑借該項目，短短一年時間暴賺 1700 萬港币。
首個項目成功後，廖湯慧霭就仿佛打通了經商的任督二脈。
1976 年，廖湯慧霭正式從廖創興銀行辭職，聯合自家兩個弟弟湯文亮和湯子亮創立了偉邦投資公司，即後來的紀惠集團。
紀惠集團成立不久後，集中投資豪華公寓和房產，憑着置地買鋪出租等操作，賺了近 300 億。之後，随着香港樓市持續走高，上至公司創始人、下至普通老板姓都盯上了房地產行業，導致集團收益率僅維持在 2%-4% 之間。
廖湯慧霭敏銳的投資直覺再次告訴她，購房熱度過于瘋狂，後續收獲的不是高額利潤而是巨大風險，然後叫停了收購房產計劃，并将目光轉向并不起眼的停車場業務。
21 世紀前後，廖湯慧霭斥資 6400 多萬港元先後購入黃埔花園和九龍紅油灣中心的 231 個車位。彼時購置一個停車位 25 萬 -32 萬港元，若以每月 2500-800 港元價格租出，不出幾年便可回本。
廖湯慧霭的策略是把一些升值特别快的停車位賣掉，留着租金收益比較好的停車位用來長期收租，最後再用租金購買新的停車位。
據悉，廖湯慧霭最貴的一個停車位曾經賣出了 1300 萬港元的價格。
市場資料顯示，廖湯慧霭前後陸續掃入紅磡黃埔花園、香港仔中心、西灣河鯉景灣等大型停車場，最高峰時持有車位多達 3 萬個。
但很快市場也嗅到了風聲，許多車主開始出租自家停車位，陸陸續續湧入的競争者，給紀惠集團帶來了不少挑戰。
2003 年，廖湯慧霭丈夫辭世後不久，她便進軍商用辦公場所，尤其是 A 級辦公樓，先後拿到新紀元廣場、信德公司、遠東金融中心、海富中心、力寶中心、柯士甸廣場等九座大樓的所有權。
02市場風向轉變
" 當市況好的時候要見好就收，不能太貪婪，一心要賺到最多；市況低迷時亦不要太計較得失，寧願止蝕都要懂得沽貨離場。"
2023 年底，紀惠集團 CEO 湯文亮在浸大校友會長上分享自己的投資心得時，就指出投資最重要是懂得放手。
如今，紀惠集團正在做的就是 " 放手 "。
據悉，紀惠集團近期挂牌出售的 " 華翠海灘别墅 "，是在 1988 至 2016 年期間花費近 30 年時間成功統一業權，當時收購價約為 2 億港元。如今挂牌意向價 20 億港元，整整翻了 10 倍。
但并不是紀惠集團旗下所有住宅項目都能有此身價。
同期挂牌的香港南區舂磡角道 68-70 号項目，位于香港傳統豪宅地段，密度是南區最低的其中一段，屬南區後花園。雖未查到該項目當初入手時的價格，但與之毗鄰面積相若的舂磡角道 64-66 号 2021 年成交價為 9 億港元。
若是按照 9 億港元對比，紀惠集團此次出售的舂磡角道 68-70 号項目叫價僅為 3.8 億港元。
一位地產分析師指出：" 目前是最好的出售時機。雖然價格較 4 年前有所回落，但如今香港豪宅市場正在逐漸升溫，态勢向好。"
根據中原地產山頂南分行統計數據，扣除内部轉讓及 1000 萬以下山頂南區核心物業後，2024 年山頂南區共錄得 83 宗二手豪宅買賣成交，較 2023 年之 74 宗升約 12.2%，其中分層部門占 61 宗，洋房占 21 宗，屋地成交 1 宗。
總金額方面，2024 年山頂南區二手成交金額共 92.22 億港元，較 2023 年 80.39 億港元升 14.7%。當中，分層部門總成交金額為 33.24 億港元，洋房 49.98 億港元，屋地約 9 億港元。
中原地產預料山頂南區二手洋房樓價會有 10% 波幅，二手分層樓價亦會有 5-8% 波幅，而新晉屋苑北沙灣、南灣、深灣 9 号及南區左岸則維持平穩。
然而，相比于豪宅市場的走熱，寫字樓市場則是另一番景象
近年來，随着大量新項目湧入市場，香港寫字樓空置率持續上升，租金也面臨壓力。
仲量聯行最新報告顯示，2024 年香港整體甲級寫字樓空置率已攀升至 13.1%，為過去 25 年來的新高，預計 2025 年租金将下跌 5-10%。
紀惠集團持有的金鍾力寶中心也受到了這一趨勢影響，該部門在 2024 年 6 月成功租出兩個部門，但平均租金較一年前下跌了 12.5%，與 2018 年平均呎租 60 元水平相比更是大幅下滑。
雖說寫字樓租金有所下滑，但從長期角度投資角度來看，紀惠集團這筆買賣還是賺了的。
據中原地產，金鍾商廈力寶中心 2 座 39 樓全層樓層是紀惠集團于 2007 年 4 月以呎價 1.08 萬港元購入作長線收租，涉資超 1.31 億港元，持貨至今 17 年，此次放售價計算賬面升值約 1.11 倍。
絕大程度上，物業價值是由地段決定的。
相比之下，紀惠集團持有的銅鑼灣摩理臣山道 39 号全幢精品酒店現市值約 6.3 億元，較 2016 年購入時的 8.8 億元低約 2.5 億元，跌幅接近 28%。目前，該物業作為青年宿舍使用，提供 184 個床位。
對于資產放售的盈虧問題，湯文亮亦是十分淡然，用他原話來說，就是生意必然由賺有虧，集團收租十年，估計最後 " 打過和 " 是否出售亦可以。
